viernes, 28 de septiembre de 2012

Cómo cultivar plantas sin sembrarlas en tierra



Si tienes el gusto de sembrar plantas o cultivar frutas o verduras, ahora puedes hacerlo en casa, aunque no cuentes con un pedazo de tierra, a través de un cultivo hidropónico, el cual se realiza a través de una solución nutriente sin suelo u otro medio enraizante.

La hidroponía tiene la virtud de poder cultivar diversas verduras y frutas de una manera limpia y sana, sin contacto con el suelo y sin necesidad de usar algún tipo de pesticidas.

Existen diversos métodos de cultivos hidropónicos, pero básicamente la técnica consiste en hacer germinar las semillas en un sustrato limpio, por ejemplo, cascarillas de arroz, arena gruesa, perlas de poliestireno, cuarzo molido y papel arrugado. Luego llevarlas a una cama de agua a la que se le ha adicionado una mezcla justa de nutrientes. De este modo dejar crecer la planta mediante el método de raíz flotante.

Método sencillo y económico

Para crear un cultivo hidropónico sólo necesitas tubo de PVC, polietileno y materiales afines para dar un espacio apropiado a las raíces de las plantas para desarrollarse. El PVC es ligero, fácil de manejar y puedes armar estructuras horizontales, verticales o inclinadas para lograr un mejor aprovechamiento del espacio. Se recomienda no manejar metal, ya que las sales nutritivas que se diluyen en el agua podrían corroerlos.

La mayoría de las plantas requieren de al menos seis horas promedio de energía solar, en particular las hortalizas, por lo que conviene más poner el huerto en azoteas, balcones o áreas protegidas con plástico tratado para invernadero y mallas antiáfidos. Ahora, si eliges colocar tu estructura en un cuarto bajo techo de concreto, necesitas de iluminación artificial suficiente para proporcionar a las plantas la energía solar que no tienen de manera natural; aunque implica un costo adicional en infraestructura.

Si los frutos del huerto son para autoconsumo es conveniente hacerlo en invernadero, pues demanda menos tiempo para el cuidado de las plantas. "Para darle vida al huerto necesitas pocos metros cuadrados", explica Patricia Peña, directora de Bio Espacios, empresa mexicana que ofrece asesoría en este tipo de cultivos.

Armar tu propio invernadero con la orientación de Bio Espacios tiene un costo de entre $2,000 y $2,500, incluyendo materiales. Si tomas la capacitación pagarías $1,600 por 16 horas repartidas en cuatro días de cuatro horas cada uno. Una vez dominada la técnica los costos bajaran considerablemente con réditos importantes si te dedicas a la comercialización.

Bio Espacios abrió sus puertas como productor y comercializador de hortalizas, pero desde hace tres años imparte cursos teóricos y prácticos en sus instalaciones ubicadas en Calle Cañito s/n, esq. Golfo de Tehuantepec, Col. San Diego Ocoyoacac, Delegación Miguel Hidalgo. Si estás interesado en crear una micro empresa, Bio Espacios en Alianza con la Universidad de Londres te ofrece sistema de Incubación de empresas.

Ventajas de la hidroponía

• No depende de las estaciones del año de forma estricta debido a que se puede hacer en invernaderos.
• No depende de la calidad del suelo.
• Se puede controlar la calidad de los nutrientes de forma más objetiva.
• Permite la producción de semilla certificada.
• Permite el control de plagas, bacterias, hongos y virus.
• Permite el mejor uso del agua, porque se recicla.
• Permite la disminución del uso de agentes tóxicos.
• No usa maquinarias pesadas.
• Puede ser altamente automatizada.
• Puede protegerse de los efectos del clima.
• Las plantas, frutas y vegetales tienden a crecer de forma regular (todos con el mismo promedio de tamaño) sin que haya parches de tierra de mejor o peor calidad porque no dependen de la tierra sino de las soluciones y del sustrato.
• Permite la implementación de cultivos en en patios, terrazas, etcétera.
• No requieren de grandes extensiones de tierra.

