jueves, 31 de mayo de 2012

Tips para negociar tus deudas


La negociación es un esfuerzo de interacción para generar beneficios para cada una de las partes. Es un proceso por el cual el acreedor y el deudor resuelven un conflicto generado por la falta de pago de un préstamo o financiamiento, acuerdan líneas de solución una cantidad justa a liquidar y procuran que la deuda quede finiquitada en su totalidad.


Negociar el pago de una deuda se contempla generalmente como una forma de resolución alternativa al problema de la falta de liquidez para poder cumplir con nuestras obligaciones financieras.


Cuál es el mejor acuerdo
El mejor acuerdo que podemos buscar con nuestros acreedores se denomina: quita, que es un descuento que se aplicará de manera directa sobre el saldo que se adeuda.


Por ejemplo, si actualmente tuvieras una deuda de $100 mil pesos, podrías negociar una quita de 80%; es decir, que es posible liquidar esa deuda totalmente con $20 mil pesos.


Así que la quita tiene la gran ventaja de ofrecer la posibilidad de liquidar una deuda con una fracción del total.


Cuáles serían las desventajas

• Para que exista una quita, debe haber cierto tiempo de mora; es decir; que ya haya algunos meses en suspensión provisional de pagos.
 • Puedes quedar con una mala nota en el Buró de Crédito por lo menos seis años. Esto se puede evitar exigiendo que no haya penalización en el buró al momento de negociar.
 • Existe la posibilidad de un proceso judicial por la falta de pago. Pero el acreedor siempre buscará negociar con el deudor antes iniciar cualquier demanda.
 • Si bien existe la opción de las reestructuras (o planes de pagos). No es una solución para todos, pues en ocasiones son económicamente imposibles de cumplir.


Condiciones para una buena negociación


Por regla general, el camino de la negociación no es sencillo, pero llevándola de forma correcta es posible llegar a solucionar los problemas de endeudamiento. Caso contrario, si la negociación no se lleva de manera adecuada se puede convertir en un grave problema a muy largo plazo.


Antes de haber una negociación adecuada debes cumplir algunos parámetros con cada tipo de deuda:


• Haber iniciado una suspensión provisional de pagos.
• Estar en mora legal.
• No haber hecho muchas promesas falsas de pago al acreedor.
• Contar con recursos económicos para cumplir con la negociación.


Cómo negociar correctamente


Existen dos medios para llegar a una negociación con el acreedor: que el deudor haga un ofrecimiento o que el acreedor o su representante hagan un ofrecimiento.


• El primer paso será que reúnas aproximadamente el 30% del monto adeudado al día de la negociación.
• Una vez que tengas esta cantidad, deberás contactar a tu acreedor.
• Cuando hayas contactado a tu acreedor deberás ofertar la cantidad con la que deseas liquidar tu adeudo (siempre ofrece menos de lo que en realidad tengas para que al final de la negociación pagues con la menor cantidad de dinero posible).
• Si el acreedor acepta tu oferta deberás exigir una carta-convenio en la que se deberá señalar de forma clara todos y cada uno de los términos y condiciones de la negociación pactada. El acreedor deberá enviar ese documento a través de una dirección de correo electrónico, una vez que tengas la carta es recomendable que pidas que la revise algún abogado de confianza.
• La carta-convenio será el elemento probatorio que te respaldará ante cualquier negociación. Por esta razón es un elemento indispensable y un derecho del deudor.
• Dicha carta-convenio es un contrato a corto o mediano plazo que celebran el deudor y el acreedor, donde pactan el modo en el que se liquidará un adeudo. En el documento se especificarán las obligaciones, así como los beneficios de las partes.
• No cualquier papel que mande el banco o despacho de cobranza es una carta-convenio. Este documento debe de cumplir con una serie de requisitos, señalando en sus cláusulas claramente los tiempos y formas mediante las cuales se llevará a cabo el convenio de pago con el acreedor.


Qué debe contener una carta convenio 


Existen una serie de elementos que, dada su importancia, bajo ninguna circunstancia deben hacer falta en una carta convenio:


• Logotipo del emisor. Si la carta es elaborada por un despacho de cobranza, deberá tener el logotipo del despacho y no del acreedor.
• Razón social exacta, tanto del emisor (si es un despacho de cobranza), cómo del acreedor. (El no cumplir con este requisito, es el equivalente a que el nombre del deudor venga mal escrito o solamente su nombre de pila).
• Fecha exacta de vencimiento del convenio.
• Número de cuenta o de crédito, sin edición alguna.
• El depósito de la cantidad acordada se deberá efectuar siempre en la cuenta negociada, salvo que la deuda haya sido vendida a un tercero.
• Las cantidades, tanto del adeudo total como del monto a pagar, escritas con número y letra.
• Señalar de forma clara que con el pago único de la cantidad acordada, en la fecha señalada, se liquidará en su totalidad la deuda expuesta en la carta convenio.
• Carta finiquito. Señalar el tiempo de entrega de la carta finiquito, así como la dirección de correo electrónico y los teléfonos del acreedor donde será solicitada.
• Nombre y firma de la persona responsable de esta negociación (del despacho y/o del acreedor directamente), así como sus datos de contacto.


Cuidado con los engaños


Descuentos falsos: Los cobradores, con el fin de obtener su comisión y cumplir sus metas, acostumbran muchas veces hacer ofrecimientos falsos. Es decir, que inventan descuentos para que liquides tu deuda.Obviamente, estos descuentos NO son autorizados ni ofrecidos directamente por el banco, es decir que son un simple timo.


¿Cómo detectar los descuentos falsos?


