viernes, 31 de agosto de 2012

Consejos para la compra de un terreno

Comúnmente, la adquisición de un terreno es la base para construir una vivienda que pasará a formar parte de tu patrimonio. Por ello se trata de una compra importante en la que tienes que revisar todas las opciones disponibles, ya que deberán adaptarse a tu gusto, necesidades y estilo de vida.

Por toso esto, a continuación te damos algunas sugerencias para que el proceso de adquirir tu terreno sea más sencillo:

El abogado civil Rafael Rosales Baca, nos explica que cuando se adquiere una propiedad, ya sea un terreno, casa, departamento o local comercial, en el mercado encontramos dos tipos de inmuebles: el regular, que tiene escrituras y está inscrito en el Registro Público de la Propiedad; y la que no tiene ni escrituras ni inscripción, es irregular, pero puede ser comercializable.

En este caso, aunque no hay escritura, la transacción puede hacerse obteniéndose en la compra los llamados derechos posesorios de la propiedad. Sin embargo, debido a que las situaciones pueden ser diversas y variadas en este caso, existe el riesgo de que haya problemas.
Qué es lo ideal

En una operación regular de compra-venta, que es la vía más sana, lo primero a verificar es que la parte vendedora cuente con las escrituras, pues éstas son el título de propiedad del inmueble, señala el especialista. Pero hay que poner atención en lo siguiente:

De entrada, es importante revisar que las medidas de la propiedad coincidan con las que declaran las escrituras. Aunque no tiene que ser exacto, anota Rafael Rosales.

Por otro lado, también hay que observar que en dicha escritura conste un sello del Registro Público de la Propiedad y el Comercio, el cual contiene una serie de datos que le darán acceso al historial del inmueble.

Según Rosales, cada propiedad tiene un historial en el Registro Público de la Propiedad, donde consta, desde la primera inscripción del inmueble, a qué nombre se hizo, la fecha, hasta a quién se le vendió después, y así en lo sucesivo.

Respecto del formato del sello, éste difiere en las escrituras de propiedades nuevas y las que fueron registradas antes de 1979.

En las propiedades recientes se encuentra un Folio Real, que es un número; ya en escrituras más viejitas, de 79 u ochenta para atrás, los sellos dicen: ´Esta escritura se encuentra inscrita en el Registro Público de la Propiedad y Comercio de la Ciudad de México, en el libro X, sección Y, hoja Z, tomo tal, explica.

En ambos casos, los datos le dan acceso a cualquier usuario de conocer el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, información por la que deben pagarse los derechos correspondientes.
Otros consejos

1.- Revisa que los documentos coincidan: Lee detenidamente las escrituras del que será tu nuevo terreno. Asegúrate que los datos sean correctos, revisa que las medidas que dicen las escrituras sean las mismas medidas con las que cuenta, y que tenga un sello del Registro Público de la Propiedad, el cual tiene una serie de números que te darán acceso al historial del mismo. Será importante verificar que la propiedad no tenga gravámenes o hipotecas pendientes.

2.- Consulta el uso de suelo: Visita la delegación u oficina municipal que corresponda a la propiedad y revisa que tenga autorización para construir. En caso de que no tengas permitido edificar, tendrás que buscar un terreno en otra ubicación.

3.- Estudia la zona geográfica: Infórmate con los mismos vecinos del lugar si existen inundaciones en cierta época del año, así como deslaves, huracanes, o cualquier otro fenómeno natural del que debas estar enterado. Investiga si hay fábricas, depósitos de basura o conductos de petróleo o gas cerca del lugar. Estos factores pueden ser determinantes para que tomes la decisión de comprar el terreno o buscar uno mejor.

4.- Revisa los servicios e infraestructura: Esto incluye que la zona sea lo que buscas en cuanto a áreas verdes, iluminación, alcantarillado, así como los servicios a los que tengas acceso una vez construida tu casa. Recuerda que hay servicios de televisión por cable y telefonía que no instalan en determinadas zonas.

5.- Haz un balance general: Considera pros y contras de comprar el terreno de acuerdo a lo que más te interese. Recuerda que todo lo que decidas deberá adherirse a tu presupuesto. Proyecta qué costos te generará en el corto, mediano y largo plazo, y de qué manera financiarás la construcción de tu hogar.

