jueves, 31 de enero de 2013

¿Deudas y mal historial de crédito?

Si en tu lista de propósitos está comprar casa, pero temes que tu economía familiar no te permita lograrlo, nuestros especialistas te dicen cómo llegar a la meta en seis pasos.

Este es el plan: preparar tu bolsillo para buscar un crédito de vivienda en noviembre de 2013, aunque tengas deudas y un historial desfavorable en el Buró de Crédito ?Imposible? Los expertos te dicen cómo lograrlo en seis pasos bimestrales.

Paso 1: haz un diagnóstico de tu finanzas

Cuándo: enero-febrero 2013

"En el mundo de las finanzas personales hay una regla: 70 por ciento de tu ingreso es para transporte, salud, educación y vivienda (esta última incluye renta y lo que necesites para tu manutención, como la comida); el restante 30 por ciento debe destinarse al ahorro, el entretenimiento y las deudas", comenta Juan Pablo Zorrilla, codirector general de Resuelve tu Deuda.

Si tu 30 por ciento está destinado sólo a pagar deudas, de momento no puedes contraer un compromiso más, y mucho menos el de una casa.

Enero es un buen mes para hacer un análisis de tus finanzas personales, porque así te darás cuenta a tiempo de que, si realmente quieres encaminarte hacia tu nueva casa. Es más: parte de tu aguinaldo es una buena oportunidad para resolver tus deudas.

Paso 2: diseña un plan de "limpieza"?

Cuándo: marzo-abril 2013

Año nuevo, vida (financiera) nueva. Tienes que eliminar las deudas y resolver los problemas de tu historial crediticio. Zorrilla recomienda "eliminar tus deudas de consumo. La tarjeta de crédito debe quedar en ceros". Los intereses que le pagas al banco te quitan parte del dinero que podrías pagar por una hipoteca. Quiz? por este año las vacaciones de Semana Santa deberán esperar.

En cuanto a cómo borrar tus malas notas del Buró de Crédito, la solución es pagar lo antes posible, porque incluso después de haberlo hecho, tu reporte de crédito tardará 90 días en quedar "limpio". Otra opción es solicitar apoyo de una reparadora de crédito.

Reparadores de crédito

De acuerdo con la Condusef, actualmente en el país sólo hay tres empresas reparadoras de crédito supervisadas:
Deuda Fin www.deudafin.com
Reparadora Nacional de Crédito (Renace) www.reparadoranacionaldecredito.com
Resuelve tu Deuda www.resuelvetudeuda.com

Paso 3: comienza tu plan de ahorro

Cuándo: mayo-junio 2013

Una vez liberado de tus lastres financieros, la meta es comprar tu casa con un enganche que sea lo más grande posible. Para eso tienes que ponerte a ahorrar de inmediato. Para lograrlo sigue la regla búsica financiera: treinta por ciento de tus ingresos deben ser ahorro para el enganche, pero cuando obtengas tu crédito, ese 30 por ciento deberás destinarlo a pagar la hipoteca".

Comienza tu plan de ahorro haciendo un presupuesto para saber cuánto gastas, cuánto recibes mensualmente y dónde podrías lograr ahorros. Por cierto: el reparto de utilidades no le caería mal al cochinito.

Paso 4: utiliza tu Subcuenta de Vivienda

Cuándo: julio-agosto 2013

Tienes poco tiempo para ahorrar, "así que un buen apoyo es utilizar los recursos que has acumulado en tu Subcuenta de Vivienda de Infonavit o Fovissste", comenta Flavio Franyuti, director general de Crediteka, especialistas en crédito hipotecario.

Investiga con tu Afore de qué monto dispones. La institución financiera en la que pretendes apoyarte te brindará asesoría sobre la forma en que puedes utilizar ese ahorro.

Paso 5: elige la casa según tus posibilidades (pero sigue ahorrando)

Cuándo: septiembre-octubre 2013

La clave es dar el mayor enganche posible. De acuerdo con Franyuti, de Crediteka, en general se trata de aportar 20 por ciento, aunque ?"lograr un anticipo de 30 por ciento te permitir? tener una deuda más manejable frente a los imprevistos", recalca Zorrilla, de Resuelve tu Deuda.