Los descuentos falsos son fácilmente identificables porque:


• El despacho se niega a dar una carta convenio
• El despacho asegura que con una simple llamada es suficiente pues el descuento se "registra" en su sistema.
• Mandan una supuesta "carta convenio" que no cumple con los requisitos suficientes.
• Al tratar de verificar el descuento con el banco, este nos indica que: "nos arreglemos con el despacho".
• Siempre exige una carta convenio que respalde cualquier ofrecimiento. Es tu derecho-
• Nunca creas lo que te prometa un cobrador: No hagas pagos "de buena fe". Las cartas convenio no están condicionadas.


Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán
Fuente: Defensa del deudor.

lunes, 28 de mayo de 2012

Haz de tu segunda casa, una buena inversión


Hay muchas personas que cuando adquieren una segunda propiedad supuestamente tienen bien definido lo que harán con ella, donde lo más común es rentarla como casa de descanso y utilizarla en algunas ocasiones para vacacionar. Sin embargo, en ocasiones es un proyecto que trae consigo algunos dolores de cabeza por la falta de una buena planeación, aún cuando el inmueble esté cerca del lugar donde habita el propietario.
Es común que muchos propietarios de una segunda casa finalmente no tengan tiempo para visitarla regularmente, o que no haya los recursos para hacer las remodelaciones que necesite para ofrecerla en renta. Además, los costos de mantenimiento y traslados resultan mayores a lo que había pensado y finalmente más que una buena inversión se convierte en una carga de la que quisieran deshacerse.
Pero qué es realmente lo que falla en estos casos, en qué se equivocan las personas que padecen por la adquisición de una segunda casa. Por ello, a continuación te decimos 5 errores frecuentes que cometen los compradores de una segunda propiedad.


1.- No considerar el costo del mantenimiento

Uno de los errores más frecuentes al momento de realizar la compra de segundas casas es que los dueños no toman en cuenta los costos asociados al mantenimiento. Expertos en el tema comentan que esto ocasiona que, a corto y mediano plazo, la casa se deteriore y, obviamente disminuya su valor, algo totalmente contradictorio en las inversiones inmobiliarias.
Para que la casa guarde un buen aspecto en la medida de lo posible cuando está inhabitada, lo mejor es adquirir vivienda en condominio, donde se pague una cuota mensual y se dé mantenimiento cuando menos a las áreas comunes.

2.- No analizar el tiempo de traslado

Para adquirir una segunda propiedad, lo más recomendable es elegir destinos que no queden muy lejos del actual lugar de residencia, incluso que puedan llegar en auto.
Según los especialistas, entre los destinos más recomendables están: Acapulco, Cuernavaca, San Miguel de Allende, Querétaro o Valle de Bravo, ya que la distancia reduce los tiempos y costos de traslado.

3.- No considerar las zonas con atractivos

Otro error frecuente es que los compradores no identifican cuáles son los atractivos de la zona donde compran, lo cual determinará qué tipos de atributos deben tener la casa. Por ejemplo, si lo atractivo de Cuernavaca es su clima cálido, lo mejor es adquirir una casa con alberca, ya que es una de las amenidades que buscarán los arrendatarios.
Lo mejor es comparar algunas propiedades con mejor ubicación respecto de los atractivos de cada lugar.


4.- No comprar supuestas "gangas"

Los proyectos o desarrollos que rebajan demasiado el precio de las casas o departamentos que venden ofrecen una mala imagen tanto para quienes ya compraron como los que están interesados. Cuando compramos una segunda propiedad esperamos que el precio de la vivienda suba, no que baje, y rebajar los precios, en lugar de ayudar deprime el mercado. 
Los especialistas recomiendan que si quieres un mejor precio, no busques rebajas, sino casas con atributos estándar, que no sean de lujo.


5.- Desconocer los proyectos urbanos futuros

La mayoría de las propiedades tienden a ganar plusvalía si a lo largo del tiempo se construyen más viviendas con características similares. La zona mejora, ya sea porque llegan nuevos desarrollos habitacionales que sustituyen viviendas antiguas o porque se cuenta con mejores servicios en las inmediaciones como centros comerciales, hospitales, escuelas o se abren nuevas vías de acceso. Para conocer los proyectos urbanos futuros puedes consultar con las empresas inmobiliarias locales.

Los mejores destinos para invertir

Según el Índice de Precios de la Vivienda en México de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el valor de las casas a nivel nacional aumento 5.03% en 2011.
De acuerdo con expertos del sector inmobiliario, las zonas con mayor demanda para adquirir una segunda casa son: Cuernavaca, Morelos; San Miguel de Allende, Guanajuato; Querétaro, Querétaro;, Valle de Bravo, Estado de México; y Acapulco, Guerrero, destinos donde el aumento en el valor de las casas fue de 5.56, 4.87, 4.46, 3.38 y 1.72%, respectivamente, al tercer trimestre de 2011, según reportó la SHF.

Editorial Metroscubicos

jueves, 24 de mayo de 2012

Convierte tu casa en un lugar ecoamigable


No necesitas comprar una nueva casa para ser ecológicamente responsable. Las principales acciones que caracterizan una buena actitud en este sentido son, ahorrar agua, reducir el gasto de energía, así como de gas, y promover el cultivo de vegetación nativa

¿Sustentable o ecológica?

La diferencia frente a una casa sustentable, es que ésta ya contempla en su diseño las soluciones que contribuyen para preservar los recursos naturales, una residencia “ecológica” requiere adaptaciones.
Pero estas adaptaciones, además de que serán ecosustentables y beneficiarán a la comunidad, también representarán una ganancia para ti, ya que disminuirán tu gasto en el pago de servicios.

Primero el agua

“El aspecto que hoy exige nuestra mayor atención es el desperdicio del agua”, señala Desiree Martínez, presidenta de la Federación Internacional de Arquitectos Paisajistas. 
Existen estudios que señalan que nuestra ciudad registra uno de los consumos de agua más altos del mundo: “cerca de 300 litros diarios por habitante”, cita la arquitecta. 
En este sentido, las adecuaciones para transformar un espacio en una casa ecológica están orientadas al ahorro de éste líquido. 

