viernes, 27 de abril de 2012

La casa de tus sueños en sólo 10 pasos

Aunque todos quisiéramos una casa con piscina en un buen sector de la ciudad, con más de una recámara y salón social, la verdad es que para tener la vivienda de tus sueños el proyecto debe ajustarte a lo que más le conviene a tu bolsillo, indica la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). 

"Si ya cuentas con la autorización de tu crédito del Infonavit, es importante que determines, junto con tu familia, aquellas características relacionadas con la vivienda que habrán de satisfacer sus expectativas y necesidades", detalla la procuraduría. 

Para elegir la casa de tus sueños sin atentar contra tus finanzas personales, ten en cuenta estos 10 pasos que debes seguir, según la Profeco, antes de firmar el contrato de compra venta. 

1.- Busca opciones que se adapten a tu presupuesto. 

2.- Emplea las herramientas que ofrece el Infonavit para comparar precios y características de los inmuebles. 

3.- Recurre a todos los medios para hacer una búsqueda exhaustiva de la vivienda que se adapte a tus necesidades. No te vayas con una única opción. 

4.- Al acudir a las oficinas de venta, además de ver los planos y maquetas, visita la casa de muestra. 

5.- Si la vivienda es nueva aclara tus dudas sobre la construcción como materiales, acabados en pisos y muros y muebles adicionales que te pueden ofrecer. 

6.- Pregunta si además de los servicios básicos, la casa cuenta con lo necesario para instalar teléfono, televisión por cable e Internet. 

7.- Recorre el vecindario en distintas horas para determinar si te gusta el ambiente y vecinos del mismo. 

8.- Asegúrate que la vivienda esté al corriente con el pago de servicios, impuestos y administración.

9.- Verifica si en la calle o colonia hay edificaciones con distintos usos de habitación, ya que si hay negocios no autorizados el valor de la vivienda puede disminuir. 

10.- Adicional al costo de la vivienda y su tamaño, ten en cuenta los tiempos de traslados de la vivienda al trabajo y escuela de tus hijos.

En el caso de que aún no cuentes con el crédito hipotecario, antes de solicitarlo recuerda comparar los esquemas que ofrecen los bancos o Sofoles y pon especial atención a la tasa de interés (fija, variable o mixta) con la que se calcula el tipo de financiamiento, recomienda la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

Otro de los consejos es que preguntes por las limitantes del contrato de crédito como puede ser no arrendar el inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos y el importe final del crédito después de comisiones, entre otras, detalla la Condusef. 

"Antes de formalizar, solicita a la institución una copia del contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria; analízalo y, si lo considera necesario, busque asesoría", añade la comisión.



CNNExpansión.com

martes, 24 de abril de 2012

Tips para incrementar el valor de tu casa


Si estás próximo a vender tu casa, es importante que la prepares para cautivar a los posibles compradores. Según especialistas, pequeñas mejoras pueden incrementar su precio hasta 5%, además de lograr una venta en menor tiempo.

Los especialistas coinciden en que estas zonas son la cocina y el baño. Y es de suponerse, pues los acabados en estas áreas de la casa, así como el mobiliario, cancelería, cocina integral y azulejos, representan los conceptos más caros a la hora de remodelar, por eso los compradores buscan que estén en perfecto estado.

En la industria inmobiliaria se suele considerar que la remodelación de los baños añade valor y casi siempre se recupera -entre 95 y 100%- en el precio de venta, seguida por las mejoras que se hacen en la cocina. Contar con un jardín bien cuidado y con las plantas adecuadas podría aumentar el valor de la vivienda entre 5 y 11 por ciento.

Mejoras con bajo presupuesto
 

No es necesario que destines una fuerte cantidad de dinero para hacer mejoras en tu casa, aquí algunas sugerencias de bajo costo que ayudan a mejorar la imagen de cada espacio.

Cambia los accesorios como llaves e interruptores eléctricos de toda la casa.

