jueves, 21 de febrero de 2013

3 problemas legales comunes en inmuebles

Asegúrate de que todos los papeles están en orden. A veces, nos olvidamos de revisar que los documentos que nos avalan como propietarios de un inmueble cuentan con el respaldo oficial, si por alguna causa esa es tu situación aquí te damos algunos consejos.

1. ¿Extraviaste las escrituras de tu propiedad?

Verifica si cuentas con una copia simple de la escritura o con algún recibo que acredite su existencia o indique el número de escritura, fecha y notaría ante la cual se otorgó. Si los tienes puedes acudir a dos instancias:
A la notaría que emitió dicha escritura pública o
al Archivo General de Notaría para solicitar una copia certificada, previo pago de derechos.

Si no cuentas con la copia o con el folio para rastrearla, necesitas acudir al Registro Público de la Propiedad. Lleva datos de identificación del inmueble tales como el recibo del agua o el predial y solicita un antecedente registral de ese bien inmueble.

En el documento aparecerá el último dueño y su título de propiedad, por ende, el número de escritura pública, su fecha y el notario que la registró. Con ese dato ya puedes solicitar una copia certificada. Todos las ciudades del país cuentan con un organismo autónomo que lleva el registro de bienes inmuebles.

El costo para recuperar tus escrituras varía de acuerdo a la entidad y la notaría. En el Archivo General de Notarías, el cobro establecido en el Código Fiscal para el DF. es de $2,407 pesos para obtener la copia.

2. ¿Habitas en una casa que heredaste sin adjudicar?

La adjudicación de la herencia es el último paso en un juicio sucesorio. Adjudicar una herencia es transmitir la propiedad de la persona fallecida o "de cujus" a los herederos, así se acredita ante la sociedad y las autoridades quién es el propietario.

Si esto no se realiza, el difunto seguirá apareciendo como el propietario del inmueble. Cuando no existe testamento, hay que tramitar una sucesión intestamentaria. Para ello se debe verificar si hubo hijos, dentro o fuera del matrimonio (no afecta esa condición siempre y cuando estén reconocidos) y esposa y bajo qué régimen se casaron: separación de bienes o sociedad conyugal. Al tener esta información sabrás qué porcentaje le corresponde a cada uno de los herederos.

En la sucesión, es el juez o el notario -según lo dispuesto por el Código Civil- quien determina a los herederos. El primer paso es hacer un inventario de bienes, la valuación de los mismos y un proyecto de partición que tiene que ser aprobado por el juez o notario en su caso. Después, se convoca una junta de herederos para nombrar al albacea que representará a la sucesión y se encargará de tramitar todo el juicio.

Una vez aprobado el proyecto, se adjudica la herencia. Cabe señalar que ni el cónyuge ni los hijos tiene prioridad, es cuestión de porcentajes. Por ejemplo, si son dos hijos el porcentaje se dividirá en tres por partes iguales y cada uno recibirá 33.33%. Esto siempre que el cónyuge no tenga bienes propios que igualen el valor de aquellos que recibirán los hijos. En caso de sociedad conyugal, el cónyuge tiene derecho al 50% de la herencia y el resto se divide entre el número de hijos.

3. ¿La propiedad no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad?

En este caso, se tiene que llevar a cabo un proceso de inmatriculación. A menudo, el primer dueño de la propiedad suele omitir el trámite por desinterés, en ese sentido, las autoridades no pueden obligarlo a hacer el registro.

Cuando no existen escrituras, es posible que la propiedad tampoco esté inmatriculada.

Puede ser un terreno sin construcción o una clara división de zonas colindantes pero eso no significa que la propiedad no esté determinada. Por el contrario, puedes tener un contrato de compraventa de 1960 y no tenerlo registrado. Lo importante de la escritura pública es que en ella se consigna el derecho de propiedad de manera fehaciente.

La escritura pública, al momento de registrar una propiedad, le otorga un carácter de publicidad que te reconoce como propietario frente a todos. Si no se registra la propiedad, el contrato de compraventa tendrá validez únicamente entre comprador y vendedor.

Para registrar un bien inmueble ante las oficinas del Registro Público de la Propiedad es necesario acompañar al documento público o privado, ya sea título de propiedad, escritura pública o contrato privado de la siguiente documentación:

1) Acta de levantamiento topográfico o deslinde catastral

2) Certificado de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad

3) Certificado de libertad de gravámenes ante el Registro Público de la Propiedad

4) Certificado de libertad de gravámenes fiscales

5) Avalúo sobre la propiedad

6) Declaración del Impuesto sobre la Renta

7) Declaración del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.