Aguas grises reciclables

En opinión de Desiree Martínez, una solución interesante “es implementar mecanismos para almacenar el agua gris que se genera en los hogares –durante la ducha, o el agua de las lavadoras—, para regar el jardín,  dar la descarga del WC, así como para la limpieza general de la casa”. 
Esta agua no contiene grasa ni contaminantes, anota Martínez, y para que sea aún más limpia, ella sugiere utilizar productos biodegradables.  
Reciclar esta agua exige implementar un piso falso en el área de la regadera, explica la arquitecta: “Se trata de hacer un sistema en el que la inhabilitación temporal de la coladera que va al drenaje sea una opción,  con el fin de conducir esta agua por una tubería a un tinaco. Cuando éste se llene, se puede abrir el camino al drenaje”.

Agua de lluvia

La captación de agua pluvial es otra alternativa. Si cuentas con el espacio y los medios, puedes adaptar tinacos –en la zotehuela, o bien, enterrados en el patio, los cuales habría que tapar en cuanto se llenen—, para captar esta agua. Esta es una buena idea en edificios o condominios en donde la inversión es compartida. 

Azoteas verdes

Puedes aprovechar al máximo tu azotea ya sea como recolector de agua pluvial –el cual se forma a través de un jardín con poca tierra, plantas de bajo consumo de agua y un suelo arenoso o con bastante tezontle que servirá para retirar el polvo y las partículas suspendidas en el aire. El costo por metro cuadrado de este tipo de instalación aproximado es de $500 a $1,200 pesos por metro cuadrado. 
Asimismo, apunta Desiree Martínez, “si quieres captar mayor cantidad de agua, es posible poner canaletas que conduzcan el agua a algún depósito”. 
Otra función de los jardines de azotea es ser un aislante térmico, ideal para regular la temperatura al interior de las casas. Para la experta, “si se fomentara la proliferación de techos verdes en el Distrito Federal, se estarían ampliando los espacios verdes, lo cual ayudaría a bajar la temperatura de estas islas generadoras de calor urbano”. 
Para este proyecto hay opciones económicas, como poner jarrones, o bien, módulos de macetas preplantadas. Eso sí, es fundamental una correcta impermeabilización para evitar encharcamientos y humedades. 

Jardines verticales

Las paredes verdes son ideales para bloquear la entrada de calor, pues forman una capa aislante que evita que entre el calor; asimismo en tiempos de frío lo retienen. Es un excelente aliado para el ahorro de energía de aire acondicionado o calefacción.
La experta destaca que, si bien desde el punto de vista de la decoración son muy bonitas, los jardines verticales son de alto mantenimiento. “Por lo común, son plantas tropicales de alto consumo de agua, requieren bombeo –gasto de energía—; y como están fuera de sus condiciones naturales, a la intemperie, están sujetas al clima,  además dependen del abono que les pongas disuelto en el agua, así como de trabajo de jardinería”, explica. 
La paisajista agrega que “la mejor opción son las plantas trepaderas –hay especies nativas muy lindas—, ya que están plantadas en el suelo o en una maceta, donde su riego no tiene ninguna complicación y son de muy bajo mantenimiento; se enredan solas, o con pequeños respalditos, y cumplen con la función decorativa y aislante”. 

Ilumina sin contaminar

Respecto del uso de luz eléctrica, lo mejor es el uso de lámparas leds, que aunque son más caras que las fluorescentes, duran mucho más y no contaminan a la hora de su desecho. 

Ahorro en gas

En cuanto al uso del gas, la arquitecta observa que habría una franca disminución de su uso, si acercas el calentador a la regadera. “Con esto, el agua caliente sale casi de inmediato, ahorras gas, pero principalmente agua”, apunta.
También el uso de boilers ahorradores o “de paso” puede generarte un importante beneficio, dice Martínez.
El calentador solar es una muy buena alternativa si tienes espacio en tu vivienda, y ya son muy accesibles. 

El color

Los muros de tu hogar son el principal regulador de la temperatura al interior, por ello elegir el color correcto para la fachada te ayudará a evitar un ambiente demasiado cálido o frío.
Elige tonos claros si tu casa suele ser muy soleada, de lo contrario la gama de cálidos y oscuros es la opción. 

Diseño interior

Los muebles ecológicos están hechos con materiales naturales, orgánicos o reciclados. Las maderas que se utilizan por lo general están certificadas, además no poseen compuestos orgánicos volátiles. 
Los revestimientos que se utilizan son por lo general de algodón, lana, seda o látex 100% naturales o biológicos. Los colores se realizan con tinturas vegetales.
Hay una amplia variedad de materiales que se utilizan, cómo el acero reciclable. Además, las prensas para laminar son calentadas con agua y no con aceite para alargar su duración y no producir desechos por reparaciones.
Entre los fabricantes que actualmente elaboran este tipo de mobiliario en México están: Guaily, Reciclando.mx y Ecomuebles.
Para el piso, te sugerimos alfombras y tapetes de fibras naturales como coco, yute, algas marinas y sisal.

Vive verde

Otras medidas importantes se originan en tus actividades diarias como:
• Colecta el aceite de freír y entrégalo a las empresas que ya están trabajando en su reciclaje comoBioFuels.
• Sustituye el uso de la tarja por una máquina lavatrastes representa ahorros importantes de agua.
• Cierra la llave de la regadera durante el baño y a la hora de lavar trastes.
• Toma en cuenta que las plantas de interior que mejoran la calidad del aire.
• Instala ahorradores de agua en todas las llaves y regaderas.
• Recicla los residuos orgánicos para crear composta.
• Diseña la casa de forma que las habitaciones donde pasas más tiempo sean las de mayor iluminación natural.

