Qué son las permutas inmobiliarias

Cuando uno de sus clientes le dijo que quería pagar parte de su nueva casa con un inmueble, Alejandra Careaga pensó en la palabra ‘permuta’ y no lo dudó. Tenía otro cliente-vendedor que le había dicho que aceptaba pagos en especie, incluso automóviles, a cambio de su casa.

El vendedor y el comprador estuvieron felices de hacer una permuta: el comprador se evitaría el trámite de vender su depa y podría acceder más pronto al nuevo espacio para vivir, mientras que el vendedor tendría un buen adelanto en efectivo y otro inmueble para hacer negocio.

Careaga trabajó para acordar los precios y condiciones del intercambio: los llevó a conocer los inmuebles, supervisó los avalúos, revisó la documentación, hizo un estudio de mercado en la zona para ajustar los precios y hasta medió en la discusión de quién había "hermoseado" más su propiedad.

El problema llegó al final: ¿cómo se ejecuta una permuta? Después de realizar mil consultas, Careaga se dio cuenta de que no conocía a nadie que hubiera realizado una.

En México las permutas son factibles, se comportan como cualquier compraventa y su proceso implica los mismos pasos: tomar acuerdos, ponerlos en papel, liquidar la transacción y escriturar.

Desde el punto de vista legal son "un contrato civil y están contempladas en el código civil de cada uno de los estados de la República Mexicana. Salvo en lo que se refiere a la forma de pago, se rigen en lo general por las mismas bases y normas legales de las compraventas", explica el Notario Público 211 del Distrito Federal, José Eugenio Castañeda.

¿Por qué no se hacen con frecuencia?

Los especialistas coinciden: los mexicanos no permutan sus casas por miedo y desconocimiento. Muchos no saben que se puede, y cuando se enteran, les aterroriza ser engañados y salir perdiendo..

Según estadísticas de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), este tipo de operaciones son escasas. Si bien conllevan algunos trámites adicionales a los de una compraventa tradicional, son factibles y beneficiosas cuando existen una base legal clara, avalúos bien hechos y la asesoría experta de un profesional inmobiliario.

De acuerdo con el Notario Castañeda, "menos del 1% de las transacciones inmobiliarias en México se realiza bajo esta figura. En las áreas rurales son más comunes, sobre todo si se trata de terrenos sin construcciones, en los que el valor puede asimilarse de manera sencilla. En las áreas urbanas casi no se ve".

Sin embargo, agrega Castañeda, la permuta es una figura un poco más común en casos de sucesiones hereditarias, cuando al realizarse el convenio de partición entre herederos, ellos acuerdan intercambiar uno o varios bienes por otros que forman parte de la herencia.

Después de realizar su primera permuta, Alejandra Careaga opina que lo único que hace falta para llevar a cabo una operación de este tipo es la buena voluntad de los clientes para intercambiar sus propiedades, y que al menos uno de ellos "sea inversionista puro".

Lo común es vender una casa para comprar otra; en el caso de Careaga, el vendedor-comprador necesitaba liquidez para adquirir un nuevo espacio para vivir, pero el otro vendedor no requería de tener el dinero en la mano porque no vivía allí, esa casa era una inversión que quería liquidar sin prisa.

Según la ley, la permuta clásica implicaría que ambos bienes tuvieran el mismo precio, pero como es muy difícil lograr esta condición cuando los objetos a intercambiar son inmuebles, lo que rige casi siempre es un contrato mixto: una parte en dinero y otra con el bien de intercambio.

"Si el pago en efectivo es igual o mayor a 50% del precio pactado por el bien que se va a adquirir, el contrato se considera de compraventa. Por el contrario, si la parte que se paga con dinero es menor que 50%, el contrato será de permuta", indica Castañeda.

El trato final entre los clientes de Alejandra fue que el departamento de 320 m2 del comprador-vendedor representaría 80% del precio de la casa que compró. El 20% restante lo pagó en efectivo, como anticipo, a la hora de firmar el contrato privado para la permuta.

Las permutas no sólo pueden realizarse en efectivo. Si el bien que pretendes dar como pago representa un porcentaje bajo del precio de la casa que comprarás, también puedes solicitar un crédito hipotecario para concretar la compra. Eso sí, en cualquier caso deberás contar con efectivo para afrontar los gastos de originación (avalúo, apertura de crédito) y el enganche.

El procedimiento

Para Alejandra Careaga la parte más difícil fue la propia ejecución del intercambio y el papeleo, pues no sabía cómo redactar el contrato privado.

En la AMPI señalan que en el caso de una permuta lo más complicado podría ser la reserva de los inmuebles involucrados, que dará seguridad a ambas partes, es decir, alguien debe intermediar para cuidar los intereses de ambos lados mientras se ejecuta legalmente la operación, y lo correcto sería que ese tercero fuera un fideicomiso.

A grandes rasgos, el procedimiento para ejecutar una permuta y la documentación necesaria son los mismos que en una compraventa tradicional, especialmente si los bienes que se van a intercambiar tienen el mismo valor. La diferencia es que, en este caso, deberán reunirse los papeles de ambos inmuebles, señala Castañeda.

Cuando los valores de las propiedades son distintos, los permutantes pueden platicar y llegar a acuerdos sobre el precio y la manera en que se pagará la diferencia, así como en los tiempos y las condiciones en que se entregarán los bienes. Hay que poner todo por escrito en un contrato privado, aunque no es indispensable hacerlo con antelación, explica el Notario.

En materia fiscal, la permuta inmobiliaria es también idéntica a una compraventa e implica el pago de los mismos impuestos, con las mismas tasas. Los honorarios del notario los paga cada nuevo dueño, pues hay dos escrituras y son dos pagos.

Check Up legal

En una permuta ambas partes deberán presentar la documentación de sus inmuebles y someterla a revisión, acreditación y verificación. Estos son los puntos que hay que revisar:

Propiedad: las escrituras dirán quién es el propietario legal del otro inmueble y sirven para verificar ante el Registro Público de la Propiedad si está o no en juicio de sucesión o hipotecado -eso lo hará el Notario-. Ambos permutantes deberán presentar su identificación oficial y acta de matrimonio en caso de ser casado.

Identidad del inmueble: ambas propiedades deben tener una identidad que se refiere a la ubicación exacta: lote, número oficial, colonia a la que pertenece, municipio o delegación y estado. Este documento lo expiden las autoridades municipales.

Adeudos: asegúrate de que ninguna de las propiedades tenga adeudos de luz, agua o predial, de lo contrario el Notario detendrá el trámite.

Ahora que ya conoces las características y ventajas de una permuta, toma en cuenta esta modalidad de compraventa en tus planes de adquirir tu casa nueva.

Georgina Navarrete | Editorial Metroscubicos