Como puedes ver el panorama más difícil tiene una solución. Toma en cuenta estos consejos y acude al notario para asegurar tu patrimonio.

viernes, 8 de febrero de 2013

7 errores al contratar una hipoteca

En ocasiones es más sencillo enfocarse en lo que hay que evitar, que en tratar de entender toda la información que hay al respecto de los créditos hipotecarios. Por eso te enlistamos los siete errores típicos que debes evitar.

1. No hacer tu tarea. Aceptar la primera opción

Comprar una casa con financiamiento, es una de las más importantes transacciones de tu vida, por lo tanto necesitas tener opciones y comparar para decidir.

Generalmente en los desarrollos de vivienda nueva te ofrecen un producto hipotecario, la mayoría de las personas se quedan con esta opción o solicitan la que les recomienda algún amigo o familiar.

Evita tomar alguna decisión sin antes consultar al menos tres opciones, para elegir la que más se adecua a tus necesidades y perfil de crédito.

2.- Firmar un contrato de compraventa sin asegurar tu crédito

Es costumbre primero visitar casas y después resolver el tema del crédito. Esto puede traer consecuencias si no estás bien asesorado. Una de ellas, la más grave, es firmar un contrato de compraventa sin tener la certeza que te autorizarán el crédito.

Normalmente este tipo de contratos tienen cláusulas de penalizaciones, si no se cumple con el pago en tiempo y forma, y si por alguna razón no fuiste sujeto de crédito puedes incurrir en ellas. Lo más recomendable es autorizar tu crédito, asesorarte y después firmar tu contrato con toda seguridad.

3.- Enfocarse solamente en la tasa de interés.

Este es uno de los errores más comunes y graves que se comenten. Es fácil ver por qué. La tasa de interés afecta lo que vas a estar pagando durante la vida del crédito, así que los demás costos parecen menores en comparación. Pero éstos suman, y mucho en ocasiones.

De hecho la publicidad que se hace por parte de las instituciones es para presumir su tasa de interés baja pero si se suman todos los costos adicionales puede resultar más costoso que otro producto con una tasa de interés más alta.

Seguramente algunos están pensando que para eso fue pensado el CAT (Costo Anual Total) que incluye la tasa de interés y los costos adicionales del crédito, pero incluso el CAT es relativo aunque es una referencia más aproximada. Una de las razones es que los costos de cierre no están contemplados en el CAT, como la comisión por apertura.

4.- No tener en cuenta los costos de cierre

Muchas personas no los contemplan y se ven en apuros cuando van a formalizar su crédito. No permitas que a ti te pase, anticípate a estos gastos que se refieren a gastos notariales, avalúo, comisión por apertura de crédito y la diferencia entre lo que te otorguen de crédito y el precio final de compra.


5.- No conocer tu historial de crédito

Aunque estés consciente de que no has incumplido en tus compromisos crediticios, es recomendable que cheques tu historial, ya que en ocasiones hay errores por parte de las instituciones y tal vez haya que hacer una aclaración.

Para evitar este contratiempo lo recomendable es solicitar tu buró de crédito en www.burodecredito.com.mx, es muy fácil y rápido, solamente cerciórate de que tengas los datos correctos que se te piden a la mano. Si utilizas una tarjeta de crédito, con un estado de cuenta de la misma es suficiente para tener los datos que se te solicitan.

6. No conocer el proceso

Si es tu primera operación de crédito hipotecario es normal que no conozcas el proceso para adquirirlo y firmarlo. Hay muchos tiempos y actores involucrados: el asesor hipotecario, el asesor inmobiliario, la unidad de valuación, el banco y la notaría. Lo que sucede comúnmente es que imagines el proceso más sencillo o corto de lo que realmente es.

7. Ceder a la presión

A los agentes inmobiliarios, asesores hipotecarios y a ti les interesa cerrar tu operación, y los tiempos son importantes, no hay nada de malo en eso. Lo malo es tratar de presionar con una hipoteca de la que no estés plenamente convencido o acelerar el proceso sin tener claro y bien planeado el desembolso que tienes que hacer al firmar tus escrituras y desbalancear tus finanzas familiares.

Todo extremo es malo, tampoco se trata de caer en una parálisis de análisis y dejar pasar una oportunidad, pero debes de tener todo muy claro antes de firmar.