Editorial Metroscubicos / Gabriela Balcázar

lunes, 21 de mayo de 2012

Automatiza la administración de tus inmuebles


Cada vez son más los sectores que basan sus operaciones en los beneficios que ofrece la tecnología, y la industria inmobiliaria no es la excepción. A través del software especializado es posible llevar, de forma automatizada e integral, un control preciso sobre el status de las ventas, compras, rentas y cualquier otra operación de este tipo.
Alejandro Castro, director general de Poware, desarrolladora de software para administración de inmuebles en condominio o renta, manifestó que la oferta en el mercado tecnológico crece día tras día y hoy es posible encontrar programas a la medida de cada corredor o firma inmobiliaria.
Señaló que esta herramienta mejora la eficacia, productividad, calidad en la atención y seguimiento de los clientes o prospectos, lo cual se traduce en mayores ingresos.
Su aplicación está desarrollada en un ambiente web, por lo que la información está disponible en todo momento y en cualquier parte, sólo es necesario contar con una computadora conectada a Internet.
El directivo de Poware aclaró que el uso de esta herramienta no requiere de conocimientos avanzados en computación, debido a que a través de un ambiente amigable, funcionan de manera intuitiva.

Eficacia, rapidez y confianza

El software inmobiliario se ha convertido en poco tiempo en una herramienta indispensable, ya que las opciones que ofrece hacen que la labor del profesional inmobiliario se convierta en un trabajo sencillo, de calidad y que protege tanto sus intereses como los de sus clientes.
Quizá su principal ventaja es que reduce considerablemente los costos por concepto de impresión y almacenaje de documentos; es decir, todas las operaciones se realizan de forma digital.

Ventajas

Es ideal para administrar las transacciones relacionadas con bodegas, terrenos, oficinas, parques industriales, centros comerciales y edificios habitacionales.
Gracias a sus aplicaciones, los corredores pueden emitir recibos o facturas mensuales de mantenimiento, renta, agua, gas y demás conceptos que el usuario pueda definir. En caso de tratarse de una venta, el sistema registra los pagos cubiertos y el restante por cubrir, así como la forma y el lapso en que se liquidará.
Establece una relación de la cobranza, permitiendo pagos totales, parciales, devoluciones, anticipos y demás tipos de movimientos.
Integra un catálogo en línea (con imágenes) de los desarrollos e inmuebles en existencia; por si fuera poco, permite actualizar libremente la información perteneciente a cada uno de éstos, agregando o eliminando datos según el status de cada uno.
Como beneficio adicional, dentro de la compañía permite hacer comparaciones de productividad respecto de meses, años o temporadas pasadas. Con lo anterior, ahorra tiempo ya que no es necesario hacer inventarios de ventas o ganancias.
Todo el personal de la firma estará enterado de los movimientos realizados, esto porque ofrece acceso a un número ilimitado de usuarios.
En caso de necesitarlo, pueden establecer campos confidenciales a los que sólo puede accederse por medio de claves personalizadas. De esta manera, la aplicación permite establecer diferentes tipos de usuarios.
Con base en los resultados arrojados por el sistema, el profesional inmobiliario puede tomar decisiones que beneficien el rumbo de la organización.
Los responsables de su manejo cuentan con mayor tiempo disponible. Asimismo, tienen la posibilidad de delegar, de manera confiable, el registro de ingresos o egresos.
Emite reportes en diferentes formatos como PDF, JPG, Word o Excel. Todos estos análisis pueden ser configurados por el usuario.
Finalmente, facilita el envío de correos electrónicos con estados de cuenta y en general cualquier reporte desde el mismo programa. 
Para más información puedes visitar la página web de Poware: http://www.poware.com/.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán

jueves, 17 de mayo de 2012

Guía para escriturar tu casa


El camino para escriturar tu futura casa, departamento o terreno tiene dos vías; todo depende del tipo de operación que estés haciendo. 

Trato directo

Si compras tu bien inmueble al contado y directamente con el vendedor,  lo primero que tienes que hacer es acudir a un notario, que es la persona facultada para atender las operaciones inmobiliarias. 
Para elegir notario debes ser muy práctico: acude a la notaría más cercana, así evitarás congestiones de tránsito y recorrer largas distancias; toma en cuenta que irás al menos dos o tres veces. 
Una vez que le expongas tu caso al notario, él evalúa si procede o no. “La función principal del notario es prevenir problemas”, apunta Alfredo Ruiz del Río, notario 141 del Distrito Federal. Él te indicará los procedimientos a seguir para que el trámite sea viable. Por ejemplo, señala el abogado, si la propiedad está intestada, habrá que hacer un procedimiento de sucesión. 

Con financiamiento

Si realizas la operación mediante un crédito del Infonavit, el Fovissste, un banco o Sofol, “el notario no interviene al principio”, apunta el abogado, porque los acreedores hipotecarios verifican que los papeles de la propiedad estén en regla. Una vez que la institución considera que puede seguir adelante, turna el asunto a un notario. 
Con el expediente en mano, el notario hará una nueva revisión para verificar los detalles. “En esta revisión analizamos cosas que puedan generar complicaciones, como la sociedad conyugal. Digamos que el inmueble lo adquirió una pareja casada por bienes mancomunados; en ese caso, ambos deben venir a firmar, pero si ella ya falleció, se debe hacer la sucesión”.

Sigue el trámite

Tanto si la operación se realiza al contado como si interviene alguna institución financiera, una vez que se tiene la documentación completa se procede a la firma de la escritura, la cual se asienta en el protocolo del notario. “En ella firman las partes involucradas, y hasta aquí se ha cumplido con lo que pide la ley: que la transmisión de propiedad se realice en escritura pública ante notario”, ratifica el especialista. 

