lunes, 26 de noviembre de 2012

Cuánto cuesta tener una casa vacía

Contar con un inmueble vacío, llámese casa o departamento, puede generar numerosos gastos que se incrementan en gran medida si la vivienda se está pagando a través de una hipoteca.

Para muchas personas, la riqueza está relacionada con el patrimonio, concretamente con el inmobiliario. La propiedad de viviendas o inmuebles de todo tipo siempre ha significado bienestar familiar, pero también pueden ser una fuente de pérdidas si no se le saca provecho.

El aumento en los impuestos, el constante incremento en el costo de los servicios y mantenimiento y el alza en las tasas de interés de interés hace, en muchas ocasiones, insostenible la posesión de inmuebles cerrados o sin uso.

Las viviendas siempre han sido y seguirán siendo una buena inversión a largo plazo. Son muchas las familias que cuentan con una segunda vivienda que no está destinada a un uso determinado. También hay propietarios que se atrevieron a hacer una compra sin la venta previa de su actual vivienda.

Los propietarios de estas viviendas tiene dos soluciones, venderlas o rentarlas. Para venderlas lo primero es asesorarse bien sobre cuál es el precio real de mercado de tu inmueble, esto sólo te lo puede decir un profesional de tu zona. Con la excesiva oferta, la dificultad del financiamiento y la merma del poder adquisitivo de los compradores, se hace difícil venderlo. Sólo tendremos posibilidades venta si nos ponemos a nivel de los precios de mercado, incluso un poco por debajo.

La otra opción es la renta, que aunque no reporte mucha rentabilidad sí nos ayudará a pagar los gastos mínimos de los consumos y nos quedará un remanente neto.

Entre las dos opciones, la mejor será la que en cada caso beneficie más al propietario. Lo mejor es asesorarse por un verdadero profesional inmobiliario que nos aconsejará cual es la mejor de nuestras posibilidades.

Los riesgos de una casa vacía

Ser dueño de una propiedad vacía es un valor perdido, puede deteriorarse rápidamente si no se le da el mantenimiento adecuado y puede convertirse en blanco de la delincuencia, vandalismo o paracaidistas.

Al ser propietario debes cumplir con pagos impostergables que siempre afectarán tu bolsillo. En caso de que hablemos de una propiedad que estés pagando a través de una hipoteca, debes considerar que es necesario cubrir las mensualidades, que incluyen los respectivos intereses.

Según expertos en el tema, entre los costos o riesgos que deberás considerar por una propiedad vacía están:

• Pago de mantenimiento si está dentro de un régimen de propiedad condominal.

• Pago de servicios como agua, impuestos, pago mínimo de energía eléctrica, luz pública, etcétera.

• Pago de vigilancia si el fraccionamiento cuenta con ese servicio.

• Pérdida de ingresos por arrendamiento (cálculo anual aproximado de acuerdo a la ubicación).

• Invasión del inmueble.

• Uso del inmueble para actividades ilícitas.

• Saqueo de muebles y accesorios (muebles de baño, puerta, ventanas y hasta tuberías de cobre).

Todo esto llevara un costo implícito una vez que se presente cualquiera de estas situaciones, además de la contratación de un abogado, deslindamiento de responsabilidades y hasta la perdida de la propiedad.

Obviamente esto llevara a una depreciación del inmueble muy por debajo de su precio comercial.

Mejor arrendar y sacar provecho

Sin embargo podemos hablar de que si decidieras sacar provecho a ese inmueble que está en estado improductivo podría lograr que hasta se pague por sí solo a través de una renta.

Muchas personas prefieren tener la vivienda vacía ante el temor de padecer problemas que pudieran terminar hasta con la pérdida del inmueble.

No obstante, los expertos recomiendan que te acerques a los profesionales inmobiliarios quienes pueden asesorarte respecto de la mejor forma de sacar provecho de tu inmueble, es más, ellos mismos pueden encargarse de la administración sin que tú tengas que padecer el cobro de la renta o hacer corajes por el deterioro o abuso del inmueble.

Editorial Metroscubicos

martes, 20 de noviembre de 2012

Buscar casa: ilusión contra realidad

La brecha entre lo que la gente busca en una casa y la oferta de vivienda se amplía cada vez más.

Según el informe "Visión presente y futura del sector habitacional" de Coldwell Banker Comercial, lás áreas verdes y de recreo, cercanía con servicios y centros de trabajo, materiales de construcción, transporte y aprovechamiento del espacio, son las principales características que buscan los compradores e vivienda.