Para saber qué tipo de casa puedes comprar, Franyuti recomienda lo siguiente:

¿Para qué me alcanza?

Multiplica tu ingreso bruto (antes de impuestos) por 40; el resultado es el valor de la casa que puedes comprar.

Te sugerimos hacer esta operación con tus ingresos netos, pues con el dinero que llega a tu bolsillo pagarás la hipoteca.

2. Enganche

Para saber cuánto debes ahorrar, multiplica el valor de la casa por 0.2 o 0.3 para calcular a cuánto asciende el 20 o el 30 por ciento.

3. Otros gastos

También considera los gastos de escrituración, que oscilan entre el 6 y el 8 por ciento, dependiendo de la entidad federativa. Multiplica el valor de la casa por 0.08.

Como ves, primero debes determinar tu situación económica y adaptarte a tu realidad, y luego elegir la casa de tus sueños.

Te aseguramos que tu cuenta de ahorro no despreciará la prima vacacional que recibias.

Paso 6: solicita tu crédito (ajá: ¡sin dejar de ahorrar!)

Cuándo: noviembre-diciembre 2013

En la actualidad el mercado hipotecario ofrece diversas opciones de financiamiento. Te sugerimos comparar al menos tres productos distintos.

De acuerdo con los pasos que te hemos propuesto, para estas fechas se habrá cumplido un año desde que iniciaste el camino hacia tu nueva casa. Te habrás librado de las deudas y el historial negativo en el Buró de Crédito, pero lo más importante: llevarás una racha ahorrando 30 por ciento de tu sueldo para pagar el enganche de tu nueva casa.

Los sueños se alcanzan durmiendo; las metas se alcanzan trabajando. ¡Yá estás listo para alcanzar la meta de tener tu propio hogar!

Armando Aguilar / Editorial metroscubicos

lunes, 21 de enero de 2013

La vida financiera después de la hipoteca

Adquirir una propiedad a crédito es asumir un compromiso a largo plazo, una deuda que afectará tu presupuesto mensual. Por ello es necesario que desde el primer momento sepas cómo ajustarlo; así comenzarás tranquilamente esta nueva etapa.

Los 5 puntos claves

1. Repartición de pagos. Es importante que hables con tu pareja sobre cómo dividirán los gastos de ahora en adelante. Consideren las deudas que tiene cada uno y hagan un plan de pagos real; la idea es que ninguno incumpla.

Si la hipoteca es mayor que la renta que pagaban, acuerden cómo se cubrirá la diferencia.

2. Ajustes. También es importante comunicarle al resto de la familia qué ajustes temporales se harán mientras se adaptan a este nuevo compromiso financiero. Tal vez es momento de hacer menos salidas los fines de semana y comer con más frecuencia en casa.

3. Adelantar la hipoteca. La recomendación es que en tu presupuesto anual consideres adelantar al menos una mensualidad de la hipoteca, para reducir el plazo y el pago de intereses.

Lo ideal es hacerlo durante los primeros cinco o hasta ocho años de la hipoteca, que es cuando se pagan más intereses y se aporta menos a capital. Asì, todo lo que adelantes se irá directo a tu deuda.

Supongamos que puedes aportar dos mensualidades extras durante cada uno de los primeros cinco años de tu crédito:

• Si tu hipoteca fuera a 10 años, sólo pagarías durante ocho años y medio.

• En un crédito a 15 años, reducirías el plazo de tu deuda tres años.

•En una hipoteca a 20 años sólo pagarías durante 15 años.

4. Ahorro. Contratar un crédito para comprar casa no justifica dejar a un lado el ahorro. Te sugerimos que hagas un ajuste en el porcentaje, pero no lo elimines. Toma en cuenta que el mínimo recomendable es 10 por ciento del ingreso mensual; lo ideal es 20 por ciento.

5. Los nuevos gastos. Cuando eres dueño tienes que asumir gastos que no habías considerado. Es importante tomarlos en cuenta y planearlos:

•Predial.

• Mantenimiento en general (pintura, pulido de pisos, plomería, electricidad; en fin: todas esas cosas de las que se encargaban el casero o tus papás).

• Emergencias. Son parte del mantenimiento, pero tienen que resolverse cuando se presentan y no de manera planeada, como la pintura. Por ejemplo, la ruptura de una tubería o problemas con la instalación eléctrica.