Las segundas partes di son buenas

El trámite no concluye con la firma de la escritura: la inscripción de la escritura es tan importante como la primera etapa. Para ello el notario expide un testimonio, que es una reproducción de la escritura, y se inscribe ese documento en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPyC). 
El RPPyC determina quién es el dueño de una propiedad y si ésta tiene pendiente algún gravamen, hipoteca, embargo, decreto expropiatorio, etcétera. Aunque todavía hoy el proceso es algo lento, “esta inscripción implica publicar el trámite ante terceros, lo cual legitima al adquiriente del inmueble como propietario”. 
En este punto el notario te entregará el testimonio de la inscripción, con lo que prácticamente concluye el proceso de escrituración.

Cargas fiscales y gastos administrativos

Los gastos notariales en la compra de una casa se dividen en cuatro rubros:
1.- Derechos. Son los que se pagan por tramitar los certificados de libertad de gravamen, de no adeudo de agua y predial, de zonificación, de inscripción en el RPPyC y algunas otras autorizaciones y permisos especiales que recava el notario.
2.- Impuestos por adquisición. Es el monto más significativo, pues asciende a entre 3 y 4 por ciento de lo que resulte más alto: el avalúo o valor comercial, y el valor catastral del inmueble. 
Toma en cuenta que cada entidad tiene su tabulador, y éste varía dependiendo del valor de la propiedad.
3.- Gastos. Se refiere a gastos por avalúo y generación de nuevas escrituras.
4.- Honorarios. Al igual que ocurre con los impuestos, las autoridades gubernamentales competentes de cada entidad establecen su arancel de honorarios. También varían de acuerdo con el valor de la propiedad.
Aunque se tiene la creencia de que la mayor parte de los gastos notariales corresponden a los honorarios, en realidad a ese rubro sólo se destina en promedio una sexta parte del total de los gastos.
Para que tengas una idea del porcentaje que corresponde a honorarios, mira este ejemplo:
Si compras una casa con valor de $1,000,000 de pesos en la Ciudad de México, pagarías $90,000 por gastos notariales, de los cuales, $30,500 serían por derechos, $33,500 de impuestos de adquisición y $18,600 por honorarios.
De un lugar a otro, la diferencia en el monto la determinan los derechos y los impuestos. Por cierto, los estados que tienen los impuestos por adquisición más altos son Guerrero y Quintana Roo.

Aprovecha los descuentos

Cada año los gobiernos estatales y del Distrito Federal ponen en marcha las Jornadas Notariales. Esta iniciativa consiste en ofrecer descuentos en trámites notariales e impuestos. Está dirigida principalmente a personas que posean o compren propiedades de entre $450,000 y $950,000.
Los beneficios que puedes obtener de las Jornadas Notariales son: 
Descuentos por escrituración y pago de impuestos. Las propiedades con menor precio reciben mayor descuento. 
En las Jornadas Notariales el cálculo de los impuestos se determina siempre con base  en el valor catastral, notoriamente menor que el avalúo comercial, por lo que pagarías menos ISR.
No hay fechas precisas para realizar las Jornadas Notariales; cada ciudad establece un calendario. En la página de la Asociación Nacional del Notariado Mexicano www.notariadomexicano.org.mx está la información correspondiente.

Editorial Metroscubicos / Gabriela Balcázar

martes, 15 de mayo de 2012

Problemas testamentarios en un inmueble


Ante las diversas solicitudes de personas que tienen interés en saber cómo se pueden resolver algunas problemáticas de bienes inmuebles que están bajo el régimen de intestado, nos acercamos con el licenciado Mariano Gómez Hernández, presidente de Relaciones Interinstitucionales de la Barra Nacional de Abogados, para que respondiera las dudas más comunes y sus soluciones.


¿Se puede nombrar en el testamento un albacea para que sea el encargado de vender el inmueble y repartir por partes de acuerdo a lo que se estableció con el sucesor?


Sí. El albacea asume la responsabilidad de velar por esos bienes hasta que el titular los reciba de la manera en la que se estipuló en el testamento. Tradicionalmente la gente elige alguien de su confianza para que sea el administrador de la sucesión. Es privilegio de la persona asignada aceptarlo o no. Si lo hace, tiene que aceptar el cargo y protestar. Es una responsabilidad de carácter legal, civil y moral.

El albacea no tendrá ganancia económica, a menos que los herederos así lo decidan esto se usa sobre todo en casos que implican la administración de una empresa o el cobro de rentas y similares.

El compromiso de un albacea es entregar el patrimonio como lo recibió. Si se enajena de alguna manera, será solamente con la aprobación de los herederos.

A quién se puede heredar, si sólo tiene un hermano y varios sobrinos de sus hermanos ya fallecidos, no tiene ascendencia ni descendencia?


El testamento es la herramienta idónea para prevalecer su voluntad. No hay limitaciones por vínculo familiar ni de ninguna otra índole. Hay gente que elige dejar sus bienes a alguna institución de beneficencia.

Se puede heredar el uso y disfrute, y no necesariamente la propiedad. Por ejemplo, dejo a mi hermana el derecho de habitar mi casa mientras ella viva y cuando ella fallezca, la propiedad pasará a manos de mis hijos.

O si la casa se puede rentar, se establece en el testamento que los frutos de la renta de la casa sean para mi amiga fulana de tal. En otras palabras, se puede heredar a quien lo desee y de la forma que quiera estipularlo.

Mi padre murió y la casa quedó intestada, mi madre vive y nosotros los hijos queremos que quede a su nombre, ¿en dónde puedo hacer el trámite y cuánto cuesta?


Se efectúa ante un Notario o Juez Familiar (en el Distrito Federal) o ante un juez civil. Los juicios por sucesión se dirimen en el Tribunal de lo Familiar.

El costo se constituirá por los honorarios del abogado (sujetos a las condiciones del mercado) y el Notario. Además, habrá que agregarse el costo por las copias certificadas.

Si bien no hay una regla respecto a los costos, en el medio se considera que el costo de la sucesión puede representar alrededor del 10 por ciento del valor del patrimonio.

De elegirse que todo el asunto se desahogue solamente en el juzgado familiar y usted hacer los trámites, el desembolso se referirá al costo de las copias certificadas.