Ana Lydia Valdés

lunes, 24 de septiembre de 2012

No compres problemas, cuida que tu casa sea legal

En un proceso de compra-venta de un inmueble es preciso revisar minuciosamente el contrato, la escritura, los recibos de agua, predial y demás servicios que te aseguren que la propiedad no tiene adeudos, así como los planos, las licencias y los permisos de construcción.

Sin embargo, a veces perdemos de vista otros aspectos que inciden en la legalidad de nuestra compra, como si el vendedor es o fue casado y bajo qué régimen; si la propiedad es objeto de un juicio de sucesión, o si la escritura refleja la historia de propiedad del inmueble, por ejemplo.

Aunque no se trata de vivir en la paranoia y desconfiar de todo el mundo, los problemas que pueden presentarse en la compra venta de un inmueble son muchos y es importante estar alerta para detectarlos y, en caso necesario, cambiar de opción por un inmueble que nos permita hacer a transacción de manera segura, señala Jaime Juárez Green, especialista inmobiliario afincado en Cuernavaca, Morelos.

La mayor parte de los problemas legales de una propiedad "saltan" con la primera revisión a los documentos de rigor: Escritura, identificación oficial del vendedor, boleta predial del inmueble y acta de matrimonio del vendedor, en su caso. Aunque el asesor inmobiliario del vendedor ya debe haber revisado que todo esté en orden, nunca sobra tener asesoría por nuestro lado.

• Sucesiones testamentarias: Cuando uno de los dueños legítimos del inmueble fallece, testado o no, es preciso ejecutar la sucesión y es poco frecuente que se haga de inmediato, pues supone el pago de una nueva escritura.

Muchos prefieren esperar al momento de la venta, para que se haga todo en la misma sesión notarial. Este proceso tarda entre 3 y 6 meses, así que la venta no será rápida.

• Poderes notariales falsos: Es una forma común de fraude que un apoderado venda las propiedades de alguien que ya falleció. Tras la muerte, el poder ya no funciona, pues las propiedades ahora son de los herederos.

Por eso es importante que si la transacción se hará mediante poder, se llame directamente a la notaría que lo avala, ara preguntar si aún está vigente. "Y no tomar el teléfono d ela notaría del mismo poder, sino investigarlo aparte, para que sea real", sugiere Juárez Green.

• Estudios de titulación: Se trata de una investigación de la escritura y sus antecedentes. No sólo importa que no aparezca gravamen en la escritura actual, sino averiguar quiénes han sido los propietarios y cómo se ha trasladado ese dominio.

"No es un trámite común, pero si como comprador algo no te suena bien y tienes dudas, puedes solicitarlo a un abogado o a mismo notario".

• Divorcios: Es importante conocer el estado civil del vendedor y bajo qué régimen. Si es casado por sociedad conyugal, todos los bienes adquiridos dentro del matrimonio pertenecen a la pareja al 50% aun cuando sólo un nombre aparezca en la escritura, y la situación persiste después del divorcio, si es que no se llegó a un acuerdo de división durante la división legal de bienes.

Si la propiedad fue adquirida antes de la boda, sólo pertenece al comprador. Si el divorcio aún está en proceso, es probable que ambos deban acudir a firmar. Con uno que no esté dispuesto a la venta, se cancela la operación.

Jaime Juárez comenta que es importante que, de existir un contrato privado de compra venta, éste incluya los nombres completos de el vendedor y el comprador; el nombre y datos del Notario, la superficie, medidas y colindancias del inmueble, el valor pactado para la transacción, el tiempo para cerrarla y las penas convencionales en caso de que alguno de los involucrados no cumpla.

Cabe señalar que cada entidad federativa tiene sus propias leyes y requisitos respecto a estos contratos y a las penas convencionales susceptibles de ser pactadas. Tu asesor inmobiliario y tu abogado podrán ayudarte a redactar un contrato correcto.

Por otro lado, el experto inmobiliario indica que un punto importante para dudar de una propiedad es definitivamente el precio: "Los inmuebles baratos siempre tienen un secreto. A lo mejor un problema legal, o simplemente unos vecinos insufribles o un pozo de aguas negras a medio kilómetro… Si es barata, algo tiene".