• Gastos corrientes de servicios.

Digamos que contratar una hipoteca, con todos los trámites que implica, no es el final, sino la continuación. Y si sigues estos sencillos consejos, será un cuento con final feliz

Los ajustes en tus gastos te ayudan a garantizar el pago de la casa.

Sonia Sanchez / Editorial Metroscubicos

lunes, 14 de enero de 2013

¿Cuál es el tamaño exacto de tu casa o departamento?

Sabes cuál es la diferencia entre superficie total, superficie construida o superficie útil. Son tres términos que determinan la medida exacta de una casa o departamento, lo cual es necesario tener bien claro al momento de comprar o vender, para conocer los límites de tu propiedad y hasta para determinar su precio.

Cada uno de estos conceptos son de gran importancia para que comprador o vendedor esté enterado cuál es realmente la superficie de espacio habitable en cualquier tipo de inmueble.

Los metros cuadrados que aparecen en las escrituras pueden referirse a conceptos distintos, hasta el punto de que hablar de metros útiles, metros construidos o metros totales puede aumentar o disminuir el tamaño del inmueble hasta 25%, o incluso más.

Falta de información

Medidas por su nombre, la superficie total corresponde a los metros cuadrados que mide el lote, mientras que la superficie construida lo que expresa son los metros cuadrados que cubren la construcción, sin tomar en cuenta el área verde u otros espacios.

En el primer caso, es la medida que se expresa en el plano que figura en el Registro Público de la Propiedad, mientras que en el segundo corresponde a las dimensiones de la superficie construida, manifestada también en el plano.

Respecto de la superficie útil, es la que señala la cantidad de metros cuadrados habitables; es decir, los metros con los que cuentas para realizar todas las actividades normales y privadas que requieras.

Departamentos, caso aparte

La medida utilizada para comercializar departamentos en condominio es por lo general, solamente la de superficie construida. Esta incluye tanto el área habitable, como las áreas comunes del edificio.

Así, por ejemplo, las superficies correspondientes a los pasillos de acceso a los pisos, cubiertas, escalera y hasta el hueco del ascensor, se suman a la superficie disponible, lo que puede representar que un departamento de 100 m2 habitables aumente su superficie hasta alcanzar 130 m2 de superficie total.

Sin embargo, cuando se refiere al área útil, que es realmente el espacio habitable con que se cuenta, sin incluir ninguna parte proporcional de espacios comunes, lo cierto es que, de esos 130 m2 vendidos, sólo 100 m2 son utilizables.

Esta diferencia es información valiosa para el comprador de un departamento. En primer lugar porque debes tener claro que de ese total de metros, los primeros expresan la totalidad del espacio utilizable, incluyendo las zonas públicas que conforman el condominio.

Mientras que los segundos expresan los metros utilizables de forma privada. En definitiva se debe conocer siempre todos los aspectos de la vivienda y no sólo sus características estéticas y funcionales o sus aspectos constructivos, sino también los metros que en realidad se poseen para habitar y para disfrutar.

No siempre es fácil conocer la superficie de una vivienda, desgraciadamente algunos vendedores inflan los datos sobre el tamaño real para obtener una mayor ganancia.

Lo mejor es verificar la superficie ante el Registro Público de la Propiedad o en las escrituras, ahí se identifica plenamente el inmueble con la superficie que tiene con sus medidas y colindancias.

Diferencias

Superficie útil (metros útiles): es toda aquella que puedes pisar dentro del inmueble, en este concepto entra todo el interior, pero quedarán excluidas todas las partes que aún estando dentro no son útiles, como el espacio de las columnas y falseados.

La información de la superficie útil es importante porque proporciona una idea del espacio disponible para vivir; sin embargo, a no ser que tengas el plano de la vivienda original o la escritura es difícil conocerlo, por lo que necesitarías la ayuda de un arquitecto para obtenerla fielmente.

Superficie construida (metros construidos): aquí se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se comparten paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de ellas. Se suelen integrar también los tabiques, galerías, conductos e instalaciones. En uso residencial no se consideran superficie construida los espacios con una altura inferior a 1.50 metros.