Generalmente, cuánto tiempo implica un juicio sobre un inmueble intestado.


Más de un año, aunque no hay un tiempo preestablecido. Durante un juicio intestamentario hay que publicar tres edictos en algún periódico de circulación nacional y dejar lapsos de 30, 60 y 90 días para respuesta, es parte del protocolo.

Además, este tipo de juicios implican cuatro sentencias. La primera es para afirmar al albacea y reconocer a los herederos. En esa fase se asigna un juzgado por método aleatorio.

Luego se anuncia la sucesión abierta, se analiza si hay herederos con derechos, se determina luego en una junta de herederos quienes, bajo protesta de decir la verdad, señalan que no conocen otras personas que deberían entrar en el testamento.

Viene luego la cuantificación de bienes (muebles o inmuebles), se mandan a valuar por el juez. Una vez establecidos los herederos y el valor del patrimonio, si los herederos no se ponen de acuerdo en cómo distribuirlos, el juez decidirá la manera en la que se repartirá la herencia.

El juez tiene la potestad de proteger más a menores de edad, discapacitados o incapacitados por edad.

Mi abuelita murió hace 34 años intestada y a mi papá no le dio importancia arreglar los papeles. Él tiene solo una hermana la cual no hemos localizado (perece que murió) ¿qué puedo hacer para arreglar los papeles?


Se puede demandar la sucesión testamentaria de quien sea, siempre y cuando no haya sido cosa juzgada. Eso sí, el juicio va generación por generación. En este caso, primero se analizaría la situación de los hijos de la abuela y después de los nietos.

Los edictos se publican, precisamente, como una manera de ubicar a familiares con los que se ha perdido contacto.

Ahora bien, si el papá dejó un testamento esto facilita las cosas, pues también se heredan derechos presentes o futuros.
Estamos interesados en comprar una casa en la que los dueños fallecieron y la hija única la está vendiendo, no hay testamento y tampoco tiene escrituras, ni titulo de propiedad.

No se recomienda comprar una casa donde no haya escrituras, ya que no hay certeza jurídica. Quizá esa persona no sea el único dueño, como se ha visto pueden resultar otros herederos o legítimos propietarios.

¿Qué es el proceso de sucesión?


Cuando fallece el propietario o titular registral, como se conoce jurídicamente y no dejó sucesión hereditaria, inicia un proceso testamentario.

Esta etapa inicia cuando se conoce quién o quiénes son los herederos. Si no está estipulado, se busca al titular registral del bien inmueble. Una vez que los herederos son identificados, ellos determinan el procedimiento sucesorio para que los documentos se registren a su nombre.

El Código Civil para el Distrito Federal es muy puntual cuando se refiere a la ausencia de un testamento para definir quién o quiénes tienen derecho a heredar.

De esta manera, los primeros en heredar son el cónyuge, hijos y nietos en tercer lugar. Si no hubiera descendientes directos, la herencia es de los ascendientes, es decir, los padres, abuelos o bisabuelos.

En el caso de no existir, la ley establece como beneficiarios a familiares colaterales de cuarto grado o consanguinidad, como los hermanos o tíos de quien falleció, si no hay tales, los primos hermanos, podrían heredar.

Para solucionar estos casos, es necesario acudir a un notario quien orientará tanto para elaborar el testamento como para ratificar a los herederos de acuerdo con el código civil vigente.

Incluso, si se desconoce que los progenitores dejaron testamento, apoyan a investigarlo en dependencias de gobierno, archivo judicial, archivos de notarías o en el registro público de la propiedad.

El titular de un crédito Infonavit muere y no deja sucesión, ¿los posibles herederos pueden vender la propiedad?


Hay personas que tienen créditos inmobiliarios con el Infonavit. Si el titular muere, la deuda contraída con el Instituto se salda, pero si éste no dejo testamento, el posible heredero no podrá vender el bien inmueble.

Por lo que habría que hacer un procedimiento testamentario, para conocer conforme a la ley, quién o quiénes son los primeros con derecho a heredar.

Editorial Metroscubicos.com

viernes, 11 de mayo de 2012

Guía para vender tu casa más rápido


Vender una propiedad es una forma de convertir el patrimonio en una fuente de ingresos extra o para adquirir una casa más grande o mejor ubicada, pero para que esta operación no traiga dolores de cabeza es necesario aplicar ciertas medidas que ayudarán a acelerar la transacción.
Hasta hace poco tiempo bastaba con un cartel para anunciar y realizar la venta de una propiedad, desgraciadamente hoy estos anuncios proliferan tanto que en muchas ocasiones pasan inadvertidos, de ahí la importancia de ir un poco más allá y planificar bien la operación.

Determinar el valor

Es un tema clave a la hora de vender: establecer el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que un agencia inmobiliaria le determine su precio de venta. Otras posibilidades son: tomar como referencia precios de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona, una tasación de la vivienda por empresas especializadas, consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas a la venta en la zona.
Es importante saber que existen profesionales inmobiliarios capacitados para asegurar las mejores condiciones de la venta, además del conocimiento de los procesos que evita sorpresas desagradables y en algunos casos disminuye el tiempo de espera.

Documentación en regla

Los expertos recomiendan revisar que todos los papeles estén en orden, ya que hay ocasiones en que los inmuebles no son legalmente propiedad de quien quiere disponer de ellos, como cuando fallece el dueño y no se ha hecho la sucesión del bien. Otro factor es cuando las escrituras del inmueble tienen errores que pueden impedir la venta o dificultar la acreditación de la propiedad, como fallas en la descripción, ubicación o nombre del propietario. Los documentos que debes tener son: título de propiedad o escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, boletas de agua y predial debidamente pagadas, recibos de luz y teléfono además de los servicios adicionales contratados, identificación oficial y un croquis de localización para facilitar la ubicación.

