martes, 31 de julio de 2012

Tips ‘de oro’ para tramitar escrituras

Comprar una casa obliga a realizar numerosas gestiones y la clave es saber cómo para agilizarlas; el proceso de escrituración implica gastos de entre el 5 y 8% del costo total del inmueble.

La compra de una casa o departamento es un suceso que marca una etapa importante de la vida; en general, cuando los mexicanos adquieren una vivienda se visualizan envejeciendo en ella. Sin embargo, para que esta imagen no se desvanezca es necesario poner mucha atención a todos los trámites que implica la adquisición.

Como un primer paso, los nuevos propietarios deben cerciorarse de que los pagos de servicios están en orden y la casa correctamente dada de alta en el Registro Público de la Propiedad. El segundo paso es pensar en el trámite de escrituración.

"Este paso tiene un costo que va de entre el 5 y 8% del valor del inmueble, debe realizarse ante un notario y el comprador tiene la preferencia al elegir el despacho en que se hará el trámite", explica José Martínez Licea, director de Desarrollo y Capacitación de Afiliados en la consultoría inmobiliaria Coldwell Banker.

Cuando la operación de compra-venta se realiza de contado, el trámite suele ser más barato, mientras que cuando la adquisición se realiza a través de un crédito el proceso es un poco más costoso y las escrituras pueden demorarse en emitirse (entre uno y tres meses).

Los requisitos indispensables que tú y el vendedor deben tener a la mano para el trámite son:

Comprador

Asistir con una identificación

Vendedor

*Título de Propiedad

*Boletas de pago de agua de los últimos cinco años

*Boletas de pago de predial de los últimos cinco años

*Identificación vigente

*Acta de matrimonio (para cerciorarte de que la propiedad no entre en algún régimen mancomunado).

Para evitar malas experiencias en la compra de una vivienda, José Martínez recomienda que, previo al trámite, se firme un contrato donde se especifique cualquier anticipo del pago de la propiedad, pues explica que muchas veces los vendedores desisten de la operación y al no haber contratos previos los compradores pierden los adelantos que realizaron del pago del inmueble.

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), realizó una serie de recomendaciones para la firma de tu escritura, echa un vistazo.

Lo que debes tomar en cuenta..

* El Notario Público deberá aclararte cualquier duda que tengas sobre el contenido de la escritura antes de que la firmes.

* Revisa que tu nombre y datos personales (así como los de tu cónyuge en su caso) estén completos y correctos.

* Asegúrate de que la dirección, superficie, medidas, linderos, cajón de estacionamiento y cuarto de servicio, correspondan a los de la vivienda que estás adquiriendo, ya sea nueva o usada.

* Antes de firmar, visita la vivienda y checa que esté habitable.

* Revisa que en tu escritura aparezcan el precio de compra-venta.

* El vendedor te debe señalar la fecha de entrega de tu vivienda.

* Solicita los datos de la notaría.

* Pregunta al notario público la fecha en que te entregará tu escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, la cual te da seguridad jurídica sobre la propiedad de la vivienda.

* En caso de que compres vía crédito Infonavit toma en cuenta que el propietario de la vivienda eres tú; sin embargo, debido a las condiciones del crédito que recibiste para adquirirla, sólo podrás ceder, rentar, hipotecar en segundo lugar o vender tu vivienda con la autorización escrita del Instituto.

Una recomendación muy importante:

* Toma nota de los datos de tu escritura: nombre y número del notario público, número de escritura y fecha. Debes guardar estos datos en un lugar seguro para en caso de perder la escritura, puedas solicitar al notario público una copia certificada de la misma.

Por: Viridiana Mendoza Escamilla (CNNExpansión)

viernes, 27 de julio de 2012

Prevenir para no heredar... deudas

A partir de los 16 años se puede hacer un testamento, que evita futuras complicaciones a los deudos; también es importante conocer los seguros de vida para obtener la mejor póliza, advierten notarios.

La muerte es uno de esos temas delicados de los poca gente habla. Debido a que no existe certeza de cuándo llegará ese momento, lo mejor es prepararse. No hay que esperar a enfermarse para organizar las finanzas y establecer qué será de las deudas personales cuando ocurra el deceso.

En México, sin embargo, hay poca cultura de prevención. Se suele pensar ¿para qué hacer testamento si tengo salud? Eso es equivalente a decir "no necesito un seguro de auto porque no pienso chocar", ejemplifica Claudia Flores Hernández, abogada por la UNAM.

La Secretaría de Gobernación, a través de la Dirección General de Compilación y Consulta del Orden Jurídico Nacional, tiene registrados poco más de 1 millón 564,000 avisos testamentarios, cantidad mínima comparada con los más de 100 millones de habitantes en México, menciona la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) en un comunicado.

La muerte puede ser el inicio de otras dificultades, que tienen solución si se anticipan. Lo primero es no perder de vista que si existe un patrimonio a heredarse, incluye bienes y obligaciones. Flores Hernández explica que, si la persona fallece y tiene deudas, los acreedores pueden requerir el pago por vía judicial, cuando el difunto haya dejado bienes que cubran esos compromisos o hasta el monto que alcance.

Sin embargo, cuando el legado está acompañado de problemas financieros, se puede dimitir. Por ejemplo: si un padre deja a los hijos una propiedad con deudas, ellos pueden renunciar. Esta opción se conoce como herencia a beneficio del inventario, y significa que alguien acepta lo que cedió su familiar sólo si le conviene, comenta Flores.

La abogada explica que este concepto se aplica, por lo general, a bienes inmuebles. A su vez, aunque el difunto se haya casado por sociedad conyugal, las deudas no se transfieren al cónyuge, porque los bienes por herencia no entran en esa unión.

En el deceso de un familiar, sus seres allegados no se escapan de realizar algunos trámites. En seguida te presentamos tres escenarios:

1. Vivienda. Antes había cierto miedo de comprar una casa porque se pensaba que, al morir el titular, la deuda se transfería a familiares, pero si se paga a tiempo el seguro no tiene por qué ocurrir eso.