Casitas del terror

Un caso aparte en los factores que pueden cambiar nuestra decisión de comprar una casa es su historia.

Más por cuestiones personales que por aspectos legales, un inmueble en donde ocurrieron hechos violentos o delictivos suele ser poco atractivo para los compradores, pues algunos no quieren "heredar" malas vibras y otros de plano confiesan que no se arriesgarían a enfrentar algún suceso paranormal.

Toda ciudad tiene alguna propiedad tristemente célebre por haber sido escenario de algún homicidio o hecho violento, y muchas nunca se venden o rentan nuevamente. Las que sí, suelen rematarse a precios hasta 25% por debajo de su valor real.

Es importante que sepas que, legalmente, cuando una vivienda con historia sale a la venta es porque ya terminaron las investigaciones pertinentes y la autoridad responsable la "liberó" para que sus propietarios hagan lo que deseen con ella.

En el caso de inmuebles utilizados para hechos delictivos como secuestro o narcotráfico, lo más común es que el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes lo subaste o lo ponga a disposición en cuanto se demuestre que fueron escenario de dichos crímenes y los delincuentes ya estén sentenciados. En ese momento, estará "limpio".

Jorge Bourguet Pietrasanta, abogado especialista en temas inmobiliarios, explica que "debemos partir de la base de que el adquirente tercero de una propiedad lo hace de buena fe y no puede perjudicarlo algún acto delictivo que se haya cometido en la propiedad de la cual hoy en día es el propietario".

Asimismo, señala que cuando la autoridad descubre que una propiedad es utilizada para cometer algún tipo de delito, se le aplica de inmediato la Ley de Extinción de Dominio y se realiza una anotación preventiva en la escritura ante el registro Público de la Propiedad, por lo que cualquier Notario que solicite el certificado, conocería que la propiedad no es sujeta a operación de compra venta.

Y es común que, si aún está en ese proceso, "tenga sellos de propiedad incautada, ya sea por la Procuraduría del Estado o por la Federal. Mientras un inmueble está sujeto a investigación, ya sea ante Ministerio Público o Juez Penal o Civil, la autoridad le pondrá sellos y no sería posible venderla y menos afectar a un comprador…a menos que compre a ciegas".

Que no te gane la prisa

Aunque es difícil que alguien se anime a "comprar a ciegas" una casa y sin la asesoría adecuada, tampoco es imposible. Es el caso de Patricia, madre de dos hijas adolescentes, divorciada, a quien las circunstancias obligaron a comprar su vivienda en sólo dos semanas. Hoy vive nuevamente en una casa rentada.

Este 2012, Patricia ganó en el sorteo de Fovissste la oportunidad de ejercer su crédito hipotecario. Sin embargo dejó pasar los tiempos que otorga el instituto de vivienda para utilizar el dinero y al llegar por fin con un asesor inmobiliario, en abril, se dio cuenta que si llevaba el proceso normal perdería su crédito.

Con sólo 15 días para comprar, Patricia buscó por su cuenta y se lanzó por la primera vivienda que cubría sus expectativas y por un precio que, pensó, era una ganga. Cerró el trato, pagó y se mudó. Unos días después, ya instalada se enteró que en la casa había ocurrido un homicidio hacía poco tiempo.

La anécdota se convirtió en pesadilla unas semanas después, cuando llegó el Ministerio Público a desalojarla porque el inmueble aún figuraba como escena del crimen de una investigación en proceso.

Patricia buscó al corredor que le vendió la propiedad, pero no lo encontró. Hasta hoy sigue sin resolver el problema. Vive en un departamento rentado y paga el crédito a Fovissste por una casa que no es suya, y quizá nunca lo sea.