El costo de la venta 

Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón debes tener claro los gastos que generará la venta. Como por ejemplo el papeleo que estas transacciones implican, hay que tomar en cuenta el gasto en el notario, abogado, valuadores profesionales, agentes inmobiliarios y contador para calcular la carga fiscal derivada de la venta del inmueble. Además de las reparaciones que se requieran.


Reparaciones y obras

Una vez que decidas a dar el paso, decenas de compradores visitarán la casa y comprobarán el estado de la misma con otras similares. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen. Si tienes acceso a realizar reparaciones a un precio razonable y con gente de confianza, evalúa el costo al que puede dejarte la casa preparada para vender, de tal forma que no estés en desventaja respecto de otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras.
Debemos empezar por entender que la apariencia exterior debe impresionar al comprador lo suficiente como para impulsarlo a entrar a la casa. Normalmente los compradores son influenciados por sus emociones cuando elijen una casa. Con esto en mente, piensa en los compradores como si fueran invitados de honor.

15 tips para la venta

1.- Invierte en publicidad. Elabora un anuncio atractivo sobre la venta de la vivienda incluyendo datos útiles e información importante (metros útiles, distribución, año en el que se construyó o reformó), y publícalo en medios masivos de Internet como por ejemplo en metroscubicos.com.
2.- Repara paredes cuarteadas o agujeros, cerraduras sueltas, lámparas, etcétera. Estos detalles son fáciles de reparar y sin embargo pueden llamar la atención de forma negativa. Reemplaza los focos fundidos y los apagadores y contactos que no funcionen.
3.- La primera impresión es muy importante, de manera que la fachada y el patio de la propiedad deben estar perfectamente limpios y el césped bien podado. Crea una entrada acogedora. Invierte tiempo y, si es preciso, dinero en acondicionar la puerta principal.
4.-En caso de mostrar una casa que aún está habitada, presta especial atención a la limpieza y cuidado de la vivienda durante la visita de los compradores. Debes procurar que todo esté en su sitio, perfectamente ordenado y dispuesto de un modo confortable.
5.- Una buena decoración es clave para impresionar a los posibles compradores, más teniendo en cuenta que la venta de casas usadas tiene bastante demanda.
6.- Dale a la casa un aspecto ventilado, elimina el desorden y reduce el mobiliario al mínimo. Reorganiza los muebles para que el ambiente no esté cargado. Es importante crear un ambiente espacioso, con canales de comunicación entre las estancias. Antes de abrir la puerta a los posibles compradores, enciende todas las luces y lámparas, aunque sea de día.
7.- Pon especial cuidado con el baño y la cocina. Ambas áreas deben brillar por su limpieza. Limpia los azulejos, quita señales de humedad o moho en las juntas, coloca toallas nuevas. En la cocina retira todos los utensilios. Corrige goteras en las llaves, ya que esto puede aparentar problemas en las tuberías
8.- Algunos expertos en venta de casas aconsejan ambientar la vivienda con aromas deliciosas para potenciar el sentido de bienestar. Coloca flores frescas o cestas con aromatizantes por la casa.
9.- Las mascotas pueden descomponer el proceso de venta. Hay personas que temen a los perros, gatos o incluso pájaros, o que sufren alergias. Aunque te encanten los animales, si quieres potenciar la venta de tu casa lleva los animales con un vecino o un familiar cada vez que la muestres a posibles compradores.
10.- Se sincero, refleja fielmente las características del inmueble, no sirve de nada engañar porque, aunque podrías conseguir contactos extra, corres el riesgo de que estos se sientan defraudados.
11.- Elabora un archivo fotográfico y un video, sabemos que no se vende ninguna casa sin que medie al menos una visita previa, pero las fotos son la atracción principal. Publica el mayor número posible. Selecciona las imágenes, que la primera imagen no sea la de un baño. Procura incluir fotos que den una visión global del inmueble, no te quedes en los detalles. No olvides incluir imágenes de la fachada.
12.- Haz una descripción con el máximo detalle posible, el objetivo es que el potencial comprador pueda hacerse una idea del inmueble mediante el texto y las imágenes que incluyas.
13.- Introduce todos los extras que tenga la casa, en este caso es mejor pecar de exceso que quedarse corto. Cuanta más información más fácil resultará hacer atractivo el inmueble ante los ojos de los compradores.
14.- Atiende a todas las personas que se pongan en contacto contigo, no te demores en la respuesta de los e-mails o las llamadas, nunca se sabe si ese contacto es la persona dispuesta a comprarlo.
15.- Finalmente debes tomar en cuenta la demanda y oferta del mercado local, ya que esto determinará el tiempo que tome vender la propiedad y las bases de la negociación. Ten paciencia, el proceso no es cuestión de uno o dos días. Procura actualiza las fotos y la descripción, en ocasiones un pequeño cambio puede hacer que un anuncio se vuelva más atractivo.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán

lunes, 7 de mayo de 2012

Presentan créditos hipotecarios para mujeres


Banorte anunció dos créditos hipotecarios dirigidos a las mujeres, con los cuales busca reconocer la relevante participación del sector femenino en la actividad económica. Los productos, con los cuales las clientas casadas o solteras pueden acceder a un financiamiento para adquisición de vivienda, construcción, remodelación o mejora de hipoteca, son: Hipoteca Accesible Mujer Banorte e Hipoteca Elite Mujer Banorte.

La institución bancaria señaló que los créditos buscan resolver las principales necesidades de las mujeres cuando quieren adquirir una vivienda, apoyándolas con asesoría y asistencia especializada en actividades relacionadas con la compra de una casa, como la mudanza, equipamiento, trámites, etcétera.
Explicó que el nuevo producto hipotecario ofrece reducciones del pago mensual en caso de nacimiento o adopción, titulación de la acreditada o de su hijo, matrimonio o enfermedad.