• Pinta la casa (interior y exterior). Lo más recomendable es utilizar colores tenues en el interior y en la fachada emplea una gama cálida.

• Otros detalles que pueden ayudarte es homologar todas las cerraduras de las puertas, limpiar las ventanas y resanar esas pequeñas grietas que dejan los clavos por cuadros u otros objetos decorativos.

Cuánto puedes incrementar el valor de tu casa

 

De acuerdo con Jesús Orozco, director de avalúos de Tinsa México, con todas estas mejoras el valor de un inmueble puede aumentar alrededor de 5% y deberá tener un sustento de fácil apreciación.

Sin embargo, hacer modificaciones poco costosas harán mucho más atractiva la casa para los potenciales compradores. Se evitará que lo bajen en 5% aproximadamente al momento de cerrar la operación, explica Enrique Andrade, de Coldwell Banker City.

En la cocina

 

1.- Revisa que la cubierta esté en perfecto estado, dependiendo del material con que esté hecha, si es fórmica y está rota o está muy usada, se recomienda cambiarla y usar colores neutros, si es cubierta de alguna piedra, pulirla o abrillantarla, el acero inoxidable debe lucir impecable.

2.- Los grifos deben funcionar perfectamente, las coladeras limpias y funcionando, no olvides limpiar y acomodar perfectamente las alacenas y todos los utensilios que se usan cotidianamente en la cocina.

3.- Electrodomésticos como horno de microondas, licuadora y refrigerador deben lucir como recién comprados.

4.- Evita rastros de humo o grasa en paredes y techos, si es necesario coloca piso nuevo, los hay a precios accesibles.

Check list en el baño

 

1.- Revisa que el grifo y regadera no goteen, pues da mal aspecto.

2.- El WC y lavabos deben estar limpios y sin sarro.

3.- La división de la ducha debe lucir impecable.

4.- No está de más pintar el baño.

5.- Verifica que la luz funcione perfectamente y que los interruptores no estén rotos o sucios.

6.- Es buena idea colocar toallas limpias para cuando el inmueble sea visitado, evita los malos olores, esto ahuyenta a los compradores.


Cómo presentar tu casa 

1.- Píntala

2.- Impermeabiliza la azotea (es un requisito indispensable para instituciones como Infonavit).

3.- Resana las zonas con humedad.

4.- Limpia las alfombras y pisos (aunque su repercusión es mínima en el valor, puede dar una mejor impresión).

5.- Limpia la cocina.

6.- Arregla el jardín, sobre todo si está en la fachada principal, da un mejor aspecto de la vivienda. Unas cuantas plantas en los lugares adecuados, empezando por la entrada a la casa, pueden marcar la diferencia, ya que el potencial comprador se lleva una mejor impresión.

7.- Repara las instalaciones eléctrica e hidráulica.

8.- Cambia vidrios rotos y limpia los existentes.

9.- Repara grietas en muros y losas.

10.- Repara o colocar plafones vencidos (losas expuestas).

11.- Las puertas de acceso de la calle y la entrada principal deben estar en buen estado, recién pintadas, la chapa de acceso debe funcionar perfectamente, en las luces exteriores se recomienda que tengan alguna lámpara de diseño sencillo que armonice con la casa.

12.- El motor de acceso del garaje debe funcionar como nuevo.

13.- Al interior de la casa retira todo exceso de objetos tanto decorativos como personales, como pueden ser fotografías, floreros vacíos, ceniceros, almanaques, imanes, juguetes, aparatos de ejercicio y muebles en general que no se usen cotidianamente.

14.- Los closets deben lucir perfectamente ordenados y sin olores, que las puertas corran libremente.

15.- Las recámaras deben estar iluminadas y ventiladas, las camas arregladas, los pisos limpios, cortinas y persianas recién lavadas y funcionando, tapetes lavados, los marcos de sus cuadros limpios y en buen estado.