Sin embargo, las nuevas tendencias señalan que la vivienda urbana tendrá cada vez una menor superficie. "Los desarrolladores vienen creando nuevos prototipos para las grandes ciudades, cuyo tamaño apenas rebasa los 40 m2 con el propósito de ofrecer vivienda de bajo costo", señala José Nacif, vicepresidente de desarrollo inmobiliario y reservas territoriales de Coldwell Banker.

Según cifras del proyecto Échale a tu casa, de la empresa Ecoblock Internacional, 50% de las viviendas en México se construyen sin planeación arquitectónica, son sólo refugios, y se calcula que el déficit de vivienda es de nueve millones de hogares en el país.

Por otro lado, hay un nicho de mercado orientado a la vivienda nueva en arrendamiento, aunque esta oferta aún deberá desarrollarse más pues enfrenta tres retos primordiales para este segmento.

"Hay una gran oferta de vivienda nueva en venta, con bajos enganches, lo cual ha propiciado que la gente prefiera pagar una hipoteca, que una renta. También hay un alto impacto impositivo que se genera cuando se poseen propiedades y un incremento en el impuesto predial", señala José Nacif.

Un ejemplo de este concepto es la empresa Vyve, que cuenta con tres desarrollos en la Ciudad de México, uno cerca de Polanco, otro en la zona Sur y otro en Santa Fe. Son departamentos nuevos que no están a la venta, sino en alquiler con un el costo mensual de entre $12,000 y $22,000 pesos, dependiendo del tamaño (entre 46 y 100 m2).

Para aquellos que buscan comprar una casa, aún existen algunos retos y consejos para tomar en cuenta:

1.- El crédito hipotecario es un instrumento financiero que permite a las personas acceder a una vivienda. De otra forma se requeriría de años para la adquisición de un inmueble habitacional.

"La primera recomendación al contratar un crédito hipotecario es contar con la capacidad efectiva de pago. Si contratamos un crédito que nos obliga a destinar más de la mitad de los ingresos mensuales al pago del mismo, seguramente incumpliremos y acabaremos perdiendo la propiedad. Debemos ser realistas en esta evaluación", señala José Nacif.

2.- Si determinas que cuentas con capacidad efectiva de pago, habrá que comparar que institución de crédito ofrece las mejores condiciones, las variables a evaluar son:

Tasa de Interés: El costo que tendrá el crédito, expresado en porcentaje.

Pago por mil: El pago de intereses por cada $1,000 pesos que te presten.

Comisiones de apertura: El pago que se debe efectuar por el hecho de contratar un crédito. Es determinado como un porcentaje del monto del crédito y generalmente se trata de un pago único.

Tasas moratorias: Cargo aplicado por la institución por concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos. Se expresa en porcentaje;

Si permite adelantar pagos a capital: Algunas instituciones cobran una comisión que cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crédito en su totalidad.

Costos notariales: La Condusef define el trámite de escrituras, avalúo, e investigaciones como el importe que se cubre al momento de la firma de la compraventa del inmueble. Incluye los honorarios del notario público que elabora la escritura, impuestos de adquisición, gestoría de certificados y gastos en el Registro Público de la Propiedad. Este importe depende del valor y el lugar donde se localiza el inmueble.

Si es en pesos o salarios mínimos: Cuando los créditos se expresan en salarios mínimos, el monto de la deuda ‘crece' en función al aumento anual del salario mínimo.


14 de Noviembre del 2012 | CNNExpansión.com

lunes, 12 de noviembre de 2012

Hipoteca SIN BANAMEX

¡La mejor opción para comprar casa!

Hipoteca SIN

SIN comisiones y

SIN incrementos en el pago y Tasa de interés

Crédito disponible en cofinanciamiento con Infonavit o Fovissste


Descripción


Crédito Hipotecario para la compra de vivienda nueva (100% terminada) o usada que cuente con todos los servicios públicos (luz, agua, drenaje, etc.)