Por regulación debe haber una póliza (cuya cobertura varía según la inmobiliaria) que cubra el saldo insoluto del crédito (parte de la deuda no saldada) en caso de fallecimiento. Cuando se firman las escrituras hay cláusulas para autorizar este tipo de póliza, que permite transferir la propiedad libre del gravamen que se debía pagar.

Cuando la persona fallece hay que avisar a la institución y presentar documentos, como el acta de defunción. También se manda una petición al registro público para liberar la hipoteca y transferir la propiedad a quien estipuló el titular.

Si bien las instancias que ofrecen créditos hipotecarios piden por regla contar con el seguro para otorgarlos, en caso de que el fallecido haya comprado el inmueble a algún conocido y la propiedad tuviera deudas, sí podría exigirse el pago, menciona Flores Hernández.

Un dato al que debe prestarse atención es aclarar la enfermedad que causó el fallecimiento. "El saldo del crédito se liquida cuando la muerte del titular o cotitular (si éste participa con ingresos) es resultado de un padecimiento no diagnosticado al momento de contratar un financiamiento", menciona el abogado particular Marco Buendía.

2. ¡Cuidado con los pagarés! Estos son una promesa de crédito escrita mediante la cual una persona se compromete a saldar una cantidad de dinero en una fecha específica. Esta herramienta se utiliza para saldar una renta, por ejemplo, aunque las situaciones son muy variadas. Los acreedores de este tipo de títulos podrían querer cobrarse su dinero de los bienes que dejó la persona.

Cuando el fallecido deja una herencia, los beneficiados deben cubrir ese tipo pagarés con los bienes transmitidos, explica Flores. Los cobradores van con la familia y, conforme lleguen, pueden exigir el pago. De no haber testamento y que nadie de la familia haya iniciado un trámite legal, el cobrador puede presentar una denuncia para determinar el legado del fallecido y recibir el pago por su deuda. Pero para que el acreedor del pagaré reciba la cantidad, necesita comprobar el adeudo ante un juez.

3. Dinero de plástico. Es importante que, tras el deceso, se cancelen las tarjetas de crédito de la persona. Para realizar este trámite hay que regresar el plástico a la sucursal donde se abre la cuenta, hacer una carta de motivos y entregar una copia original del acta de nacimiento y de defunción. También hay otros escenarios:a) Si la tarjeta tiene saldo a favor hay que ir a la sucursal bancaria donde se abrió la cuenta, con acta de defunción, contrato de apertura e identificación oficial. Se debe redactar un texto para solicitar la cancelación de la tarjeta, la causa y el reembolso de ese saldo. Después la institución avisará vía telefónica si procede la petición y la expedición del cheque a favor.

b) La mayoría de las tarjetas cuentan con un seguro por fallecimiento. Para hacer efectiva esa cobertura hay que presentar en el banco una notificación escrita, original o copia certificada del acta de nacimiento y de defunción, en no más de seis meses. A decir de Claudia Flores, en la mayoría de los casos estos seguros aplican sólo cuando el titular estaba al corriente con sus pagos.

Es importante saber que este tipo de pólizas, o las que se ofrecen en las chequeras, por lo general cubren fallecimientos sólo por accidente, dice Buendía.

4. En cuestión de seguros. Hay que llamar al agente con quien se contrató la póliza y presentar los documentos solicitados, entre éstos: actas originales de defunción, de matrimonio y de nacimiento de cada uno de los beneficiarios, por citar algunos papeles. Es importante que al contratar una póliza de vida se diga la verdad y se lea -detenidamente- las cláusulas del contrato, así la persona tendrá más elementos para pedir asesoría sobre cómo gestionar el pago a los beneficiados, refiere Marco Buendía.

Si el deceso se da dos años después de la contratación, -en teoría- la póliza no es disputable; si ocurre antes de ese tiempo, la aseguradora por rutina investiga y si la muerte es producto de una enfermedad de larga duración que no se declaró, los beneficiarios pierden la póliza. Bajo esas circunstancias, no hay devolución de las primas pagadas: la compañía se queda con ellas.

Aún cuando hayan pasado los dos años, la aseguradora realiza una averiguación para descartar que el fallecimiento haya sido por alguna de las causas que se excluyen de las pólizas, menciona Flores.

Más vale prevenir

Si lo que se quiere es garantizar la tranquilidad de los seres queridos, lo más importante es realizar un testamento. Este documento evita conflictos familiares en juicios que pueden durar una eternidad y generan gastos en la persona, coinciden los abogados consultados.

El tipo de testamento más común, práctico y seguro, dice Flores, es el público abierto, que se hace frente al notario y éste guarda el documento hasta el fallecimiento de la persona. Este proceso se puede tramitar desde los 16 años de edad, y la persona debe estar asesorada por un notario público certificado.

De acuerdo con información de la Dirección General de Testamento, en septiembre este trámite tuvo un costo aproximado de 1,000 pesos en el Distrito Federal, y en el Estado de México 800 pesos. Hay un programa especial para adultos mayores, donde el costo es de 400 pesos.

En este trámite se puede incluir todo lo que se desee: joyas, dinero, bienes muebles e inmuebles, custodia de hijos (si son menores de edad) y es modificable las veces que sea necesario.

El Colegio de Notarios de la Ciudad de México informó que el Mes del testamento se extiende hasta octubre. ¿Porqué esperar para llevar a cabo este trámite?

CNNExpansión Por: Ivonne Vargas Hernández

martes, 24 de julio de 2012

Cuida tu casa de los riesgos del verano

Antes de salir de vacaciones de verano, aplica las medidas de seguridad necesarias para tu hogar; los robos a casa-habitación crecen a un ritmo de 13%, conoce las recomendaciones para evitarlos.

En Estados Unidos, las nuevas construcciones ya implementan tecnología domótica, que permite que cuando los habitantes salen de vacaciones puedan apagar y encender las luces así como estar al pendiente de las alarmas mediante alertas a su celular.

En México, estas medidas aún no son tan populares y las vacaciones se convierten en un momento de oportunidad para el robo a casa habitación. Procuradurías Estatales, como la de Tabasco, reportan que además de que el delito incrementa durante los periodos vacacionales, los ladrones han llegado al punto en que pueden saquear una casa en 20 minutos.