Metroscubicos.com/ Regina Solís

viernes, 20 de abril de 2012

Cuánto cuesta tener una casa vacía


Contar con un inmueble vacío, llámese casa o departamento, puede generar numerosos gastos que se incrementan en gran medida si la vivienda se está pagando a través de una hipoteca.

Para muchas personas, la riqueza está relacionada con el patrimonio, concretamente con el inmobiliario. La propiedad de viviendas o inmuebles de todo tipo siempre ha significado bienestar familiar, pero también pueden ser una fuente de pérdidas si no se le saca provecho.

El aumento en los impuestos, el constante incremento en el costo de los servicios y mantenimiento y el alza en las tasas de interés de interés hace, en muchas ocasiones, insostenible la posesión de inmuebles cerrados o sin uso.

Las viviendas siempre han sido y seguirán siendo una buena inversión a largo plazo. Son muchas la familias que cuentan con una segunda vivienda que no está destinada a un uso determinado. También hay propietarios que se atrevieron a hacer una compra sin la venta previa de su actual vivienda.

Los propietarios de estas viviendas tiene dos soluciones, venderlas o rentarlas. Para venderlas lo primero es asesorarse bien sobre cuál es el precio real de mercado de tu inmueble, esto sólo te lo puede decir un profesional de tu zona. Con la excesiva oferta, la dificultad del financiamiento y la merma del poder adquisitivo de los compradores, se hace difícil venderlo. Sólo tendremos posibilidades venta si nos ponemos a nivel de los precios de mercado, incluso un poco por debajo.

La otra opción es la renta, que aunque no reporte mucha rentabilidad sí nos ayudará a pagar los gastos mínimos de los consumos y nos quedará un remanente neto.

Entre las dos opciones, la mejor será la que en cada caso beneficie más al propietario. Lo mejor es asesorarse por un verdadero profesional inmobiliario que nos aconsejará cual es la mejor de nuestras posibilidades.

Los riesgos de una casa vacía
 

Ser dueño de una propiedad vacía es un valor perdido, puede deteriorarse rápidamente si no se le da el mantenimiento adecuado y puede convertirse en blanco de la delincuencia, vandalismo o paracaidistas.

Al ser propietario debes cumplir con pagos impostergables que siempre afectarán tu bolsillo. En caso de que hablemos de una propiedad que estés pagando a través de una hipoteca, debes considerar que es necesario cubrir las mensualidades, que incluyen los respectivos intereses.

Según expertos en el tema, entre los costos o riesgos que deberás considerar por una propiedad vacía están:

• Pago de mantenimiento si está dentro de un régimen de propiedad condominal.
• Pago de servicios como agua, impuestos, pago mínimo de energía eléctrica, luz pública, etcétera.
• Pago de vigilancia si el fraccionamiento cuenta con ese servicio.
• Pérdida de ingresos por arrendamiento (cálculo anual aproximado de acuerdo a la ubicación).
• Invasión del inmueble.
• Uso del inmueble para actividades ilícitas.
• Saqueo de muebles y accesorios (muebles de baño, puerta, ventanas y hasta tuberías de cobre).

Todo esto llevara un costo implícito una vez que se presente cualquiera de estas situaciones, además de la contratación de un abogado, deslindamiento de responsabilidades y hasta la perdida de la propiedad.

Obviamente esto llevara a una depreciación del inmueble muy por debajo de su precio comercial.

Mejor arrendar y sacar provecho
 

Sin embargo podemos hablar de que si decidieras sacar provecho a ese inmueble que está en estado improductivo podría lograr que hasta se pague por sí solo a través de una renta.

Muchas personas prefieren tener la vivienda vacía ante el temor de padecer problemas que pudieran terminar hasta con la pérdida del inmueble.