Perfil del cliente

  • Ser persona física de economía formal (Asalariado, persona física con actividad empresarial u honorarios) 
  • Nacionalidad mexicana o extranjeros con FM2. 
  • Contar con 2 referencias personales (familiares). 
  • Contar con teléfono en domicilio y empleo. 
  • Edad mínima 25 años (asalariados) 30 años (independientes) 
  • Edad máxima 69 años 11 meses 
  • Ingresos Mínimos de $15,000 


Principales Beneficios

• SIN comisión por apertura

• SIN comisión por administración

•SIN Incrementos en la tasa de interés o mensualidad durante el plazo del crédito

• SIN Comisión por prepagos

• SIN Sorpresas

• SIN Cobro Estudio Socioeconomico




Seguros del Crédito

Seguro de Vida

Seguro de Vida Banamex es el único que cubre el monto original del crédito, es decir, que además de liquidar la deuda con el Banco, reembolsa a los beneficiarios el total de los pagos realizados a capital (los otros Seguros cubren únicamente el saldo insoluto del crédito). 

Costo:
Factor mensual sobre el importe del crédito dispuesto, dependiendo los participantes en el pago del crédito:

• Un participante = 0.000514 Un participante = $514 pesos
• Dos participantes = 0.000712 Dos participantes = $712 pesos

Beneficios Adicionales:

•Seguro de Desempleo o Invalidez Total Temporal

¡Sin costo alguno ! Cubre hasta 18 meses

Hasta 6 meses por evento durante toda la vida del crédito


Seguro de Daños a la Vivienda

Cubre daños materiales al inmueble por el 100% del valor destructible de la vivienda en caso de un siniestro.

Costo:
Factor mensual del 0.000264 sobre el valor destructible de la vivienda que aparece en el avalúo y que se irá actualizando de forma anual.

Ejemplo: para una vivienda cuyo valor es de 1 millón de pesos y el valor destructible es de $750 mil pesos, la cuota mensual del seguro de daños sería: $ 198 pesos

Beneficios adicionales ¡SIN COSTO!:


•Responsabilidad Civil Familiar

Cubre hasta el 50% de la suma asegurada del inmueble.


•Daños Materiales a los Contenidos del Inmueble

Cubre daños a muebles, aparatos eléctricos y electrónicos.


•Seguro de Asistencia en el Hogar

¡Sin costo alguno!, Cubre emergencias de instalaciones eléctricas, plomería, cerrajería y vidriería, hasta por 10 salarios mínimos en cada evento, limitado a 2 eventos anuales.


Requisitos:

Edad:
  • Mínima: 25 años - Adquisición y Cofinanciados 
  • Máxima: 69 años 11 meses (para los productos  de Infonavit y Fovissste la edad máxima es 64 años 11 meses) 
* Nota: La edad del solicitante más el plazo del crédito no deben exceder 84 años 11 meses

Ingreso Mínimo (Mensual) :
  • Adquisición: $15,000 
  • Cofinanciados: $15,000 

Continuidad Laboral 

  • 1 año en el empleo: Adquisición y Cofinanciados 

Referencias Personales 

  • 2 personas mayores de edad, que no vivan en el mismo domicilio y que sean familiares. 

Características de la Vivienda

  • Ubicada en las plazas autorizadas, Tipo Habitacional sin áreas rentables por separado. 
  • Contar con todos los servicios públicos 
  • Encontrarse en buen estado 
  • Totalmente terminada.

viernes, 2 de noviembre de 2012

Planea tu futuro con una propiedad para el retiro

Invertir en una propiedad para el retiro no es una propuesta descabellada, actualmente es una idea que ya está en los planes de muchas personas entre 35 y 40 años. El propósito no es sólo venderles un inmueble, se trata de un proyecto integral de calidad de vida en la que invierten desde ahora y deciden cómo quieren retirarse mañana.

Pensar en el retiro desde ahora no significa renunciar a tener un pedazo de tierra propia. Se trata del reinvento de la nueva generación de jubilados que prevén el futuro asegurando una residencia cómoda con cuidados médicos incluidos, pero sin perder su libertad.

Es muy claro que hoy día el concepto de los asilos quedó en el pasado, la actual oferta está compuesta de estancias donde los adultos mayores encuentran una vivienda en renta que incluye todos los servicios asistenciales.

Pero también hay opciones para quienes prefieren tener la seguridad de una propiedad en un lugar tranquilo que incluya amenidades y actividades culturales y sociales en poblados muy tranquilos, incluso poco conocidos.

Esta nueva forma de envejecer con calidad de vida, generó numerosos proyectos en todo el país para construir desarrollos integrales que incluyen esquemas y amenidades pensados para adultos mayores independientes.