Georgina Navarrete | Editorial Metroscubicos

miércoles, 19 de septiembre de 2012

El ABC legal para la compra de tu casa


Cuando por fin llegas al momento de concretar la compra de tu casa, habrás realizado un trabajo exhaustivo que incluye desde el instante cuando tomaste la decisión que era tiempo de adquirir una vivienda, solicitar y tramitar una hipoteca, buscar el inmueble que más se ajusta a tus necesidades y resolver todos los imprevistos en cada uno de los procesos. Ahora ya estás en el último peldaño para hacer realidad tu sueño, de ahí la importancia de seguir por el camino correcto que te convertirá en dueño legal de la casa.

El primer paso legal es conocer los documentos más importantes en la compra de tu casa, así como la información que debes revisar en cada uno de ellos.
Escritura

Este documento otorga seguridad jurídica sobre el inmueble en cuestión, incluye información tal cómo: dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos, nombre del propietario (única persona que puede vender la propiedad) y bajo qué régimen fue adquirido.

Solicita al vendedor copia de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, así como de los últimos pagos de predial y servicios. Estos son los pilares para saber que la casa que estás por comprar está en regla.

Adeudos

Aunque el notario público en su momento verificará posibles gravámenes o problemas de litigios de la propiedad, tú debes cerciorarte de ello para evitar contratiempos cuando el proceso de compra esté más avanzado. Es importante que verifiques que no tenga adeudos, estos pueden ser:
• Gravamen: Este término se refiere a aquellos adeudos por créditos hipotecarios o problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada usado.
• Predial: En este rubro entran tanto propiedades nuevas como usadas. Es importante verificar que los pagos por este concepto estén al corriente.

• También debes consultar adeudos de servicios, pues son cuestiones que el notario no revisa. Lo mismo aplica para las cuotas de mantenimiento y administración en caso de que se trate de un departamento o casa en condominio.
Contrato de compra-venta

Este documento se usa tanto en la compra de una casa nueva como usada. Es un acuerdo legal que en caso de ser incumplido tiene repercusiones legales mencionadas en el apartado de penalizaciones. Generalmente los vendedores recurren a un contrato machote, lo cual no está mal, siempre y cuando contenga las cláusula específicas del acuerdo, pues no todas las compras son iguales.

En este documento se especifican las condiciones en que se realizará la compra, como: fecha, lugar, características generales de la propiedad, precio y penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla.

Cuando el contrato esté listo, date el tiempo necesario (un par de días) para revisarlo y mostrárselo a un abogado especialista para su visto bueno. Si tienes dudas es el momento de aclararlas con el vendedor y hacer las modificaciones pertinentes en el documento. Después de esta revisión y una vez que el contrato satisfaga a ambas partes, debes firmarlo, para ya iniciar el proceso final de compra.
Proceso de la compra

Ya conoces los documentos relevantes que le darán forma jurídica a la compra de la casa. Ahora veamos el proceso para volverte dueño legal de la casa que estás por comprar.

Negocia el precio.- Generalmente cuando vas a comprar una propiedad usada puedes negociar el precio. Si cuentas con la asesoría de un agente inmobiliario tendrás su apoyo para darte una "opinión de valor", que se refiere a un precio sugerido, de acuerdo a su experiencia y a un análisis sobre el resto de las propiedades en venta, con características similares de la zona.

Anticipo.- Para cerrar el acuerdo de negociación y dejar por escrito el interés de ambas partes por la compra-venta se recomienda dar un anticipo, ya sea con un cheque o hacer una transferencia bancaria a nombre del vendedor (propietario legal). Generalmente este anticipo es del 10% del precio ya negociado. Por supuesto este dinero debe tener un respaldo jurídico y no debes darlo sin algún documento firmado, es aquí donde entra al juego el contrato de compra venta.

En el caso de una propiedad nueva, el anticipo se conoce como enganche, este monto varía entre 10 y 30% sobre el valor de la propiedad. Con este enganche se firma un contrato de promesa de compra-venta, en el caso de edificios o casas en construcción, para aquellos que son de entrega inmediata se firma ya el contrato de compra-venta.


Si vas a comprar con un crédito hipotecario, es el banco quien elige al notario, o bien, te ofrece una lista de notarios autorizados que puedes elegir.