Superficie construida con elementos comunes: es la superficie que realmente refleja el Registro Público de la Propiedad y la que utilizan los valuadores a la hora tasar un inmueble. En los edificios es diferente determinar la superficie útil e incluso a la construida, ya que aquí se incluyen pasillos y zonas comunes.

Gustavo Guzmán / Editorial Metroscubicos

martes, 8 de enero de 2013

Este año logra el propósito de estrenar casa

Comprar casa es el sueño de muchas personas, y sin duda su principal propósito para este año que recién inicia. Sin embargo, elegir nuestra casa o departamento no es cuestión de sólo buscar lo más barata o bonita, también es cuestión de la situación económica, de finanzas personales y de una buena planeación.

Además de los puntos anteriores, todo cuenta a la hora de elegir una vivienda, la ubicación, seguridad y cercanía con nuestro centro de actividades, entre otros aspectos. Por ello es bueno darnos el tiempo de pensarlo y analizarlo bien, porque en nuestra casa viviremos, posiblemente el resto de nuestra vida.

Si estas decidido a comprar casa este año es una excelente idea, pero es necesario que antes tengas en cuenta algunos factores además de contar con el enganche o la aprobación de un crédito hipotecario, ya que es una decisión para muchos años, por ello a continuación te presentamos algunos aspectos que podrán ayudarte a alcanzar más pronto la meta.

Para qué te alcanza

Son muy pocas las personas que pueden adquirir una vivienda de contado, la mayoría requiere un crédito. El primer paso para buscar un inmueble que se adecue a nuestro presupuesto y necesidades es definir cuánto tenemos para el enganche y la cantidad que podemos destinar cada mes al pago de una hipoteca.

Al respecto, los especialistas recomienda no destinar más del 40% de los ingresos brutos familiares mensuales -incluyendo los propios y los de tu cónyuge- al pago de créditos. Los bancos generalmente siguen un parámetro similar a la hora de calificar un solicitante. Así, por ejemplo, si tus ingresos familiares brutos suman $22,000, el banco te otorgará un crédito hipotecario por una cantidad en la que el pago mensual no supere los $8,800 como máximo.

El banco también consultará tu historial en el Buró de crédito, si tienes adeudos en tus tarjetas o estás pagando tu automóvil, descontará de esta cantidad el monto de los pagos mensuales que debas realizar para liquidar tus créditos actuales.

Antes de buscar tu nueva casa es necesario verificar que la mensualidad calculada, siguiendo los parámetros del banco, no supere tu capacidad de pago. Para ello, calcula tus ingresos netos y todos los gastos mensuales y extraordinarios que tienes, asegurándote de mantener un rubro para el ahorro.

Puede ser que el resultado sea menor a la cantidad que te otorgue el banco, pues hay gastos, como las colegiaturas, las inscripciones escolares, etc., que el banco no considera en su cálculo, pero que es imprescindible que sí tengas en cuenta para evitar serios sobresaltos.

Consulta la Infografía: Si mi casa costara un millon ¿Cuánto dinero necesito desembolsar?

¿Estás listo para comprar?

Otro punto que debes analizar es sobre si estás listo para adquirir tu casa o departamento. Revisa tus ahorros y hazte las siguientes preguntas: ¿De cuánto dispones para cubrir el enganche y otros gastos? ¿Será suficiente con lo que tienes ahorrado? ¿Puedes pedir un préstamo a un familiar?



Busca ayuda

La ayuda de un asesor es una excelente opción. Buscar asesoría especializada es una buena alternativa a la que puedes recurrir desde un principio. El secreto para tener una experiencia agradable en la elección del mejor crédito hipotecario y encontrar el bien inmueble ideal para ti puede depender de la contratación de un experto.

Cuidado, no es lo mismo un broker que un asesor patrimonial. Este último no tramita, no consigue, no gestiona, ni obtiene el crédito hipotecario como lo hace un bróker, para quien su único interés es conseguir la comisión y no ayudar al cliente a formar patrimonio.

En cambio, la tarea del asesor es aconsejarte sobre la mejor opción de crédito de acuerdo a tu perfil y expectativas patrimoniales. Y lo mejor es que el costo de contratar sus servicios no lo cubres tu, ya que trabajan por comisión con las instituciones financieras por cada crédito colocado.