Durante 2011, el robo a viviendas en la Ciudad de México creció en 13% según datos de la Secretaría de Seguridad Pública y según el Consejo para la Ley y los Derechos Humanos; las pérdidas anuales por este delito ascienden a 52 millones de pesos.

La Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS) indica que sólo el 4% de las casas cuentan con un seguro.

Igal Rubinstein, profesional del servicio de seguros, explica que tener esta prevención puede ser clave en caso de un robo, pues las coberturas para una propiedad con valor de 1.5 millones de pesos en la Ciudad de México pueden costar desde 8 pesos al día.

"El 90% del total de coberturas de casa incluye el riesgo de robo, pero es importante que el asegurado revise su póliza antes de salir de vacaciones para que cuente con la certeza de que su casa está protegida", señala.

Así que antes de dar rienda suelta a la diversión en vacaciones asegúrate de proteger tu hogar siguiendo estos consejos de la Secretaría de Seguridad Pública del Distrito Federal.

Si estarás lejos de casa por varios días:

1. No hagas público que sales de vacaciones.

2. No dejes llaves en escondites.

3. Deja el volumen del teléfono bajo.

4. Utiliza contestadora telefónica para evitar tonos largos.

Al llegar a tu hogar tras las vacaciones:

1. Reduce al máximo el tiempo de apertura y cierre de puertas.

2. Instala lámparas de sensor con detector de movimiento en el cajón del estacionamiento.

3. Cuando tengas portón automático espera que se cierre completamente antes de irte o bajarte del vehículo.

4. Si vives en departamento no dejes abiertas las puertas de acceso al edificio.

Para proteger a tus hijos:

1. Enséñales datos de identidad así como números de teléfonos de emergencia y/o familiares y vecinos cercanos.

2. Adviérteles de no abrir la puerta ni dar información a personas extrañas.

3. Insiste en que no acepten nada de desconocidos.

4. Explícales lo importante que es nunca informar cuando los padres no estén en casa.

Minimiza riesgos:

1. Ten a la mano el número telefónico de los vecinos y alértalos cuando observes sospechosos o desconocidos.

3. Asegúrate de que las personas que lleguen por parte de servicio público estén acreditadas.

4. Registra, actualiza y verifica datos del personal doméstico.

5. Establece señales planeadas previamente con tu familia, vecinos, amigos o empleados.

6. Si cuentas con un seguro contra robo para tu hogar, asegúrate de tener a la mano los datos de tu póliza y de tener los pagos al corriente.

CNN Expansión Por: Viridiana Mendoza Escamilla

viernes, 20 de julio de 2012

4 momentos para invertir en bienes raíces

Hay cuatro etapas de vida en la que los mexicanos compran casa. Conoce tu perfil y algunas recomendaciones.

La generación en madurez

Incluye a personas de más de 64 años que ya tienen una casa propia y quieren venderla para adquirir una propiedad más pequeña, desde un departamento hasta –en algunos pocos casos- el ingreso a una casa hogar para adultos mayores.

Este proceso muestra una reducción en la familia, pues los hijos ya están casados y forman una familia propia, y la pareja no quiere vivir en una casa con altos costos de mantenimiento, sino en un sitio más tranquilo y manejable.

En este caso, la venta de la casa aporta el dinero suficiente para la nueva propiedad y el resto se convierte en el dinero que la pareja necesitará mantener el estilo de vida que tenían, pero sin los gastos de una casa grande.

Cuando vas a reducirte haz un presupuesto de los gastos que vas a necesitar al año, esto te dará una idea de qué tanto del dinero de la venta de la casa puedes invertir en un nuevo bien inmueble.

Cuando se llega a la etapa de retiro la venta de un bien inmueble puede representar un ahorro extra que ayude a los gastos que vienen con este momento de vida: seguros médicos más costosos, medicinas, o las vacaciones que uno siempre soñó mientras trabajaba ocho horas diarias.

Esta generación que hoy en día puede vender su casa y comprar un departamento pequeño para vivir cómodamente logró crear un patrimonio con su bien inmueble y ahora pueden intercambiar ese espacio por liquidez para enfrentar los gastos del retiro.

Son compradores usuales, que responden a una necesidad, pero que tuvieron la capacidad de hacer una compra inteligente al adquirir su casa, así que se comportaron como inversionistas.

A los que están en esta etapa de vida, les recomendamos buscar una propiedad que esté en un sitio comercial y sea fácil de vender por los hijos cuando la propiedad sea heredada.

La generación de adultos

Los mexicanos entre 45 y 64 años de edad se encuentran en una etapa de vida en la que adquieren la segunda o tercera propiedad. Los hijos de la familia ya están saliendo de la universidad y empiezan a trabajar, por lo que los gastos en ellos se reducen significativamente.

Estos compradores piensan, por ejemplo, en una propiedad como casa de descanso o quizá adquirir un bien inmueble que se rente y produzca un ingreso adicional.

Los mexicanos en estas edades buscan crear y proteger su patrimonio. Algunos empiezan a preocuparse más por su retiro y ven en sus ladrillos una cierta seguridad para poder vivir tranquilos más adelante. Para no cometer errores y adquirir propiedades que sean buen inversión es recomendable asesorarse con profesionales, volverse comprador inversionista y buscar que la propiedad no sólo cubra las necesidades, sino que pueda tener un mejor valor a la hora de venderla.

La generación X

Estos mexicanos entre 35 y 45 años de edad están detrás de los rendimientos. Gracias a su manejo de Internet están muy informados y ya cuando buscan asesoría sólo quieren saber los detalles de la escrituración.

No es la primera propiedad que adquieren, normalmente es su segunda y ya vendieron la primera, por lo que comparan precios y buscan las mejores opciones financieras.

Algunos, por su interés en las inversiones prefieren herramientas como fondos de inversión y les gusta invertir en mercados de renta variable. Los ladrillos son una inversión más con la que quieren rendimientos. Si sientes que estás en esta generación, puede que estés interesado en comprar una casa vieja, remodelarla y venderla por una ganancia rápida.

Al adquirir una casa usada, remodelarla y venderla puede ser un buen y veloz negocio en el que puedes obtener hasta un 20 o 30% de ganancias

Toma en cuenta que estás en una etapa de producción y es probable que estés obteniendo ingresos interesantes, pero no arriesgues todo. Recuerda que la clave de las inversiones está en la diversificación y tener algo en ladrillos es una forma de diversificar tus activos.