En el caso de una compra entre particulares, pueden elegirlo de común acuerdo. Como comprador no estás obligado a hacer la transacción con el notario que el vendedor elija. Si sientes que hay dolo o mala fe en el notario, estás en todo el derecho de solicitar un cambio, aún si es el día de la firma de escrituras.

En la primera visita al notario, se le entregará la documentación de la casa: las escrituras. Es importante que acudas a esta reunión para que conozcas al notario, en caso de ser recomendación del vendedor. Podrás consultarle dudas y hacer empatía con él.

Funciones del notario.- A partir de este momento y hasta la firma de escrituras, el notario será quien se encargue del proceso. Una vez que es notificado de la compra-venta, éste inicia los trámites correspondientes para asegurarse que todo esté en regla. Solicita a las entidades correspondientes, certificados de no adeudo o de libertad de gravamen del bien inmueble. Este proceso no debe tardar más de 30 días hábiles.

Una vez que el notario tiene la certeza de no adeudos, gravámenes o problemas de derechos de propiedad, realiza un avalúo fiscal, con el cuál determinará los impuestos que deberás pagar como comprador. ESTE PROCESO ES EL ÚNICO QUE NO SE APLICA EN EL ESTADO DE MÉXICO, DONDE EL VALOR CATASTRAL FUNGE COMO VALUADOR PARA ESCRITURAR.

Elaborada la escritura, se fija la fecha para la firma de las escrituras.

Firma de la escritura, ahora sí ya eres el dueño

La transmisión de derechos concluye cuando tanto comprador como vendedor se presenten a las oficinas notariales a la firma de las escrituras.

Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una transferencia bancaria, si optas por ésta última, deberás realizarla cuándo estés con el notario, para que desde sus oficinas él corrobore con el banco que el dinero ya se encuentra en la cuenta del vendedor.

Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro haga la inscripción de la operación de compra-venta.

Ahora sí, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recién pagaste te convierte en el dueño de la casa que has soñado. ¡Felicidades!

En el caso de una vivienda nueva, las escrituras las firma el comprador ante el notario, posteriormente, una vez que el banco ha hecho la transferencia del pago total de la propiedad, le hace llegar las escrituras al desarrollador para su firma.


Editorial metroscubicos

viernes, 14 de septiembre de 2012

Actualiza tu casa con poco dinero

En este tiempo en que es necesario cuidar el dinero y debemos destinarlo principalmente a los gastos de primera necesidad, no es fácil invertir grandes cantidades para renovar de manera continua la imagen de nuestra casa; por ello, te presentamos algunas sencillas, vistosas y sobre todo económicas opciones para que no te quedes con las ganas de actualizar cada uno de los espacios del hogar.

Para la sala

Sin hacer una gran inversión, tú mismo puedes renovar la tapicería de las sillas, utilizando fundas de colores o rayas modernas, que además de proteger el tapiz original, son de fácil limpieza.
Retapiza alguno de los sillones de la sala, elige el que prefieras pero el más recomendable es el de una plaza, que puede ir en tonos contrastantes con el resto de los muebles. Por ejemplo café, con beige o crema.
Una forma sencilla y económica de renovar la sala es colocando cojines decorativos, que además añaden confort y visten muy bien el lugar.
Redecora con cuadros, la tendencia es recargarlos sobre alguna repisa o en cualquier mueble. Si eliges la pared, inténtalo con composiciones de varias imágenes o tapices sin marco.

También puedes elegir alguna pared y decórala con papel pintado, siempre aporta un toque cálido al ambiente.

En las recámaras

Sustituye el frente de los clósets, ya sea con hojas de madera, con telas, empapelados o tapices que vayan de acuerdo con la decoración de la habitación.
Si te has cansado del acabado exterior de ese mueble de madera o está algo deteriorado, prueba pintarlo en dos tonos. Para ello, retira el acabado anterior con un decapante, pinta la estructura de un tono y los cajones de otro. Luego lija suavemente.
Imprime personalidad a la cabecera aumentando su altura tradicional a partir de un lienzo apoyado en la pared en tela estampada y de colores luminosos.