No obstante, los expertos recomiendan que te acerques a los profesionales inmobiliarios quienes pueden asesorarte respecto de la mejor forma de sacar provecho de tu inmueble, es más, ellos mismos pueden encargarse de la administración sin que tú tengas que padecer el cobro de la renta o hacer corajes por el deterioro o abuso del inmueble.

martes, 17 de abril de 2012

Tiempo compartido, planea tus vacaciones de por vida


Los tiempos compartidos y los fraccionales son la mejor inversión para asegurar  tus vacaciones. Pero ojo! son diferentes. Con el tiempo fraccional eres dueño de una fracción del inmueble para toda la vida y puedes heredarlo, hipotecarlo o venderlo. Por lo general, son propiedades de lujo y por tanto el costo es alto, sin embargo puedes afiliarte a programas de intercambio. 
Antes de la crisis, este tipo de oferta vacacional fue recurrente en Estados Unidos, pues las personas podían cambiar sus semanas de destino con otros lugares. En México los preferidos eran las playas más exclusivas como Cabo San Lucas, Punta Mita o Cancún. 

En contraste, el tiempo compartido fue concebido para que el público en general pudiera disfrutar de una propiedad segura para vacacionar cada año sin necesidad de gastar en mantenimiento. Aquí tú compras por adelantado una semana o un mes y por un número determinado de años, casi siempre con hoteles. 

Cifras de ARDA previas a la quiebra de Leghman Brothers en 2007, muestran la drástica caída de las propiedades fraccionales en Estados Unidos, un mercado que facturaba en promedio $2.7 billones de dólares cayó alrededor del 75%, para situarse en  apenas $600 millones de dólares anuales. 
El tiempo compartido también cayó, pero sólo 30%, pasando de una facturación de $10.6 billones de dólares anuales promedio a $6.5 billones de dólares por año. Por esta razón, está siendo más rápida la recuperación de los tiempos compartidos que los fraccionales.

Impacto en México

Este revés impactó en México. Por un lado cerró la llave de créditos puente a desarrolladores turísticos ante el riesgo de ventas; pero al mismo tiempo, la caída de los precios dio pauta para que el inversionista mexicano se animara a comprar.  

El mercado del tiempo compartido y fraccional en México tuvo una desaceleración menor a la registrada en Estados Unidos. En el mismo período de crisis (2008-2010), algunas propiedades fraccionales en México se mantuvieron operativas debido a que los millonarios mexicanos no perdieron dinero, según consideró Nausbam.  
Con el retiro obligado de inversionistas extranjeros las propiedades dejaron de cotizarse en dólares y se ofrecieron en pesos. Esto motivó a los capitalistas mexicanos a invertir en propiedades vacacionales con amplia participación de sectores medios que no habían incursionado en propiedades vacacionales.  

Sin embargo, tras los efectos de la crisis “lo que realmente afectó al mercado mexicano fue la imagen de inseguridad y violencia”, subrayó  Nusbaum. 

Lecciones aprendidas

Lección 1: Mientras en tiempos de bonanza, el éxito dependía de la velocidad con la que una compañía crecía, tras la crisis el éxito significó margen de ganancia, es decir, qué tan rentable es la compañía. 
Lección 2: La estrategia para vender tiempos compartidos y fraccionales estuvo basada en la emoción. Los  desarrolladores norteamericanos invertían grandes fortunas en mercadear sus productos inmobiliarios, -lo importante era generar ventas-. Ahora, se vende solamente a quien tiene capacidad de pago.
Lección 3: Antes de la crisis el consumidor podía pagar a plazos con amplias facilidades y enganche menor al 10%. Después de septiembre de 2008, si el consumidor pagaba a plazos el desarrollador no tendría la capacidad de empaquetar esos pagarés para obtener crédito. Endurecieron términos y condiciones e pago. 
Lección 4: Endurecimiento de las líneas de crédito.- Tras la crisis, el desarrollador ya no pudo usar pagarés  como respaldo para una nueva línea de crédito; perdió su capacidad para construir ante la falta de capital. En Estados Unidos el negocio de tiempo compartido, es un negocio de flujo negativo, por lo que la disponibilidad de crédito es esencial para el desarrollador.
Lección 5: En la actualidad lo que se mide es la eficiencia de la venta. Las empresas dejaron de confiar en cualquier prospecto. Hoy si cuesta mucho atraer un prospecto corro el riesgo de quedar fuera de negocio. El secreto está en ser más eficiente.