Si te identificas con los compradores inversionistas, te aconsejamos buscar propiedades comerciales, y analizar bien el riesgo, ya que al rentar una propiedad comercial habrá periodos en los que no tengas inquilinos o debas hacer arreglos y esto puede mermar tus ganancias. Asesórate bien y piensa que este es un negocio que implica tiempo y conocimiento.

La generación del milenio

Las personas entre 22 y 35 años de edad que adquieren su primera vivienda están muy informados y antes de llegar con un agente inmobiliario ya conocen el mercado y saben qué quieren.

Son los usuarios de redes sociales como Twitter y Facebook y no han tenido problemas en buscar por Internet los tejes y manejes del sector. Sin embargo, dado que han experimentado esta última crisis, buscan una propiedad para empezar a crear patrimonio. No necesariamente ven las inversiones como una forma de generar rendimientos veloces.

Esta generación va a comprar algo pequeño, ya sea una casa o un departamento, con la idea de invertir y poder disfrutar, pero con la meta de poder venderla y así pedir un nuevo crédito y juntar lo suficiente para una vivienda mejor. Así piensan generar su patrimonio.

Entre las cosas que buscan, son bienes inmuebles más amigables con el medio ambiente, ya sea que tengan un sistema de captación de agua o paneles solares para calentar el agua. Es una generación más comprometida con esto y con su salud, por lo que también buscan espacios que sean urbanos, para estar cerca del gimnasio, o con ciertas amenidades incluidas en el desarrollo habitacional para cuidar su salud.

Por otro lado, esta generación a penas empieza su vida profesional y los gastos fijos y variables que tienen fluctúan. Por ejemplo, gastan en gadgets de tecnología o algunos hasta siguen estudiando, por esto, deben tomar a consideración que comprar una casa puede afectar ciertos gustos o eventos de su estilo de vida.

Si estás en esta etapa de vida es probable que no le tengas miedo a los créditos hipotecarios, pero recuerda que es recomendable buscar hipotecas con tasas fijas y en pesos.

Metroscubicos.com/Regina Reyes-Heroles

martes, 17 de julio de 2012

Por qué te conviene invertir en una casa

Todos hablan de las inversiones en terrenos o ladrillos pero, ¿por qué puede ser una inversión inteligente?

Una casa, un terreno o un local comercial es una buena inversión, como todos los instrumentos, cuando forma parte de un portafolio diversificado y cuando el perfil del inversionista (es decir, tus metas y proyecto de vida), va acorde con lo que implica invertir en bienes raíces.
¿Una entrada de flujo de efectivo o crear patrimonio?

Hay dos formas en las que un bien inmueble puede servir como inversión: que adquieras una vivienda que vas vivir con tu familia, o, invertir en un bien inmueble que vas a rentar –una casa o local comercial- que te permitirá tener un flujo de efectivo mes a mes.

El primer caso va generar tu patrimonio familiar a futuro, aunque te genere un gasto a corto plazo porque vas a pagar mensualidades de un crédito hipotecario, al final de un periodo tendrás una casa propia y habrás utilizado el crédito como complemento para un ahorro. Esta propiedad la vas a disfrutar –lo que también implica una dividendo- y, en el futuro, la podrías vender y obtener otra ganancia.

En el segundo caso, si estás más allá de crear patrimonio familiar, y buscas una inversión complementaria, entonces puedes invertir en propiedades que creen flujos por medio de rentas.

Una opción te genera una entrada de liquidez mensual, la otra te genera una inversión a largo plazo y ofrece seguridad.
¿Por qué una hipoteca es un complemento a mi ahorro?

Cuando ahorrar no es una disciplina sencilla, un crédito hipotecario puede funcionar como complemento pues la persona se fuerza a tener un cierto monto mensual que va al pago de su casa. El pago que se hace al banco es equivalente a una inversión mensual que sabes que no te vas a gastar, y si no fuera porque se tiene una hipoteca, hay personas que no pueden ahorrar este dinero, sino que lo gastan en su vida diaria.

Así, en vez de pagar una renta, pagas una mensualidad y adquieres un inmueble que con el tiempo deberá tener una cierta plusvalía, valdrá más, y esto en consecuencia incrementa tu patrimonio.

Entonces, no hay que tenerle pánico al crédito, sólo entenderlo. Funciona como complemento a tu ahorro mientras el monto por el cual estás endeudado lo pueda cubrir sin sufrir. Al final, el endeudamiento no es malo mientras no te llegue al cuello.
¿Conviene o no invertir ahora en bienes raíces?

Esta respuesta sólo la puedes dar tú. Recuerda que en cuanto a las inversiones, como se dice al principio de esta nota, parte del secreto es la diversificación, que en lo que inviertas no te quite el sueño y responda a las necesidades de tu perfil como inversionista.

Lo que queda claro es que la compra de un casa se puede convertir en una gran herramienta financiera para crear un patrimonio, es importante que tengas este tipo de inversión en tu cartera o portafolio de inversión. Ya tú decidirás si lo que quieres es vivir en tu inversión o sacar un flujo de ésta.

Para que sigas analizando en qué invertir, cómo, cuándo y por qué, sigue leyendo este capítulo de inversiones en bienes inmuebles. Al final no hay mejor inversión que la que se hace por medio de decisiones inteligentes e informadas.
Bienes raíces frente a otras inversiones

Para muchos mexicanos ser dueño de una casa ofrece cierta seguridad financiera, y es que, en caso de emergencia uno cree que puede vender la casa y salir del apuro. Esto es cierto, sin embargo, no es fácil vender un bien inmueble para una emergencia. Digamos que la disponibilidad de liquidez no es la razón correcta por la que un bien inmueble es buen inversión.

Ahora verás por qué…

Digamos que las diferencias entre invertir en bienes raíces, renta fija (deuda gubernamental) o variable (acciones de la bolsa), está en los plazos de inversión (mediano o largo plazo), el riesgo, la disponibilidad del efectivo y el rendimiento.