Otra buena manera de renovar la cabecera consiste en forrarla con una funda que confecciones tú mismo.

Sustituye la cabecera por cuadros. Puedes colocar uno grande o utilizar varios que tengas en otras partes de la casa y hacer una composición.
Para liberar las mesitas de noche y optimizar el espacio, cambia las lámparas por apliques de pared o modelos de techo. Si no te convence, renueva las pantallas, no sólo en la recámara, sino de toda la casa, incluso utiliza focos de otras intensidades.

Actualiza el baño

Cambia los accesorios del baño, opta por elementos de acero inoxidable. Elige toallas, jaboneras, bote para cepillo de dientes, papelera, y hasta la tapa del inodoro con la misma decoración o tonalidad, misma que puede funcionar como medio de contraste con el típico color blanco. También puedes colocar algunas toallas enrolladas en cestos de mimbre.

Para ornamentar el baño, coloca velas sobre alguna repisa o de pie en los rincones. Plantas verdes que no requieran de mucha luz, ya sea sobre algún taburete de madera o encima de una simple caja forrada con tela. Botellas antiguas de cristal en varios colores y diferentes formas rellenas de sales cromáticas, conchas o piedras atractivas.

Métete hasta la cocina

En la cocina intenta "volar" los electrodomésticos (licuadora, horno de microondas, etcétera) colocando pequeñas repisas con soportes que hagan juego con la decoración, además de recuperar espacio ayuda a que se vea más ordenado el lugar.
Los botes de cristal pueden tener múltiples usos si los reciclas. Utilízalos para mermeladas, salsas y como especieros. Agrégales un toque rústico pegando un trozo de tela a la tapa y sujeta el sobrante con un lazo de rafia.
Pinta un zoclo en la parte media de la pared o una cenefa, para ello utiliza plantillas de frutas, flores o los motivos que más te agraden. Se pueden adquirir en cualquier tienda de decoración o de pinturas.

Atrévete por un cambio de look completo para la cocina: forra los azulejos con auto adhesivos color madera o si lo prefieres pega una gran figura en vinilo.

Tips para otros espacios

Cualquier estancia es apta para colocar una repisa que juegue de librero, por ejemplo arriba de los marcos de las puertas, en la pared lateral por donde pasa la escalera, o en los rincones como esquineros, haciéndolo, claro, a la medida.
Nuevas jaladeras y manijas para puertas, cajones, cómodas, proporcionan aires de novedad en cualquier estancia de la casa.
Finalmente, no olvides las flores, plantas y arreglos que dan ese toque natural a tu casa.

11 de Septiembre del 2012 | Editorial Metroscubicos

lunes, 10 de septiembre de 2012

Ya puedes pedir tu segundo crédito Infonavit

Finalmente, después de algunos meses de espera, ya está disponible en la página web del Infonavitla precalificación para solicitar un segundo crédito del Instituto, para lo cual también se confirmaron los lineamientos que rigen este nuevo financiamiento en la primera fase del programa "Infonavit más crédito".

A partir de esta semana, los trabajadores que tengan más de un año de haber liquidado su crédito, que cuenten con cinco años de cotización continua y que hayan concluido su financiamiento podrán realizar la precalificación para conocer el monto a financiar y el pago mensual a realizar del crédito que será otorgado en cofinanciamiento con las instituciones bancarias elegidas, que son Banamex, Banorte y Mifel.

Los derechohabientes interesados en obtener el segundo crédito deberán tramitarlo directamente con el Infonavit, después las instituciones bancarias otorgarán aproximadamente el 80% del préstamo y el resto será aportado por el Instituto, quien se encargará de administrar el financiamiento.

La tasa de interés para los primeros 10,000 préstamos será de 12.7%, que se traducirá en un costo anual efectivo para el trabajador de 10.77%, al descontar las aportaciones patronales.

De nueve bancos que participaron en la subasta de segundos créditos, sólo Banamex, Banorte y Mifel fueron las instituciones elegidas, quienes destinarán $4,000 millones de pesos para otorgar 10,000 créditos en los próximos meses.