Para ello, actualmente en México hay diversos desarrollos que están iniciando o ya terminaron la primera fase de construcción en estados como Guanajuato, Colima, Jalisco y San Luis Potosí, cuyo mercado natural son profesionistas con ingresos entre $25,000 y $60,000 mensuales que tienen la posibilidad de hacer un proyecto para cuando llegue el momento de retirarse de la vida productiva.

Inversiones seguras

Javier Govi, director general de la Asociación Mexicana para el Retiro (AMAR), reconoció las estrategias de los nuevos proyectos que buscan estimular el ahorro inmobiliario para que un mayor número de personas pueda gozar de una vejez digna y de manera independiente.

Se trata de proyectos sólidos con una amplia infraestructura que asegura la inversión de quienes deciden invertir en una cuestión tan importante como es el retiro de las vida laboral, lo cual no sólo incluye tener un lugar seguro donde vivir, sino que hay que considerar una amplia gama de servicios indispensable en esa etapa de la vida.

Entre las opciones de proyectos donde puedes adquirir una vivienda para el retiro, en las cuales puedes hacer efectivo tu crédito Infonavit o Fovissste, están:

Rancho Los Labradores

Ubicado a 20 minutos de San Miguel de Allende, en Guanajuato, ofrece villas dentro de un desarrollo que puedes acondicionar como propiedad vacacional o ponerla en renta si no piensas utilizarla. El incluye villas de lujo de 1, 2 o 3 recámaras desde $1,500,000.

En Rancho Los Labradores pagas el 40% del valor de la villa mientras la construyen a tu gusto y a la entrega, que tarda en promedio un año, cubres el resto. Si bien el esquema es de contado, es posible ejercer el crédito Infonavit o Fovissste en villas de reventa en un esquema avalado por el fraccionamiento.

En el ala oriente del desarrollo está un área llamada Cielito Lindo, que es donde habitan las personas que no pueden valerse por sí mismas y reciben servicios asistenciales.

Algunas personas, en particular extranjeros, fueron propietarios de una villa y con el tiempo tuvieron la opción de cambiarla por su estancia en Cielito Lindo, que además de casa habitación ofrece asistencia médica las 24 horas o ayuda de enfermeras especializadas si lo requieren.

Erick Cházaro, director general de Rancho Los Labradores, señaló que "el servicio de salud además de confiable debe ser a costos razonables, en México un jubilado recibe atención médica mucho más económica que en Estados Unidos".

Cielito Lindo y Rancho Los Labradores cuentan con servicios de salud para todos los residentes con personal bilingüe y bicultural, lo cual brinda una tranquilidad especial.

http://www.rancholoslabradores.com/

Residencia San Juan

Ubicada en el pueblo de Cómala, un lugar mágico del estado de Colima conocido porque ahí nació Pedro Páramo, el personaje de novela de Juan Rulfo, Residencia San Juan es otra opción que invita a la reflexión y al descanso. Se trata de un proyecto donde encontrarás vivienda en preventa con precios convenientes, más aún si consideras que es una inversión para el futuro.

En Residencia San Juan el valor agregado son los Certificados de Atención Perpetua que ofrece el desarrollo al comprar una propiedad.

Jaime Salazar Silva, director del desarrollo explica que se trata de un documento que garantiza que por ser residente tendrás derecho a los servicios médicos integrales toda la vida, mismos que pagarías por especialidad a medida que los necesites, con un costo promedio entre $380 y $450 pesos mensuales.

Explicó que esta garantía es para los 46 residentes del desarrollo y asegura que no se admitirán nuevos inquilinos para que la atención médica se mantenga personalizada. El servicio básico consiste en: alimentos, terapia física-ocupacional, hospedaje, terapia recreativa, atención médica y enfermería privada.

"Somos pioneros en este rubro que entrará en operación en enero de 2013, los Certificados no son transferibles ni heredables, pero tienen un registro notarial ilimitado avalados por la infraestructura del desarrollo", puntualizó Salazar Silva.

http:www.residenciasanjuan.com

La Moraleja Residencial

Ubicada en el estado de San Luis Potosí, La Moraleja Residencial ofrece la compra o renta de vivienda en tres modalidades: suite, junior suite y master suite, que puede ir adjunta a servicios de vida independiente, asistida o semi asistida, o si lo prefieres puedes contratar los servicios de estancia por día o guardería para adultos mayores.

"No estamos descubriendo el hilo negro, pero nos avocamos a cubrir las necesidades de los adultos a partir de los 56 años de edad", comenta Laura Aguilera, directiva de La Moraleja Residencial, luego de señalar que el concepto aún no está posicionado en su totalidad.