Editorial Metroscubicos

lunes, 27 de agosto de 2012

Qué es el Fondo de Vivienda


El Fondo de vivienda son los ahorros que administra el Infonavit. Se conforma con las aportaciones hechas por tu empresa correspondientes al 5% de tu salario integrado (sueldo más prestaciones).
Para qué sirve tu Fondo de Vivienda

• Al formalizar un crédito con el Infonavit, podrás utilizarlo como parte del crédito o para tener mayor capacidad de compra al momento de adquirir una vivienda de mayor valor.

• Liquidar un crédito que previamente hayas contratado con un banco o Sofol, para adquirir, reparar o remodelar una vivienda.

• Mejorar el monto de tu pensión cuando decidas jubilarte.

• Retirar o disponer de los recursos por parte del titular o sus beneficiarios.

• Garantizar el pago de tu crédito hipotecario con un banco o Sofol, en caso de quedar sin empleo.
Cómo se conforma tu Fondo de Vivienda

La forma de administrar estas aportaciones ha evolucionado conforme a la ley, por lo que ahora las cuentas del Fondo de Vivienda se clasifican de la manera siguiente:
Fondo de Ahorro 72-92

Son las aportaciones patronales del periodo de mayo de 1972 a febrero de 1992. Es operado y administrado por el Infonavit y de acuerdo con la normativa de ese periodo, no generó rendimientos.
Subcuenta de Vivienda 92-97

Está constituida por las aportaciones patronales del periodo de marzo de 1992 a junio de 1997. Fue administrada en un principio por los bancos y posteriormente, a partir de julio de 1997, por las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afore), una vez realizado el traspaso. Genera rendimientos superiores a la inflación.
Subcuenta de Vivienda 97

Se constituye por las aportaciones patronales a partir de julio de 1997 y es administrada por las Afore. Genera rendimientos superiores a la inflación.

Aunque las Afore administran la Subcuenta de Vivienda 92 y 97, el Infonavit administra los recursos. Si no sabes en que Afore estás registrado, contacta a la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (Consar), a través de su página www.consar.gob.mxo comunícate a Sartel al 01800 500 0747.
Cuándo se actualiza

Tus aportaciones y ahorro se actualizan bimestralmente, aproximadamente siete semanas después de concluido el bimestre. Recuerda que tu empresa tiene un periodo de tiempo para hacer su pago al Infonavit; esta información debe ser procesada y entregada al Infonavit por el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).

Considera que tu patrón tiene hasta el día 17 de cada mes para hacer su pago; la información es procesada, entregada al Infonavit, individualizada, verificada y publicada en aproximadamente 20 días hábiles después del pago.







martes, 21 de agosto de 2012

9 tips para tus finanzas inmobiliarias

Especialistas del sector hipotecario y bienes raíces señalan los nueve principales consejos que deben regir tus finanzas si tienes la intención de comprar una vivienda, que es una operación en la que podrías comprometer una parte de tus ingresos hasta por 20 años.

1.- Cuida tu historial crediticio.- Es indispensable que tengas un control sobre tus deudas económicas. No utilices al mismo los diversos productos financieros que ofrecen bancos, tiendas comerciales u otros intermediarios especializados, esto quiere decir que no debas a la vez el automóvil, la casa, ropa u otros enseres domésticos. No olvides que a mayor nivel de endeudamiento crecen las posibilidades de insolvencia, lo cual será considerado por las instituciones crediticias para concederte o no el financiamiento que solicites.

2.- Mide tu fuerza económica.- Analiza que la casa que adquieras sea pagadera para tu nivel de ingresos. Por regla general, el crédito hipotecario que obtengas no debe rebasar el 30% del ingreso familiar. Comprueba que todos los gastos que tengas estén respaldados por tus ingresos en el presupuesto personal y familiar. Destina una parte de tu salario para cubrir los imprevistos o emergencias. Confía tus ahorros a entidades financieras autorizadas y no te fíes de quien te prometa altos rendimientos (nadie regala nada). Antes de firmar es mejor que consultes con un experto.

3.- No descuides el mantenimiento.- Si ya estás pagando tu casa, cuida su valor y plusvalía. Además de la conservación física, paga de manera puntual el crédito, los impuestos, servicios y el mantenimiento, una vivienda en perfecto orden en todos los sentidos siempre vale más.

4.- Considera el mercado de segundo uso.- No olvides que la vivienda usada siempre será una buena oportunidad para adquirir una casa más económica, buena ubicación y servicios. Haz una comparación entre las opciones de vivienda nueva y las de segundo uso, considerando el tipo de inmueble (casa o departamento), tamaño, la ubicación y niveles de plusvalía por zona.