Al igual que el primer crédito, el segundo financiamiento del Infonavit puede utilizarse para la compra de vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación, ampliación o mejora de una casa.

Detalles importantes

• El asegurado deberá cubrir los gastos notariales del 5% sobre el avalúo de la vivienda. Por ejemplo, si el inmueble cuesta $500 mil pesos, deberá pagar $25,000 pesos para escrituras.

• Se financiará hasta 95% de valor de la vivienda, en el mismo ejemplo de la vivienda de $500 mil pesos, habrá que cubrir $25,000 pesos de enganche entonces.

• Esto quiere decir que para utilizar el segundo crédito el derechohabiente deberá tener el 10% del valor de la vivienda para cubrir gastos los notariales más el enganche.

• Las contribuciones patronales se abonarán al adeudo para reducir capital, siempre y cuando el derechohabiente cubra las mensualidades completas.

• Según el Infonavit, se financiará hasta el 95% del valor de la vivienda, lo cual la convierte en la hipoteca más accesible del mercado.

• El segundo crédito podrán solicitarlo derechohabientes del Infonavit que tengan más de un año de haber pagado su primer financiamiento, cinco años de cotización continua y que hayan concluido sin deudas ante el Instituto.

Gustavo Guzmán

martes, 4 de septiembre de 2012

Obras viales ¿beneficio o perjuicio para la plusvalía?

Le puede suceder a cualquiera, en todas las ciudades del país. Un día compran una propiedad, para fines de inversión o patrimoniales y de pronto se enteran que una obra vial pasará justo delante de su ventana. La primera idea que viene a la cabeza es vender, pero ¿podrán recuperar su inversión?

La buena noticia es que sí, pues no todas las obras urbanas devalúan el precio de un bien raíz. Cuando se habla de infraestructura y plusvalía hay que saber distinguir cuáles son las que ayudan a elevar el precio de tu propiedad y cuáles lo reducen.
Factores decisivos

Como primer punto, evalúa cuánto tiempo durarán los trabajos, pues si deseas vender tu inmueble es mejor hacerlo al terminar la obra, de lo contrario puedes perder hasta una cuarta parte de lo que pagaste originalmente por él.

Si lo que deseas es ponerla en renta, será poco probable que logres hacerlo durante el desarrollo de los trabajos, aún más si lo que quieres rentar es una oficina o negocio.

No olvides analizar el tipo de obra de la que se trata, ya que cualquier contrucción que multiplique la oferta de servicios y entretenimiento en una zona en desarrollo, de tipo popular o donde simplemente no existen (cines, centros comerciales, supermercados) ayudan a tu plusvalía una vez que concluyan.

Alejandra Hernández, una joven ama de casa de Tlaquepaque, Jalisco, compró junto con su marido un departamento en el desarrollo El Pueblito. El costo inicial fue de $700,000 que termina de pagar en 2012.

Este año, justo a la entrada del complejo residencial, se construye una obra vial que la obliga a alterar su rutina diaria, sin embargo no piensa vender, porque es probable que pierda dinero.

Sin embargo, dentro de algunos años, la repavimentación de la avenida Marcelino García Barragán y la construcción de un centro comercial enfrente del complejo residencial incrementará hasta en 15% la plusvalía de su vivienda.

Cuando compró, el desarrollo estaba casi en despoblado, pero ahora, con la incorporación de vialidades y servicios, el precio se eleva. Lo mismo aplica para otras obras como el Metrobús o alguna nueva línea de Metro o cualquier ruta de transporte público.

Otro aspecto a tomar en cuenta es el segmento socioeconómico al que pertenece la zona donde se desea comprar o vender.
Afectaciones por tipo de zona

Además de los aspectos anteriores, hay dos factores clave para identificar el impacto de la obra en tus bienes inmuebles:

Nivel de desarrollo: En la medida que la zona donde se desarrolla la obra tiene un nivel socioeconómico más alto (A,B o C), el porcentaje de devaluación se incrementa, porque en estas zonas ya existía una oferta completa de servicios y vialidades. Son zonas planeadas, con vialidades y servicios suficientes para la densidad poblacional, por lo tanto cualquier obra adicional satura la zona.