“Debemos aprender de los errores que se cometieron en Estados Unidos”, asentó el experto. En Estados Unidos el acceso al financiamiento solía ser más sencillo, pero los desarrolladores crearon una dependencia al crédito que los llevó a la crisis. México puede utilizar la forma de financiamiento en sus operaciones sin crear esa dependencia y aprovechar el crecimiento de una pudiente clase media.

Una de las herramientas que contribuyen a incrementar las ventas de fraccionales y tiempos compartidos es el CRM  o Customer Relationship Management, es decir, gestión de las relaciones con el cliente. Mediante esta base de datos, los miembros de ARDA han podido tomar decisiones informadas y recuperar el éxito.

ARDA representa a los empresarios norteamericanos de tiempo compartido y fraccionales. Surgió hace 40 años y se conforma por 4 organismos diferentes a nivel mundial, entre los que incluye una Fundación sin fines de lucro encargado de investigar en temas de educación en todo el mundo.  

Editorial Metroscubicos / Ana Lydia Valdés

jueves, 12 de abril de 2012

Bancos en México, los mejor evaluados en crédito hipotecario


La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) informó que los bancos de México son las instituciones financieras mejor evaluadas en cuanto a transparencia y calidad de la información que proporcionan a sus clientes sobre créditos hipotecarios.
Según el Calificador de Crédito Hipotecario de la Condusef, en marzo pasado los bancos obtuvieron una calificación definitiva promedio de 8.8, sobre un máximo de 10. Le siguieron las entidades de ahorro y crédito popular (EACP) con una calificación de 5.4, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) con 5.0, y las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) No Reguladas con 4.2. La mayoría de las instituciones llevó a cabo las modificaciones necesarias para mejorar su calificación en beneficio de sus clientes, pues en febrero pasado la calificación preliminar promedio fue de 5.0 para bancos, de 2.4 para EACP, de 3.7 para Sofoles, y de 3.0 para Sofomes No Reguladas.


El Calificador de Crédito Hipotecario es una herramienta que permite conocer la transparencia y calidad de la información que una institución financiera proporciona a sus clientes, refirió el organismo. Quién aclaró que no se evalúa a la institución financiera en general, ni tampoco aspectos cuantitativos o la bondad del producto, sólo la información que da estructura y publicidad al producto de crédito hipotecario para casa habitación."A partir de un contrato claro, un estado de cuenta entendible e información suficiente, se pueden sentar las bases para el desarrollo de un excelente producto", dijo la Condusef.


Existen algunos bancos que condicionan la contratación del producto a la contratación de otro (una cuenta de depósito que se ocupa como medio de pago del crédito), situación que se aparta de las sanas prácticas.
Otra de las observaciones más recurrentes de la revisión fue que las instituciones establecen, dentro del clausulado de su contrato, la posibilidad de poder cargar cualquier adeudo derivado del crédito a cualquiera de las cuentas que tenga el usuario.


Del financiamiento total a los hogares, el crédito a la vivienda representa 70 por ciento, con el equivalente a un billón 391 mil millones de pesos a diciembre pasado, y el restante 30 por ciento corresponde al crédito al consumo en sus diversas modalidades.