5.- Atención con las tasas.- Si vas a contratar un crédito hipotecario con alguna institución bancaria o Sofol, haz un análisis a fondo de las tasas de interés que te ofrecen. Considera las comisiones y seguros que incluye la hipoteca, si la tasa es fija o si hay ajustes anuales, en pesos, Udis o Salarios Mínimos.

6.- Negocia, no pierdas tu patrimonio.- Si ya tienes un crédito hipotecario y no puedes pagarlo (aunque actualmente la mayoría de los bancos y sofoles maneja el seguro por desempleo) acude a la institución y plantea una reestructura. Hazlo cuanto antes, no dejes que se acumulen más de tres meses sin cubrir tu pago, conforme pase más tiempo se volverá impagable.

7.- Define tus metas de ahorro.- Debes proponerte una meta específica, que se pueda medir. No te conformes con ahorrar $10,000 para el enganche de tu casa. En lugar de eso analiza cuánto necesitas, cuándo lo necesitas y establece cuánto tienes que ahorrar cada semana, quincena o mes para conseguirlo. La mejor fórmula será: ahorrar $2,000 cada semana por 52 semanas. Esto es una meta específica y mesurable.

8.- Define el tipo de inmueble que más te conviene.- Por ejemplo, no es lo mismo invertir en un departamento de dos habitaciones en una colonia residencial que una casa de cuatro recámaras en la periferia de la ciudad, pues aunque ésta última tenga más espacio, su ubicación urbana podrá resultar más barata para adquirir, pero mucho menos rentable, lo que en lugar de hacer que nuestros ahorros se preserven, representaría una pérdida.

9.- Asesórate para saber cuándo comprar o vender.- Es necesario que te asesores sobre cuándo comprar, cómo financiarte o cuándo debes vender. Adquirir una casa protege tu ahorro y lo hace rentable, pero vender puede redundar en beneficios adicionales. Cuando existen créditos hipotecarios baratos y accesibles conviene vender, mientras que cuando los créditos empiezan a escasear es cuando puede venir una baja. Siempre es conveniente comprar al iniciar las alzas y vender cuando inician las bajas, no especules porque puede ser peligroso.


Editorial Metroscubicos

viernes, 17 de agosto de 2012

¿Casa usada?, conoce el requisito verde

Si compras una vivienda de segunda mano con Infonavit debes comprobar ahorros de agua, luz y gas; la institución otorga créditos para comprar eco-tecnologías.

Si estás pensando en ejercer tu crédito Infonavit para comprar una casa o departamento usado, es necesario que conozcas el requisito de Hipoteca Verde que la institución puso en marcha para reducir el consumo de agua, luz y gas, y con ello, minimizar el impacto ambiental.

Dependiendo de la edad y salario, los candidatos a obtener un crédito Infonavit deben demostrar que la propiedad que comprarán tiene tecnologías ecológicas que generen un ahorro mínimo de entre 215 y 400 pesos en el pago de servicios, así lo explicó Estela García, gerente de vivienda de Infonavit, durante un taller para medios de comunicación.

Si la casa no cumple con los estándares de ahorro, la institución puede extender un certificado de sobrecrédito denominado Hipoteca Verde que va de los 18,185 a los 36,370 pesos, con el que se podrán adquirir tecnologías como calentadores solares de agua, inodoros con menor capacidad de agua, regaderas, llaves ahorradoras y focos fluorescentes.

Asimismo, se contempla la compra de aislantes térmicos y pinturas reflejantes que permitan disminuir el consumo de energía por aire acondicionado en los hogares.

Para realizar la compra de los elementos ahorradores, el acreditado deberá recurrir a uno de los 34 proveedores a nivel nacional que pueden surtir un paquete completo, o los elementos que sean necesarios para lograr los ahorros, y ellos solicitarán el certificado de Hipoteca Verde para hacer el cobro al Infonavit.

El producto Hipoteca Verde de Infonavit se lanzó en 2009 y a julio de 2011 se ha aplicado en 483,000 viviendas; ahora, es un requisito indispensable para tramitar un crédito para vivienda usada.

Para vivienda nueva, la exigencia se aplica a los desarrolladores que quieran inscrbir sus construcciones a la oferta.

Los ahorros generados en las casas que aplicaron el programa equivalen a 34,000 millones de litros de agua, suficientes para abastecer las casas de la ciudad de Toluca por un año.