Invertir en bonos, que forman parte de la renta fija, te permite tener liquidez casi inmediata, tienen un riesgo bajo y un rendimiento establecido, es decir, siempre sabrás cuánto te va a generar tu inversión en este portafolio, pues está determinado por una tasa de interés. Este tipo de inversiones no tiene altos rendimientos comparados con los de renta variable e incluso con los bienes raíces.

Por su parte, invertir en la bolsa (renta variable), implica un poco más de riesgo, pues su valor depende de la situación económica de la empresa en la que inviertes y de la situación económica mundial.

Por eso, es común escuchar que cuando hay un crisis económica o algún atentado en cualquier país, la Bolsa Mexicana tiende a bajar. Sin embargo, este tipo de inversión puede dar mejores rendimientos.

Para el caso de renta variable, se recomienda a largo plazo, pues te dará mejores rendimientos que ninguna otra inversión.

Finalmente, la inversión en ladrillos es siempre a largo plazo ya que una casa no se revaloriza de un día a otro, el riesgo es muy bajo, pues es raro que una casa pierda su valor, y su desventaja es la de la disponibilidad de liquidez.

En México durante muchos años los bienes inmuebles han probado ser una inversión segura. A pesar de la crisis inmobiliaria que inició en Estados Unidos, los precios de las propiedades en México no han sufrido caídas importantes.

Históricamente se ha mantenido una cierta plusvalía en los inmuebles y además, los créditos hipotecarios con tasas fijas, pagos preestablecidos y la posibilidad de deducir el interés real en el Impuesto Sobre la Renta (ISR) no sólo dan certidumbre, sino que hacen atractivo al crédito como un complemento al ahorro de patrimonio. En el siguiente capítulo hablaremos de cómo hacer funcionar los créditos hipotecarios a tu favor.

Pero no sólo por la plusvalía que se ha visto, o porque la demanda y la oferta siguen en un cierto balance, adquirir un bien inmueble es una buena inversión, también hay que pensar que permite crear patrimonio.

Metroscubicos.com/Regina Reyes-Heroles

jueves, 12 de julio de 2012

Cuánto debe aumentar la renta cada año

Si rentas algún tipo de vivienda, ya se casa o departamento, debes tomar en cuenta que el costo del arrendamiento aumentará al terminar el contrato convenido, donde el porcentaje de dicho incremento se basará en el reporte anual de la inflación o de común acuerdo entre arrendatario y arrendador.

Especialistas en el mercado de renta de inmuebles habitacionales aconsejan que es fundamental que este punto quede asentado a la hora de firmar un contrato de arrendamiento. Para saber cómo se fija este aumento, es importante primero conocer los detalles en materia de arrendamiento en el Código Civil vigente de cada localidad.

Con esto tendrás herramientas importantes para defenderte en caso de que el arrendador quiera aumentar el costo de la renta sin antes haberlo establecido en el acuerdo contractual; además, sabrás cuándo estás en tu derecho de oponerte en un juicio al aumento de la renta que se te quiera imponer.

Los especialistas refieren que comúnmente la renta anual aumenta un máximo de 10% sobre el monto vigente, y por lo general se basan en el índice de inflación anual para definir el aumento; aunque esto debe estipularse previamente en el contrato y debe ser de mutuo acuerdo.

Explican que el porcentaje del aumento se debe decidir dependiendo de variables como la zona, el tamaño del inmueble, los servicios que ofrece, la inversión en reparaciones, el mercado, así como la oferta y la demanda.

Por ejemplo, si durante el año que pasó el aumento de la inflación fue de 3%, se puede definir en el contrato de arrendamiento que al final del plazo establecido, de solicitarse prórroga en el mismo, el aumento fluctuará entre 3, 5 y 10%, aunque también puede ser superior. Depende del dueño si al final lo quiere aplicar o no.

Qué dice el Código Civil

Si bien las cosas así suceden en el mercado, es importante saber que sí existe un artículo en el Código Civil vigente, en su apartado sobre el arrendamiento, que pone las reglas sobre el porcentaje en el incremento de la renta para casa habitación.

El artículo 2448-D establece que la renta deberá estipularse en moneda nacional y sólo podrá tener incremento anualmente. Dice que en aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de 150 salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podrá superar el 10% de la cantidad pactada como renta mensual.

En su interpretación, esto indica que si la renta de la casa habitación es menor a 150 salarios mínimos, es decir, aproximadamente $8,220 pesos, el aumento deberá tener un tope de 10% anual; sin embargo, si el arrendamiento es mayor a los 150 salarios mínimos, el incremento será convencional, o sea, se someterá a negociación entre ambas partes.

Es decir, el inquilino puede oponerse a que se le aumente arriba de 10% al año sólo si paga de renta más de 150 salarios mínimos. Desafortunadamente, en caso de no estar de acuerdo con dicho aumento o llegar a un acuerdo con el propietario, deberá desocupar el inmueble.

Ahora, en caso de que quieran imponer un aumento no establecido en el contrato o superior a 10%, siendo la renta menor a $8 mil 220 pesos, el arrendatario tiene todo el derecho de oponerse a través de un juicio.

Por ello, insistimos en que el contrato debe estipular todos y cada uno de los acuerdos con el fin de evitar problemas entre arrendatario y arrendador.

martes, 10 de julio de 2012

No heredes problemas, pon tus papeles en regla

Tener un testamento es el primer paso para que tus bienes no se conviertan en líos para tus herederos. “Toda la vida trabajas para crear un patrimonio y por no dejar las cosas claras en un testamento puedes perder gran parte de lo acumulado”, dice Edgar González Peredo, profesor de Obligaciones y Contratos Civiles de la Escuela Libre de Derecho y la Universidad Panamericana.

Para que todo lo que logres en la vida no solo lo disfrutes tú, sino que llegue a mejorar la vida de tus herederos, debes tener un testamento y dejar tus papeles en orden.

Y sí, es cierto, cuando haces un testamento dejas por escrito ciertos afectos que en el tiempo pueden cambiar, explica el notario Guillermo Escamilla, Notario 243 y presidente de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del Distrito Federal, pero no te preocupes porque un testamento lo puedes ajustar según tus deseos. Lo importante es que lo tengas para que en el momento en el que faltes, tus herederos solo sufran tu pérdida y no líos con papeles y sucesiones. 