Los mejor y peor calificados
Respecto de las instituciones bancarias mejor calificadas, Banorte y HSBC obtuvieron una evaluación perfecta (10), BX+Ve Por Más 9.8, Ixe Banco 9.6 y Bancomer 9.6, mientras que quienes registraron las calificaciones más bajas son: Banregio y Banco del Bajío, con 7.3 cada una y Bansi, con 5.7.
En las Sofoles, Patrimonio logró 6.6 puntos, ING Hipotecaria 5.8 y Finpatria 2.5. En cuanto a las Sofomes: Banzac Hipotecaria logró un 8.7, Metrofinanciera 6.1, Fomepade y Hipotecaria Casa Mexicana 5.4, cada una.
Respecto de las entidades de ahorro y crédito popular: Caja de Ahorro de los Telefonistas 7.8, Caja Crescencio A. Cruz 7.6 y Caja Popular las Huastecas 5.9, mientras que las de menor calificación fueron: Caja SMG con 4.6, Caja Popular San Pablo con 4.4 y Caja de Santa María de Guadalupe con 3.9.


Los mexicanos demandan al año alrededor de 1.2 millones de viviendas, tanto nuevas como para una mejora o para la autoproducción, por ello es importante que los interesados comparen las opciones de crédito que existen en el mercado, pues entre la opción más barata y la más cara existe una diferencia de 30% de precio, para lo cual pueden consultar el simulador del organismo en: www.condusef.gob.mx


Editorial Metroscubicos

lunes, 9 de abril de 2012

Cuidado con los fraudes inmobiliarios


El anuncio era más que atractivo y se ajustaba perfecto a lo que Ana Cisneros estaba buscando: una buena ubicación en una colonia trendy, con mucha vida cultural y algo de bohemia. ¿El precio? Inmejorable, perfecto para comenzar su vida independiente.

“Compartía depa con una amiga y desde el principio planeamos separarnos al cumplir un año, así que comencé a buscar algo por el mismo rumbo y a un precio accesible para una sola persona. Cuando vi: Reforma 222, $7,100 al mes, pensé que era para mí”, cuenta la joven abogada.

Cuidado con las ofertas increíbles

Aparentemente todo era claro, sin embargo, los problemas comenzaron pronto y dieron indicios de que algo andaba mal. “Lo sentimos, pero el número que marcó no puede ser procesado de esa manera, rectifíquelo e intente de nuevo”, decía una voz femenina grabada al otro lado de la línea.

Aunque hoy acepta que el precio era “sospechosamente bajo” para la oferta de ubicación y características del departamento, Ana estaba curiosa y esperanzada en haber encontrado lo que llaman “un garbanzo de a libra”, así que escribió un correo electrónico a la dirección del anuncio.

Muchos días después, al fin llegó la respuesta. En inglés, una mujer le argumentaba ser la dueña y haber salido huyendo de México hacia Londres a causa de un mal divorcio. Le aseguraba que era la propietaria del inmueble y que nadie, nadie en este mundo tenía un juego de llaves más que ella.

También le decía que si le ponía un giro por dos meses de renta –un mes y el depósito–, estaba dispuesta a enviar las llaves por mensajería desde Inglaterra y a rentarle por el tiempo que necesitara, hasta un máximo de 5 años.

El consejo de los expertos

Es en este punto donde los especialistas dan la primera alerta: “Nunca hagas trato con alguien que no puedes identificar y localizar fácilmente”, aconseja Adán Larracilla, Presidente Nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales inmobiliarios (AMPI).

Abogada al fin, Ana dejó la ingenuidad de lado y escribió un nuevo mail en el que advertía, amablemente, cuál es su profesión y que no enviaría un solo peso antes de revisar el contrato y certificar la identidad y ubicación de la “dueña”… Nunca más hubo respuesta.

Sin embargo, Ana no es un caso aislado. A la emprendedora Cynthia Villalba le sucedió algo idéntico con undepartamento en la colonia Condesa. Mismo rango de precio y hermosas fotos del interior de un departamento amueblado, de dos recámaras y más de 100 m2 (mismas características), y una renta baja que integraba servicios y mantenimiento.

En este caso, el contacto también debió ser vía correo electrónico; se trataba de una mujer que había conseguido un empleo en Londres, donde permanecería al menos 4 años. Curiosamente, su nombre era latino y Cynthia supo de inmediato “que no tenía por qué escribirme en inglés”.