Opciones de crédito

Para adquirir tu casa a través de un crédito hipotecario consulta varios bancos o Sofoles para que te den una idea del valor del inmueble que necesitas buscar y te digan cuál es el monto del enganche que deberás aportar.

Básicamente hay dos tipos de créditos hipotecarios: los que otorgan las instituciones federales y estatales de vivienda y los que otorgan bancos y Sofoles.

Los créditos hipotecarios que otorgan los bancos o Sofoles para la adquisición de vivienda media o residencial tienen plazo de 5 a 20 años, con un monto máximo de financiamiento que va del 80% al 95% (en el programa apoyo Infonavit) sobre el valor del inmueble, según la institución financiera que elijas.

Existen planes en el mercado con tasa fija (se determina al momento del contrato y no se modifica durante el plazo establecido), variable (aumenta o disminuye de acuerdo con las condiciones del mercado y se expresa con un número de puntos porcentuales sobre la Tasa de Interés Interbancaria de Equlibrio TIIE), tope o protegida (se calcula con referencia a la TIIE vigente más algunos puntos porcentuales, pero no puede superar una tasa de interés establecida como tope, por ejemplo, 20%), y mixta (se fija una tasa para una parte del plazo y otra mayor para el siguiente periodo).

El pago mensual varía según el tipo de tasa de interés y si el crédito es en pesos o en Udis (unidad financiera cuyo valor aumenta conforme la inflación). En los planes a tasa fija la mensualidad se mantiene constante durante el plazo del crédito, salvo cuando es tasa fija con pagos crecientes.

Cómo acceder a un crédito hipotecario

Para acceder a un crédito hipotecario debes cumplir con ciertos criterios de elegibilidad como determinada edad (la mínima varía de 18 a 25 años, y la máxima, de 50 a 65), ingresos mínimos comprobables (depende del banco o Sofol y del monto del crédito solicitado), antigüedad en el trabajo (de uno a tres años en el empleo actual o en la misma actividad, si es trabajador independiente o empresario), referencias crediticias y buen historial en el Buró de Crédito.

También la vivienda que deseas adquirir debe cumplir con ciertas características, como tener el valor mínimo que establece el banco, contar con todos los servicios básicos y ser de uso residencial. La vida útil esperada del inmueble debe ser mayor al plazo de la hipoteca.

En todos los planes se incluye un seguro de vida, que garantiza el pago del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez permanente, y uno de daños (ambos se suman a la mensualidad). Recientemente, casi todos los planes incorporan también un seguro de desempleo que cubre los pagos mensuales por un periodo de desempleo involuntario. Antes de necesitarlo, revisa las condiciones para hacerlo válido.

Es importante que al momento de solicitar el crédito contemples que deberás cubrir algunos gastos para cumplir con los requisitos que solicitan las instituciones financieras , como el avalúo del inmueble, un estudio socioeconómico y/o crédito (pueden ser gratuitos, pero generalmente tienen un costo de mil pesos), comisión de apertura (del 1% al 4% del valor del crédito) y gastos notariales, los cuales varían entre instituciones y entre ciudades, pero en general, suelen ser el 5% al 10% del valor comercial de la vivienda.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán

miércoles, 2 de enero de 2013

Tips para cumplir tus metas de año nuevo


Conseguir lo que anhelamos es inherente al funcionamiento y bienestar de todos los seres humanos y con la llegada de la época decembrina, se acercan los propósitos de Año Nuevo y las inquietudes sobre cómo cumplirlos.

Para poder establecer metas es importante:

1. Evaluar el punto de partida:

En este punto es importante evaluar varios aspectos. En primer lugar establecer y analizar el punto de partida, es decir, en qué punto se está y a qué punto se quiere llegar. Al evaluar la meta también se evalúa el entorno, losproblemas específicos que puede haber antes de llegar a la meta, si se cuentan con herramientas suficientes para cumplir con ella o si es necesario un apoyo adicional. En este primer paso es muy importante centrarse en objetivos que se encuentren dentro de nuestro dominio y que, con mayor facilidad, puedan resultar un éxito.