El testa… ¿qué?

El testamento es el documento que permitirá que tus deseos se cumplan a la hora de tu fallecimiento, es decir, que lo que tienes de bienes lleguen a las personas que tú has estipulado.

Lo puedes hacer desde que tienes 16 años y sólo necesitas tener una identificación oficial y visitar a un Notario.

La idea de este documento no es pensar en la muerte, sino estar tranquilo y vivir tu vida. Es tan sencillo que puedes hacerlo sobre “tus bienes presentes y los futuros”, explica González Peredo. Y si sigues la regla de que sea un documento sencillo y muy claro es probable que no tengas que revisarlo durante muchos años.

Hay dos figuras importantes en el testamento, explica Escamilla: los herederos y el albacea.

Los herederos son las personas a quienes quieres dejarles tus bienes y el albacea es la persona que se encargará de que lo que establezcas en el testamento se realice. Y de hecho, una se las primeras tareas que tiene es hacer un inventarios de los bienes para que todos lleguen al as personas adecuadas.

A la persona que escojas como albacea debes avisarle, dice Escamilla, y puedes ayudarle o hacerle menor el trabajo si tienes todos tus papeles en regla e incluso, ordenados. Sigue leyendo para que veas cómo lograr una sucesión sin líos para tus herederos. 

Lo personal

1.- Los hijos: Una de las partes complicadas del testamento es establecer –si tienes hijos menores de edad- quién va cuidarlos. En este aspecto hay dos figuras en las que debes pensar: el tutor y el curador. El tutor seré quien cuide de tus hijos y los bienes que les dejes hasta que sean mayores de edad. El curador es “el policía del o los tutores”, dice González Peredo.

2.- Las joyas y las obras de arte: Si tienes joyas y obras de arte, es otro de los bienes que debes especificar en tu testamento. Lo que se recomienda es tener un inventario de qué es lo que tienes y a quién se lo quieres dejar, si es que lo deseas especificar. Esto se puede hacer en un anexo al testamento. Pero por ahora, no está de más que tengas un inventario en casa de lo que vas adquiriendo.

Tus bienes inmuebles

En el testamento no necesitas especificar cada uno de los bienes inmuebles que tienes y a quién se lo quieres dejar, a menos de que así lo desees.

La recomendación es que para no heredar problemas con los bienes inmuebles tengas en regla: la escritura, el pago del predial y del agua. ¿Por qué?, porque si no lo tienes, entonces tus herederos deberán regularizar el inmueble y pagar las deudas de éste, con recargos.

“El patrimonio va cambiando conforme pasa el tiempo, es como tu cartera, tiene entradas y salidas, en principio, el testamento debería dejar abierto para considerar entradas y salidas en el patrimonio”, dice Escamilla.

Por ejemplo, si inviertes en bienes raíces entonces no es conveniente que en el testamento especifiques todos los inmuebles que tienes y a quién se los quiere dejar, pues es probable que surja alguna oportunidad y que vendas alguno.

Lo que es recomendable es que tengas una hoja por separado al testamento en el que listes todas las propiedades que tienes, y si las vendes o adquieres nuevas, entonces solo ajustas este inventario. Esto va a ayudar a tu albacea a la hora de ponerse a trabajar en tu sucesión.

Si tienes una propiedad que todavía no es tuya porque estés pagando una hipoteca, entonces debes especificar con qué institución tienes el crédito y dónde están los papeles del seguro que liberarán el inmueble y la deuda a la hora de tu muerte.

Escamilla solo recomienda mencionar un bien inmueble en el testamento cuando consideras que se quedará en tu patrimonio para siempre.

Si tienes un bien raíz en co-propiedad, entonces debes entender que sólo puedes heredar el porcentaje que te pertenece. “Cada porcentaje sigue la suerte de quienes sean los herederos”, dice González.

Por ejemplo, si tu casa está escriturada a nombre de tuyo y de tu pareja, pero se divorcian, entonces cada uno tiene el 50%. Si ustedes a su vez tienen cada uno dos hijos con una segunda pareja y heredan a sus hijos, entonces esta propiedad se dividirá en 25% por hijo.

Si a esto se le suma que la escritura no esté en regla, por ejemplo, o que no la tengas, se complica la sucesión.

No te preocupes sino tienes la escritura de tu inmueble, lo que necesitas es el número de la escritura, la fecha de adquisición y el nombre del Notario encargado, explica Escamilla.

Los notarios guardan los documentos durante cinco años y después los envían a un archivo, así que siempre puedes sacar la copia de una escritura con estos datos.

Otros datos que debes tener, si es que no tienes un archivo completo, es el de la cuenta de predial y de agua.

Cuentas de banco, inversiones y seguros

Los seguros de rigen bajo la Ley de Contrato de Seguros y las cuentas bancarias y de inversiones bajo la de la Comisión Nacional Bancaria, esto quiere decir, que no tienes que especificar en tu testamento dónde están las cuentas y a quién se las dejas. De hecho, cuando se abre la cuenta de cheques o la de inversiones y se contrata un seguro se establece quién es el beneficiario de dicho bien.

En este caso la recomendación de Escamilla y González es tener los papeles ordenados en un archivo y que tus hijos, el albacea o tus herederos sepan dónde están, quién es el beneficiario y en qué situación está cada cuenta o seguro.

Para esto puedes hacer un inventario, en el que puedes también incluir tus deudas, si así lo quieres y si éstas tienen un seguro en caso de fallecer, como sucede en el caso de la hipoteca o el crédito automotriz.

Por otro lado, para cobrar los seguros se necesita el acta de defunción y a veces un documento que muestre que la sucesión se ha llevado a cabo, por lo que estos trámites deberán realizarlos tus herederos.

¿Y cuánto cuesta testar?

Según datos de Guillermo Escamilla, del Colegio de Notarios, un testamento en el Distrito Federal cuesta alrededor de $3,500 pesos. Pero si aprovechas el mes del Testamento que es en Septiembre, entonces el valor se reduce a aproximadamente $1,500 pesos (costo que se tuvo en septiembre de 2011, puede variar este 2012).