En términos de energía eléctrica, el ahorro alcanza 394,000 MW suficientes para iluminar 327,000 viviendas. Por otra parte, el ahorro generado por tecnologías híbridas de gas permitiría abastecer a 324,000 casas, algo así como la delegación Gustavo A. Madero completa.

Si quieres conocer cuánto debes ahorrar, cuál es el monto de crédito al que tienes acceso y cuáles son las tecnologías que puedes implementar para lograr la meta de ahorro, consulta el simulador de Hipoteca Verde que se encuentra en la página web de Infonavit.

¿Cuánto me presta Infonavit?


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(CNNExpansión) Por: Viridiana Mendoza Escamilla

lunes, 13 de agosto de 2012

El reto de comprar una segunda casa

Tener una casa propia es el sueño de muchos mexicanos, pero hablar de comprar una segunda propiedad no es algo que esté al alcance de todos los presupuestos.

Recientemente se aprobaron cambios a la Ley Infonavit para que los derechohabientes tengan la posibilidad de obtener un segundo crédito. Esta opción, según indica el en instituto, podría estar al alcance de los trabajadores a partir de mayo, cuando concluya la revisión de los lineamientos para el préstamo.

Antes de solicitar un segundo crédito hipotecario, ya sea con Infonavit o con algún banco, los expertos recomiendan considerar algunos aspectos para evitar que tus finanzas personales y tus planes de inversión se vean afectados.

1. ¿Es conveniente comprar una segunda casa, vender la primera y mantener vivo el segundo crédito?

Octavio Novelo, de Casa Chilanga.com explica que tramitar un segundo crédito hipotecario para mudarse a una casa más grande (o más pequeña) puede ser una situación favorable pues las viviendas deben siempre cumplir con las necesidades que tienes a lo largo de tu vida.

Bajo esta lógica debes considerar que si tu familia crece necesitarás más espacio y, por el contrario, si tus hijos se van de casa es probable que te quedes viviendo en un lugar muy grande para ti y tu pareja en la que el mantenimiento sea caro.

En esta situación, si ya terminaste de pagar tu primer crédito puedes tramitar una segunda hipoteca en dos escenarios:

a) Conseguir el segundo préstamo, mudarte a tu nueva casa y poner en venta tu casa ‘vieja' y con ello liquidar el préstamo de inmediato o...

b) Utilizar el dinero de la venta para la inversión de algún negocio o para tomar un viaje, lo importante es que si decides utilizar el dinero en otra cosa y mantener tu segundo crédito estés seguro de que podrás hacerle frente en su totalidad.

2. ¿Conviene tener dos casas?

Comprar una segunda casa para heredar en vida la primera a tus hijos o padres es una inversión muy noble, pero debes estar consciente de que adquirirás un nuevo compromiso de crédito por un tiempo prolongado, afirma Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

3. ¿Realmente estás listo para una casa de descanso?

Tener una casa en otra ciudad para poder vacacionar o ir de fin de semana puede ser una idea atractiva, pero toma en cuenta que es probable en total que pases ahí más de uno o dos meses al año, mientras que deberás pagar mantenimiento completo.

"Una casa que no se utiliza se deteriora más rápidamente que una habitada, si tienes una residencia de descanso puedes contemplar la opción de rentarla de manera temporal para costear el mantenimiento u optar en su lugar por una propiedad fraccionada, un esquema en el que tienes derecho a vivir algunas semanas en una casa determinada por tiempo indefinido", explica Octavio Novelo.

4. ¿Eres candidato para una segunda hipoteca?

La mayoría de los bancos tienen tres reglas de oro en cuanto a créditos hipotecarios:

a) El acreditado debe ser menor de 64 años y 11 meses

b) La edad del acreditado sumada al plazo del crédito no debe exceder 70 años. Es decir, si tienes 60 años y quieres un crédito a 15 años será difícil que lo concedan.

c) La vida útil del inmueble debe ser mayor a 1.5 veces el plazo del crédito. Las propiedades en México tienen una vida útil de 70 años, lo que indica que comprar una vivienda de más de 50 años a un plazo de crédito de 15 años (por ejemplo) será una misión imposible.

5. ¿Cómo pagarás?

"Hay que evitar hacer cálculos a la ligera pues tener una segunda hipoteca con una mensualidad más alta que la primera puede provocar una situación de endeudamiento severo ya que el proceso para vender una primera propiedad puede ser muy largo", advierte Marco Carrera.