Esto es lo que ocurrió en el segundo piso del Distrito Federal, que va de San Jerónimo a San Antonio, había una gran cantidad de complejos habitacionales y oficinas en construcción. A la fecha, las oficinas siguen sin poderse rentar y la vivienda en este tramo, tanto nueva como la que ya estaba, se devaluó entre 50 y 60 por ciento.

Sustentabilidad: Las obras adicionales generalmente traen más tráfico y en la mayoría de los casos quitan áreas verdes que contribuían al incremento de plusvalía.

En este tema, el arquitecto Álvaro Hernández afirma que este factor, a diferencia del anterior, aplica de igual manera en zonas residenciales o populares, pues en ambas es necesario conservar la sustentabilidad.

Cita el caso de las obras del Metrobus en las principales avenidas tanto de Guadalajara como de la Ciudad de México, donde la depredación de camellones arbolados restó plusvalía a las zonas habitacionales cercanas.
El tipo de inmueble también cuenta

Mientras que para las zonas residenciales el beneficio de una obra puede ser limitado o perjudicial, para las colonias populares puede ser una bendición que dé a sus propietarios ganancias que no esperaban.

Cuando en las zonas con poca infraestructura se empiezan a construir vialidades, centros comerciales y cines, la plusvalía de la vivienda nueva terminada puede aumentar entre 10 y 18% en un periodo de 18 a 25 meses.

Por eso, cuando existen desarrollos integrales que contemplan la construcción de vialidades nuevas, viviendas y centros comerciales o tiendas de conveniencia cercanas, es recomendable comprar en preventa y conseguir mejores precios.

“Incorporar otros usos puede triplicar el valor de un proyecto”, especifica Luis Medina, analista de la consultora inmobiliaria Softec. Cita el ejemplo del corredor Reforma 222 en la Ciudad de México y la colonia Granada, cerca de Polanco.

En este último, ejemplifica, se dio un cambio de suelo para uso mixto, donde no sólo se desarrolló vivienda o plazas comerciales, sino también centros culturales, esto benefició tanto a la colonia Granada como a zonas aledañas como la Irrigación, lo que ayudó a impulsar también los precios de la vivienda usada.

“De Polanco a Irrigación hay 30% de diferencia en la plusvalía, pero mientras más infraestructura desarrollen en la colonia Irrigación, la diferencia se va a acortar”, dice por su parte, Gabriel Castillo, también analista de Softec.

Si piensas comprar y existe una obra en desarrollo a los alrededores de la vivienda, primero entérate de qué tipo de obra se trata, pues tal vez sea una oportunidad para comprar barato y el mediano plazo obtener ganancias.

No olvides que la construcción de un centro comercial, nuevas vialidades y accesos a colonias populares y nuevas rutas de transporte público pueden aumentar hasta 18% el valor de una propiedad.
Cuidado con tu negocio

La afectación no solamente puede darse en los precios de casas u oficinas, sino también en los márgenes de ganancia de los negocios.

Mónica Velasco, directora de un colegio en Morelia, Michoacán, vive desde hace tres meses los estragos de la pavimentación, de una de las principales calles de acceso a su escuela.

Esta obra le hizo perder un número significativo de nuevos estudiantes, “afectó el ruido, el polvo y el estacionamiento, pero sobre todo el hecho que no pasa nadie por la calle”.

No obstante, reconoce que el siguiente periodo se recuperará pues “es una de las dos vías para accesar a los fraccionamientos aledaños, así que el tráfico seguirá constante”.

Con el caso de Mónica, queda claro que en el momento, las obras útiles pueden representar una molestia para quienes viven cerca o tienen un negocio, y aunque muchos negocios pueden quedarse en el camino, los que resistan pueden tener un beneficio permanente.


Editorial Metroscubicos.com / Juliana Fregoso