Otros programas que puedes aprovechar son las Jornadas Notariales en el Distrito Federal, habrá unas en julio y agosto, en las que el costo del testamento es de $1,100 pesos.

Finalmente, el DF también tiene un programa para que a los adultos mayores que están registrados en el programa de Pensión Alimentaria, en el que el testamento cuesta $400 pesos y se divide en ocho pagos con cargo a sus tarjetas.

“El mensaje es: hagan testamento, el costo siempre va a ser menor a los problemas que puedes heredar si no dejas las cosas claras”, añade Edgar González Peredo, de la Libre de Derecho.


Editorial Metroscubicos / Regina Reyes-Heroles C.

viernes, 6 de julio de 2012

Qué devalúa la venta de una casa

Si estás pensando en vender tu casa, hay una serie de factores que debes considerar en relación con el valor de reventa de la propiedad. Algunas de estas cuestiones pueden devaluar el inmueble o asustar a algunos de los potenciales compradores, incluso si tu casa es una excelente propiedad.

A continuación te presentamos ocho factores que podrían devaluar el inmueble que tienes pensado vender.

1.- Localización, localización, localización

Muchos comerciales de televisión de bienes raíces acostumbran repetir esta frase una y otra vez. Comprar una casa en un área que brinda a los residentes acceso a los servicios y un transporte eficaz es importante -aunque muchos compradores no quieren vivir demasiado cerca de fábricas y avenidas muy transitadas por rechazo al ruido.

La estética es otro motivo de preocupación. Torres de energía eléctrica o de telefonía celular se pueden ver como peligros potenciales. El cierre de la escuela más cercana también puede disuadir a los compradores potenciales que tienen hijos o piensan tenerlos en un futuro próximo. Algunos compradores pueden ser recelosos de la compra de viviendas que se encuentran en zonas con riego de inundaciones.

Para asegurar el potencial máximo de reventa, considera cuántos de estos tipos de problemas existen cerca de tu propiedad. Recuerda, sin embargo, que no hay forma de saber exactamente cómo evolucionará una colonia con el tiempo.

2.- Renovaciones

Si tu casa se parece a un bricolaje pesadilla, esto definitivamente puede devaluarla. A pesar de invertir una buena cantidad de dinero en renovaciones, esto no quiere decir que aumentará el valor del inmueble.

Las renovaciones mal realizadas o mal planeadas pueden tener un efecto contrario. Si los compradores consideran que deberán realizar nuevamente las reformas hay una buena probabilidad de que hagan una oferta más baja o de plano sigan buscando una mejor opción.

3.- Excesiva personalización

Esa característica de la pared color rosa brillante podría haber sido una buena idea en su momento, pero la verdad es que las opciones de pintura o colores poco usuales -tanto dentro como fuera de la casa- pueden “asustar” a los compradores. Incluso si la personalización esta a la vanguardia o la tomaste de alguna revista especializada.

Personalizar los espacios de modo que no sean funcionales para los futuros compradores, como convertir el patio en un gimnasio o adaptar un departamento para la abuela, puede hacer que los compradores se muestren reacios a comprar tu casa.

Lo mismo puede decirse de las renovaciones demasiado ostentosas, como por ejemplo forrar de mármol los baños en una casa más bien modesta, esto no representará un buen rendimiento de inversión para los compradores.

4.- Poco atractiva

La primera cosa que los compradores potenciales observan es el exterior de la propiedad. Si la casa parece ser obsoleta o en mal estado, la gente asume que es lo mismo para el interior. La imagen del jardín y la fachada puede desanimar o atraer a algunos compradores, ya que las personas tienden a asociar. Mantén en buen estado las rejas, el pasto bien podado, elimina la basura para que los compradores potenciales puedan ver una propiedad atractiva tanto por fuera como por dentro.

5.- Mascotas

A mucha gente no le importa comprar una casa donde han habitado animales, pero nadie quiere vivir con constantes recordatorios de las mascotas de los dueños anteriores. El daño a las alfombras, paredes y un fuerte olor a animales puede disuadir a algunos compradores, en especial los que tienen alergias.

Considera la posibilidad de dejar a tus mascotas en otros lugares mientras que la propiedad está en venta. Además, una buena limpieza y reparación de los daños visibles ayudará a mitigar la devaluación del inmueble.

6.- Cuidado con el entorno

Una zona poco confiable, oscura o con alto índice de delincuencia puede asustar a los posibles compradores. Incluso si tus vecinos tienen casas de algún color inusual o han hecho adiciones extrañas, esto sin duda ahuyentará a los interesados. Averigua lo que se necesita y si puedes hacer algo pon manos a la obra de inmediato.

7.- Mala reputación de la zona

Delitos conocidos, muertes e incluso leyendas urbanas asociadas a tu casa o vecindario puede disminuir el valor del inmueble. La mayoría de la gente no quiere vivir en un hogar donde se siente que algo terrible sucedió. Aunque este tipo de cuestiones pueden estar fuera de tu control, sin duda debes considerar que tendrá un impacto en el valor de reventa.

8.- Un vendedor retador

Muchos compradores están recelosos de comprar una propiedad que se vende "tal y como es". El temor es que la casa podría ser un dinero mal invertido porque haya que hacer demasiadas reparaciones o adecuaciones. Algunos buenos hogares pueden estar en muy buen estado pero hay que considerar el tiempo de vida. Un buen vendedor tiene que estar dispuesto a negociar.

Es crucial hacer una buena y honesta inspección de la casa, olvidándote del valor sentimental que pueda tener o del dinero que pudiste haber invertido en ella, hay muchos aspectos que nunca se recuperan.
El precio base


Las diversas zonas de la ciudad cambian con el tiempo, así que es necesario que hagas un estudio de mercado para poder establecer un precio base, contemplando el aumento o disminución en la plusvalía.

Destaca los puntos fuertes de tu casa, consulta con algún agente inmobiliario para saber lo que puedes hacer para mejorar tus probabilidades de tener una venta rápida y conveniente.

Editorial Metroscubicos.com / Investopedia

martes, 3 de julio de 2012

Desarrollos habitacionales para adultos mayores

La oferta de residencias para adultos mayores es cada día más amplia en México. Las opciones comienzan a crecer por todo el país e incluye una vasta diversidad de amenidades y servicios asietnciales que buscan estimular su estado de ánimo y prolongar la alternativa de vida.