CNN Expansión Por: Viridiana Mendoza Escamilla

lunes, 6 de agosto de 2012

¿Vas a comprar casa? Crea tu estrategia

Los compradores ‘aventureros’ se exponen a pagar de más o firmar sin los documentos en regla; aprende las cinco reglas básicas a seguir si ya tomaste la decisión de hacerte de tu propio hogar.v

Comprar una casa en México no es sólo una inversión en tierra y ladrillo,es una decisión de compra que implica factores emocionales.

"Se trata del lugar donde esperas crear un hogar, ver crecer a tus hijos o ver llegar la última etapa de tu vida, la decisión generalmente está muy cargada de sentimientos", explica Josè Martìnez Licea, director de Desarrollo y Capacitación de Afiliados en la consultoría inmobiliaria Coldwell Banker.

Y es precisamente por la carga sentimental que implica, que debes tener una estrategia definida cuando te lances a comprar una propiedad, pues descubrir que compraste una casa o departamento que no se ajusta a tus necesidadespuede ser una experiencia muy amarga.

Como punto de partida, debes analizar cuánto es lo que tienes ahorrado y lo que ganas para poder identificar el valor de la vivienda que puedes comprar, recomienda Carlos Alatorre, director Fundador de Nocnok, una red de colaboración para los diferentes actores del mercado inmobiliario.

Los expertos coinciden en que hay cinco puntos que no debes pasar por alto en el proceso de compra.

1. Saber qué quieres y cómo lo quieres. Antes de que vayas a ver cada desarrollo inmobiliario que pinta agradable pregúntate ¿qué quiero? ¿Una casa? ¿Un departamento? ¿Un terreno? Una vez que tengas clara esa primera parte pregúntate ¿Cómo lo quiero? ¿Con cuántas recámaras? ¿Cuántos baños y espacios para auto? Ya que tengas claro cómo es la propiedad que buscas, delimita las zonas en que verás prospectos y ajústate a tu prespuesto.

2. Evita ver demasiadas opciones. Aunque suene raro no debes saturarte, si tienes claro qué es lo que buscas, descarta aquellas opciones que no cumplen de entrada con tus expectativas. De acuerdo con los datos de Coldwell Banker, el 90% de los compradores ven tantas opciones que se revuelven y dejan pasar ofertas.

"Lo ideal es no ver más de cinco propiedades, si ninguna te convence debes tomar una pausa y analizar los factores que te hicieron descartarlas, ya después se puede reanudar la búsqueda con nuevos criterios, pero ver demasiadas propiedades sólo genera confusiones", señala Josè Martìnez Licea.

3. Si ya encontraste la opción de tus sueños, revisa bien las instalaciones antes de cerrar el trato o pagar anticipos, debes estar convencido que la propiedad coincide con las características que te ofrecieron para la venta.

De acuerdo con el fundador de Nocnok, "se debe reconocer la zona de la propiedad, recórrerla en días y horarios hábiles y fines de semana. Es impórtate identificar los ruidos y el tráfico del día a día, así como revisar la distancia a los centros de servicio, escuelas, supermercados, iglesias, hospitales, etc. Platicar con los vecinos para ver cuáles son los pros y los contras de la zona y preguntar qué tan frecuentes son los problemas de inundación y abastecimiento de servicios".

4. Asegura tu acuerdo con un contrato. Te soprendería la cantidad de gente que denuncia todos los días haber dado un enganche para una venta que se canceló sin recibir el reembolso. Ten presente que es posible que llegue otro comprador a hacer una oferta más atractiva: sin un contrato que respalde lo que pactaste puedes llevarte un disgusto grave.

5. Revisa los papeles. El estatus jurídico de la propiedad es muy importante. Es básico que compruebes que la casa o departamento este inscrito en el Registro Público de la Propiedad; si es una propiedad en condominio, que no tenga retraso de cuotas y que no tenga gravamen de ningún tipo. Pasar por alto este punto puede convertirse en un error costoso. Recuerda que como comprador, los gastos de notario correrán por tu cuenta, por lo cual tienes el derecho a ser tú quien elija el despacho: no te dejes engañar.

Las consultorías coinciden en que esta estrategia es mucho más efectiva cuando se realiza de la mano de un asesor inmobiliario certificado, pues si bien los honorarios pueden alcanzar el 5% del valor de la propiedad, el hacerlo ‘por la libre' implica riesgos graves, que van desde pagar de más hasta perder la propiedad por alguna irregularidad en los trámites.

CNN Expansión por: Viridiana Mendoza Escamilla