Prometer no empobrece...

Ambas cartas son casi un machote con la solicitud de dos meses de arrendamiento y la promesa de enviar las llaves por mensajería. Cynthia fue todavía más curiosa y detectó casos similares entre sus amistades, así como anuncios en diversas páginas de internet, de paga y gratuitas.

“En principio es importante lograr contacto humano real con los arrendadores”, opina Adán Larracilla, aunque advierte que hay muchos indicadores a evaluar a la hora de leer el anuncio. Aquí, una lista compacta con “focos rojos” durante el proceso de búsqueda:

• Que el oferente sea una empresa seria, conocida, o un particular con teléfono habilitado
• Hacer un breve análisis, realista, sobre los precios de la zona por metro cuadrado y sospechar de las “gangas”
• Que el arrendador o un representante responda la llamada y se preste a un encuentro y a mostrar el inmueble
• Que el arrendador te solicite comprobantes de identidad e ingresos, y que investigue tu situación crediticia

“Por ejemplo, en Reforma 222 el m2 a renta va de los $150 a $200. Un departamento de 100 m2 no bajará de $15,000 al mes y puede llegar a $20,000, menos de $14,000 ni soñarlo”, señala Larracilla.

Asimismo, opina que ningún arrendador serio dejará entrar a “cualquiera” en su propiedad, de modo que si no investiga quién eres y qué tan buen inquilino y pagador eres, es posible que esconda un fraude.

Una vez que se llega al punto de tomar acuerdos y se revisa el contrato, agrega Larracilla, “nunca se entrega un peso antes de firmar la promesa de renta, donde se estipulan todas y cada una de las condiciones pactadas. Las garantías para ambas partes deben ser explícitas y claras en el contrato”.

Instalados en la era digital, es importante aprender a cuidarnos y no dejarnos llevar por ofertas increíbles. Ya sabes lo que decían las abuelas: “piensa mal…”


Editorial Metroscubicos.com / Georgina Navarrete

martes, 3 de abril de 2012

Principales dudas sobre el trabajo del Notario


Cuando compramos una vivienda, en medio de todos los gastos que debemos cubrir, uno que nos cae como balde de agua fría es el de los honorarios del Notario. Cualquiera que sea el monto, es algo que pocas personas asumen como parte de la seguridad de la operación y, si no fuera un requisito obligatorio, muy pocos lo pagarían.

“Nuestro cometido es dar fe de la operación de la compra-venta de un inmueble”, dice Marco Antonio Ruiz Aguirre, director de Vivienda de la Asociación Nacional de Notariado Mexicano, quien explica que el Notario ejerce su trabajo con independencia del poder público y los particulares, y su función es interpretar la voluntad de las partes y plasmarla en la escritura.
Esto significa que previo a la firma de cualquier contrato, el Notario ya verificó que la persona que vende es el dueño de la propiedad y que la vivienda cumple las condiciones ideales para que pueda llevarse a cabo la transacción, entre muchas otras observaciones.
Por todo esto, a continuación te decimos cuál es la importancia de la escritura notarial y las ventajas que obtienes si consultas con un Notario todas las dudas legales que surjan antes de firmar el contrato de compra-venta.


¿ Cómo elijo al notario ?

Es común que muchas personas acudan con un notario por la recomendación de algún familiar o amigo. Sin embargo, en caso de no conozcas a nadie, puedes acudir a la sede del Colegio Notarial de tu entidad, donde encontrarás la lista de los presidentes del Consejo, Colegios y Asociaciones de Notarios de las 32 entidades federativas, así como todos los servicios que ofrecen y las jornadas notariales para cada entidad.

Ruiz Aguirre recomienda tener en orden la escritura de tu casa pues nunca se sabe cuando sea necesario venderla por alguna urgencia. Agrega que este trámite no es costoso. “Dependiendo del valor del avalúo, se puede tener derecho a reducciones en el pago de impuestos y derechos”, explica.