"Nos catalogan como centro de salud, pero a partir de que la gente visita la estancia le queda claro el concepto de vida asistida en comunidad. De hecho, el desarrollo prevé la incorporación de comodidades especiales para pacientes con Alzheimer, Parkinson o Demencia Senil", explicó.

Como nueva estrategia, La Moraleja Residencial se promueve entre los viajeros de negocios que visitan San Luis Potosí en plan de trabajo. Se trata de personas que van y vienen y pueden comprar para alojarse en cada viaje.

San Luis Potosí es una ciudad industrial donde llegan muchos visitantes que van y vienen pero con el tiempo buscan la manera de residir de manera permanente, de ahí que el desarrollo incluya régimen de condominio a la hora de comprar.

El desarrollo cuenta con enfermeras y cuidadoras que proporcionan servicios básicos, pero cuando se trata de enfermedades más serias cada huésped trae su médico.

Lumina Senior Care

Ubicada en la ciudad de Irapuato, en Guanajuato, Lumina Senior Care es una residencia para adultos mayores que desean disfrutar la vejez con independencia y autonomía en medio de una comunidad de alto nivel en un ambiente seguro con integración entre la familia y los residentes.

El esquema de Lumina Senior Care está basado en residencias que rentas por temporadas, largas o cortas, con la seguridad de que el adulto mayor estará siempre bien atendido.

"Junto con la familia somos corresponsables de acompañar al adulto mayor en sus logros, el objetivo es devolverle las ganas de vivir y la capacidad de realización en cada etapa de la tercera edad", explicó Alonso Quintero, gerente general de Lumina.

Los precios varían según tamaño de la residencia, pero está entre $18,000 y $30,000 pesos mensuales.

http://luminaseniorcare.com

Residencial Quinta Alegre

Ubicada en el municipio de Corregidora, en Querétáro, Residencial Quinta Alegre es otra propuesta donde sólo ofrecen esquemas de renta.

Juan Pablo Suverbie, director general del proyecto, señaló que la tendencia de las residencias asistenciales es convertirse en una comunidad integral. Lo cual significa que estas residencias podrán recibir adultos mayores con enfermedades en las que requieran atención personalizada la mayor parte del día.

Actualmente, en Residencial Quinta Alegre se está construyendo una nueva torre en la que albergarán a este tipo de inquilinos. Por lo pronto ofrecen habitaciones 'a la medida' entre $17,000 y $20,000 pesos mensuales.

"La vida activa y productiva del adulto mayor no se improvisa. A mis 81 años, con tantos cambios y oportunidades, con tantos amigos acumulados, para mí es natural tener este tipo de vida", expresó Chepina Peralta, experta en gastronomía y residente en Residencial Quinta Alegre.

Tijuana apuesta por el mercado para el adulto mayor

En la ciudad de Tijuana también hay desarrolladores que apuestan al mercado del adulto mayor. "Es un segmento interesante para los inversionistas a la par del segmento de Turismo de Salud", dijo Juan Tintos, Secretario de Turismo de Baja California.

Actualmente se construyen espacios para personas que buscan tener más tiempo de recuperación, en particular en el corredor de la zona costera, con impacto inmobiliario focalizado en pacientes tanto de edad avanzada como quienes buscan atenderse por estética.

Tijuana recibe cerca de 15,000 estadounidenses cada mes que llegan a recuperarse de alguna enfermedad y hay casi 30,000 que habitan en la costa. Esto significa que los retirados se sienten cómodos, seguros, protegidos y encuentran servicios médicos de calidad.

"El retirado busca economía, no es el millonario que está tras los grandes lujos", puntualizó Tintos, quien señaló que en Tijuana hay una oportunidad de inversión en materia de servicios para los adultos mayores.

Plusvalía y seguridad van de la mano

Para finalizar, no olvides que mientras llega el momento de retirarte de la vida laboral tu propiedad gana plusvalía y llegarás al futuro asegurado. Según cifras de AMAR, es necesario pensar en al menos 1,400 comunidades asistenciales a nivel nacional para satisfacer la demanda de la creciente generación de jubilados.

La desarrolladora de vivienda Homex es una de las empresas que comienzan a mostrar interés por este nicho de mercado. "La división turismo de Homex evalúa incluir servicios focalizados en el adulto mayor en sus desarrollos ubicados en Loreto, San José del Cabo y Cancún", señaló Susana Serrano, investigadora de mercado de la desarrolladora.