Mirar hacia las nuevas residencias para adultos mayores no significa querer deshacerse de las personas de la tercera edad, sino darles un mejor estilo de vida, mejores servicios y atenciones y la oportunidad de encontrar nuevas actividades productivas al lado de más gente de su generación.

En la actual oferta de este tipo de desarrollos, hay estancias que reciben adultos mayores a partir de los 60 años, algunas incluso los aceptan con enfermedades crónicas y reciben cuidados especiales. La nueva modalidad la ofrecen los grandes desarrollos turísticos que están seccionando una parte del complejo en exclusiva para el retiro de adultos mayores.

Asimismo, estos grandes complejos también ofrecen la opción de comprar casa o terreno para que cuando decidas jubilarte puedas vivir en comunidad dentro del mismo desarrollo, muy al estilo de los retirados estadounidenses conocidos como Baby Boomers.

Incluso resorts Gran Turismo están contemplando a los adultos mayores como clientes preferentes con servicios Wellnes, que son paquetes de descanso por temporadas en las que ofrecen terapias cardiovasculares, control de peso con alimentación balanceada individual, cuidado de la piel, tratamientos para bajar el estrés o terapias para controlar el sistema nervioso.

Según datos de la Secretaría de Salud, en México viven más de 10 millones de adultos mayores y se espera que en 2040 uno de cada cuatro mexicanos supere los 60 años de edad.

Crece la oferta de estancias para adultos

Actualmente la mayor oferta de estancias para adultos mayores se presenta en la zona del Bajío, con instalaciones de primer nivel certificadas bajo los estándares de calidad de la Asociación Mexicana de Asistencia para Retirados (AMAR).

Son inmuebles modernos o reconstruidos con diseños interiores ex profeso para recibir personas mayores que han disminuido su capacidad de movilidad visión o audio. Por ello, los espacios interiores son más anchos, las manijas de las puertas son de tarjeta y los baños son especiales. Hay estancias que incluso ofrecen alojamiento para visitantes.

Aquí, los adultos mayores pueden vivir con la seguridad de que estarán bajo vigilancia médica todo el tiempo. Y en caso de requerirlo está la opción de contratar los servicios de enfermeros especializados sin salir del lugar.

"Ellos disfrutan de una vida tranquila, una buena alimentación y aprovechan el tiempo tomando clase de literatura o historia, elaborando manualidades o ejercitándose por las mañanas", comenta Alejandro Sánchez de la Vara, director de la estancia Las Gardenias.

Si bien la misión de estas estancias es dar un trato personalizado a sus inquilinos y lograr que se adapten a un nuevo hogar, se diferencian por el tipo de amenidades que ofrecen; por ejemplo, en algunas encontrarás biblioteca, invernadero, salón de belleza, mientras que en otras hay centro de negocios con Internet o hasta club de baile.

Estas estancias te ofrecen departamentos en renta de diferentes tamaños según las necesidades del adulto mayor y los precios fluctúan entre $12,000 y $25,000 mensuales, que varían conforme aumentan las necesidades de cuidado asistencial de cada persona.

"Lo nuestro es ayudar a los adultos mayores a conquistar una nueva vida", dice Manuel Vázquez, director de Calli Las Fuentes, estancia que recibe personas con edad promedio de 70 años o más.

Desarrollos inmobiliarios integrales

Otra modalidad son los desarrollos inmobiliarios integrales que fueron concebidos como proyectos turísticos pero que ahora toman en cuenta al adulto mayor, porque reúnen las características que ellos buscan: clima, tranquilidad, áreas verdes, pero sobretodo están lejos del bullicio de las ciudades.

Estos desarrollos residenciales cuentan con amplias instalaciones deportivas, casa club, salones de usos múltiples, amplios jardines y servicio médico básico las 24 horas del día. Entre la oferta en El Bajío encontramos Zirándaro y Rancho Labradores, en San Miguel de Allende, Guanajuato.

Aquí puedes comprar terrenos y construir tu residencia con el tiempo o adquirir una terminada en preventa y amueblarla pocos a poco.

Ahora que si prefieres una opción de playa, está El Ameyal, en Los Cabos, Baja California, uno de los pocos desarrollos gran turismo que maneja el concepto Wellness y que ahora lo ofrece al adulto mayor.

Este destino cuenta con un Centro de Salud Naturista que ha incluido en su menú terapias para personas mayores que buscan un reencuentro con la salud al entrar en contacto con la naturaleza y las propiedades curativas del Mar de Cortés.

Si bien este concepto fue concebido para el mercado estadounidense, la crisis económica mundial empujó a El Ameyal, como a muchos resorts turísticos de Baja California Sur, a voltear ver el mercado mexicano que a su vez se está abriendo al adulto mayor.

Una opción similar está en La Tranquila, otro resort de clase mundial ubicado en Punta Mita que está apostando al adulto mayor.

Para los adultos mayores que disfrutan de jugar golf, está El Río Country Club, ubicado a un costado del principal pulmón de la ciudad de Guadalajara, el Bosque de Primavera.

Para el corto plazo

Si tienes planes de comprar un terreno para construir una segunda casa donde incluso puedas terminar tu vejez, te recomendamos La Pueblita, un desarrollo que está por iniciar su construcción y abrirá preventa de casas y terrenos zonificados. Los servicios al adulto mayor incluirán amenidades integrales avaladas por la AMAR.

El proyecto estará ubicado en Ajijic, Chapala, en el estado de Jalisco. No es un tiempo compartido ni un tipo de plan vacacional, se trata de segundas residencias bien ubicadas.

Ajijic es un pintoresco poblado donde viven más de 10,000 retirados estadounidense en comunidad que han sabido integrarse a nuestra cultura. Ahora, La Pueblita tomará lo mejor de esa vida en comunidad y la reflejará en su nuevo desarrollo agregando lo que le faltaba a los desarrollos existentes del lugar: servicios integrados de salud. Así, el residente no tendrá que salir a buscar un hospital para atenderse porque todo estará dentro de la comunidad.




Editorial Metroscubicos / Ana Lydia Valdés