¿ Un notario me cobra por resolverme todas mis dudas ?

No. La asesoría y consultoría que ofrecen los notarios es gratuita en todo el país. En el DF, por ejemplo, martes, miércoles y jueves por la tarde, a partir de las 4 pm, se ofrece consultoría gratuita en el Colegio de Notarios, ubicado en Río Tigris No. 63, en la Colonia Cuauhtémoc.


¿ Cuánto cuesta ?

El concepto de gastos de escrituración puede ser ambiguo. Al hacer una operación de compra-venta hay dos pagos obligados:
Por un lado está el impuesto de adquisición de inmuebles, que en la Ciudad de México alcanza el 4.5% del valor de la vivienda, y por el otro, están los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, cuyo costo depende del valor de la vivienda. En DF por ejemplo, el rango más alto ronda los 13 mil pesos.


Escrituración

La escrituración es el documento que redacta y autoriza el Notario, donde se hace constar la compra-venta de un inmueble, la adjudicación de bienes por herencia o la constitución de sociedades, entre otros actos jurídicos. 
En el caso de la compra-venta de un inmueble, la escrituración está integrada por los documentos que se tramita para llevarlo a cabo, como son el avalúo o certificado de gravamen y constancias de no adeudos. Estos documentos conforman el 83% de los costos que cobra un Notario;  el resto, es decir el 7%, son los honorarios notariales más el IVA correspondiente.


Valor de la vivienda

Para el calcular el valor de la vivienda, lo que se toma como referencia es el valor más alto entre el precio que fijan las partes; es decir, el que compra y el que vende, el valor catastral lo determina la Tesorería y el valor de avalúo o valor comercial lo expide un perito autorizado por el gobierno local de cada entidad.
¡Ojo! no es un valor promedio, sino que el valor más alto es el que se tomará como valor de la vivienda.
Si tu casa es de interés social, los costos son menores pues hay subsidios que operan de manera automática al contratar el crédito correspondiente. En este caso los costos notariales bajan entre  40 y 60%, según lo que marca cada entidad.


¿ Y si evito al Notario ?

Cuando se compra un inmueble, en ocasiones las partes solicitan que el vendedor otorgue un poder irrevocable con facultades para actos de dominio, en lugar de firmar la escritura donde se haga constar la compraventa. Esto trae consigo los siguientes inconvenientes:
1.- En el Registro Público de la Propiedad el Inmueble seguirá a nombre del vendedor y cualquiera de sus acreedores podría embargarlo.
2.- El hecho de facultar a una persona para que venda un inmueble no impide  que cometa un fraude  y venda por segunda ocasión el mismo bien.
3.- Los poderes se extinguen cuando se presenta el fallecimiento del apoderado.


¿ Qué pasa si mi transacción es con un extranjero ?

No hay mayor diferencia, salvo en zonas reservadas por la Constitución donde los extranjeros no pueden adquirir un dominio de manera directa. Por ejemplo, en la frontera y la costa hay restricciones para extranjeros en una franja de 50 km. En la actualidad hay nuevas figuras para instrumentar casos como estos, por eso es necesario acudir con el Notario para aclararlo.


Fovissste agiliza trámites

Si vas a adquirir un crédito con Fovissste, te informamos que la entidad ya cuenta con una plataforma en Internet  conocida como Sistema Integral de Originación, para que 1,200 notarios públicos  que colaboran con el organismo de vivienda puedan dar seguimiento en  línea a los trámites de los créditos solicitados por los trabajadores del Estado y se agilice su formalización y entrega.
En esta plataforma, se pueden consultar desde la fase de generación de expedientes hasta su entrega final, y ayudará a reducir el tiempo que transcurre desde que solicitas tu crédito de vivienda al Fovissste, su autorización y entrega. El promedio era de 6 meses y ahora es de 39 días y se prevé que baje aún más.


Editorial Metroscubicos / Ana Lydia Valdés