Hay que ser sensatos con el propósito: una vez evaluado el punto de partida, ya conocemos en qué somos buenos y podemos establecer las metas cercanas a nuestro dominio. Aunque la gran meta o el objetivo general puede ser útil como estrella polar de lo que se va a realizar, es más probable conseguir una serie de metas cortas y sencillas que un propósito ambiguo generalizado o con un plazo indefinido.

Otro aspecto importante a evaluar como punto de partida son los desafíos correspondientes a cada edad: es poco probable que un adolescente pueda conseguir por sí solo generar los ingresos para comprarse un coche deportivo o formar una familia, lo más factible en este caso es que, en el intento, descuide factores que en realidad le pueden favorecer y que en algún momento pueda conseguir. Vale la pena tener en mente que algunas personas con problemas similares han conseguido los mismos objetivos mediante esfuerzos sostenidos.

Es muy importante revisar las expectativas que se tienen del propósito y evaluar qué componentes del propósito vienen de una motivación real y personal y cuáles provienen del entorno o de alguien más, esto vaayudar a fortalecer las motivaciones intrínsecas (si es que las hay) y en caso de que las motivaciones sean extrínsecas (o del exterior) hacerlas conscientes para evaluar qué puntos de esas motivaciones del exterior tienen que ver con uno mismo y separar las que no será posible establecer como compromiso.

Puede ser necesario conseguir información adicional al respecto de la meta para resolver “malos entendidos” al respecto de la misma, por ejemplo: informarse al respecto de qué va a pasar durante un entrenamiento o una dieta puede ayudar considerablemente a tolerar las frustraciones que de estos provengan.

2. Establecer la meta:

Aquí el deseo se convierte en intención. Puede ser útil en este paso hacer un bosquejo de la meta. Es probable que el primer objetivo se haga de manera general y ambigua, como se mencionaba anteriormente. Vale la pena considerar estas metas ambiguas como una directriz y no como un propósito tal cual y, sobre ésta, formular la meta en términos específicos, separar qué conductas particulares son deseadas de forma corta, clara y sencilla.

3. Establecer un plan de acción

El plan de acción es aún más específico y el paso más importante para poder cumplir un objetivo. Este paso debe considerar concretamente ¿qué se va hacer?, ¿cuándo?, ¿dónde?, ¿cómo?, ¿con quién(es)?, y ¿hasta cuándo se va a realizar esto que se espera hacer? Para favorecer que el propósito sea exitoso, puede ser útil incorporar el plan de acción lo más cercano a lo cotidiano.

El plan de acción también debe contemplar las posibles barreras que pueden entorpecer el propósito con la finalidad de hacerlas conscientes y así poder anticiparlas de manera que también se pueda planear qué hacer en caso de que se presenten dichos obstáculos. Retomando el ejemplo del acondicionamiento físico, se puede plantear: ¿qué voy a hacer si me siento fatigado o con dolor?

Finalmente, el último elemento que debe tener un plan de acción es la expectativa de logro: del 1 al 10, en otras palabras: ¿qué confianza tengo en que puedo lograr esta actividad en particular? En ocasiones suele ser útil escribirlo y tenerlo de forma accesible como un recordatorio.

4. Realizar la acción

Empieza cuanto antes, postergar la acción sólo va a fortalecer la resistencia a lograr los objetivos. Mucha gente prefiere empezar sus propósitos en lunes tempranito, sin embargo, puedes acoplar tus propósitos a tu vida cotidiana y empezar en cuanto puedas; los miércoles por la tarde tampoco son mala opción para empezar.

Esfuérzate y exígete cumplir, pero sé flexible y compresivo contigo mismo: conoce tus límites y regresa a tu plan “B” cuando consideres que está siendo complicado. Mantente al alcance sólo de herramientas que te ayuden a seguir enfocado en tu objetivo, rodearse de gente con objetivos similares o con historias de éxito respecto a metas similares puede ser muy útil.

5. Evaluación y retroalimentación

En la fecha límite que se estableció en el plan de acción, es importante evaluar el desempeño de cada acción, los obstáculos que se presentaron y qué se pudo haber mejorado. Es recomendable que, tras esta evaluación y retroalimentación se pueda realizar un nuevo plan de acción, no es una fecha para detener el proceso, sino, más bien, es una fecha para replantear nuevamente objetivos y mantenernos constantemente retándonos y mejorándonos día a día.

PSIC. MARÍA MONTAÑO