Hipoteca Mujer Banorte está dirigida a créditos hipotecarios donde participa una mujer, como titular o coacreditada, en la comprobación de ingresos para el otorgamiento del financiamiento.

Definición de los esquemas

Hipoteca Accesible Mujer Banorte, con un pago por millar inicial de sólo 8.80, tasa de interés fija de 10.41%, y un financiamiento sobre el valor de la vivienda de 85%, llegando hasta 95% con Apoyo Infonavit, Cofinavit, Alia2 + y Respalda2, a plazos de 15 y 20 años.

Hipoteca Elite Mujer Banorte, con tasa fija de 10.35%, pago fijo por la vida del crédito, financiamiento sobre el valor de la vivienda de 75%, llegando hasta 90% con Apoyo Infonavit, Cofinavit, Alia2 + y Respalda2, a plazos de cinco, diez, 15 y 20 años.

Entre las principales características y beneficios innovadores contemplados por Hipoteca Mujer Banorte destaca la reducción de hasta 30% del pago mensual, durante cuatro meses, al suceder eventos como: nacimiento o adopción de un hijo; matrimonio: titulación de la acreditada o de sus hijos y enfermedades graves.

Cada evento puede ser cubierto como máximo una vez al año, pudiendo presentarse los cuatro eventos en un mismo año.

miércoles, 2 de mayo de 2012

10 errores que debes evitar al firmar un contrato de renta


A diario se elaboran cientos de contratos de renta que, aunque son parecidos entre sí, cada uno de ellos tiene sus peculiaridades. Unos fijan sobre el inquilino el pago del mantenimiento, otros cargan al propietario la responsabilidad de cubrir los servicios públicos; en fin, una variedad de contratos que son definidos entre el inquilino y el propietario.
De ahí la importancia de que los inquilinos pongan mucha atención y lean completamente el contrato antes de firmarlo, solicitar la modificación de las cláusulas con las que esté en desacuerdo, además de solicitar la copia del mismo (es obligatorio entregar una copia del contrato firmado entre las partes).
Las personas deben de ser muy precavidas cuando van a tomar decisiones que afectarán su economía, como la renta de una casa o departamento. Pero muchas veces las cautelas no son suficientes y sus intereses se ven dañados. Estos son algunos de los errores que hay que evitar cuando se firma un contrato de arrendamiento:

1.- Rentar sin verificar más posibilidades.

Se debe investigar sobre todas las opciones disponibles para asegurar que se está tomando una decisión informada. Esto es importante porque el inquilino tal vez ni siquiera esté consciente de todas las posibilidades antes de empezar a ver otras opciones. Las mejores fuentes de información son Internet, los periódicos y las agencias inmobiliarias, luego puedes empezar a visitar aquellos inmuebles que te resulten interesantes.
Visitar el inmueble te dará una mejor idea acerca de las facilidades y del tamaño. Por eso es importante investigar lo que ofrece cada uno. Tal vez no encuentres lo que estás buscando antes de visitar muchos lugares.

2.- Desconocer si existen deudas en los servicios públicos.

Es común que los inquilinos no verifiquen si existen deudas en los servicios públicos. Por ello debe exigir que le entreguen las facturas de los servicios públicos en cero. En caso contrario, deben estipular esa deuda en el contrato de renta, responsabilizando el pago de esa deuda al propietario o administrador.


3.- No investigar los precios de la zona.

El mercado de renta de inmuebles ha cambiado, es importante investigar los precios de los inmuebles similares al que piensas alquilar, te servirá como parámetro para realizar una elección inteligente y negociar el precio.


4.- Fijar clausulas y promesas verbales

Uno de los errores más comunes es que los consumidores acepten promesas verbales, y al momento de demostrar que se llegado a ciertos acuerdos o condiciones es casi imposible hacer prevaler la palabra del propietario o administrador.
Por ejemplo, si el propietario o administrador informó que pagaría los gastos de seguridad, si es verbal éste puede alegar que es falso obrando de mala fe. Dejando al inquilino con la deuda sin ninguna opción a reclamar.

5.- No leer el contrato

El error más frecuente que comete un arrendatario es no verificar las clausulas del contrato y exigir que el contrato esté debidamente registrado.
La mayoría de las veces esto ocurre sin mala fe por parte del propietario, que se limita a copiar un modelo de contrato sin modificar las cláusulas que en él aparecen.
Se recomienda verificar las clausulas de penalidad en el contrato, ya que en caso de atrasos no se podrá alegar desconocimiento. Al recibir el inmueble solicita la copia de los servicios públicos (agua y electricidad y basura) que este al día.
Si no se revisa a detalle es posible que se excluyan ciertos aspectos importantes para el inquilino.

6.- No firmar todas las hojas del contrato.

Abogados y expertos inmobiliarios recomiendan estampar la firma en cada uno de las páginas y anexos que aparecen en el contrato y no solo en la última, además de no firmar contratos con espacios en blanco.
De esta forma se evita que después se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

7.- No revisar la casa, ni reflejar en el contrato su condición.

Algunas veces la casa o renta que se va a rentar no está en buenas condiciones; es habitable pero tiene algunas grietas, desperfectos, problemas con la instalación eléctrica, humedad. Si el arrendatario acepta entrar a vivir aunque el inmueble tenga estas irregularidades debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete a repararlas. Debe realizar un inventario de la casa y que el propietario o administrador lo reciba como bueno y válido.
Si esto no se plasma en el contrato, el propietario puede negarse a realizar los arreglos una vez que el inquilino ya esté en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo después puede decir que ha sido el arrendatario quien causó los daños en la casa. Esto le puede dar derecho a pedir que lo pague o descontarlo de los depósitos.

8.- No realizar un inventario del mobiliario.

De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad (en caso de estar amueblada o semi-amueblada), en un anexo, el mobiliario y electrodomésticos que se encontró en el inmueble y estado en el cual se encontró.
También hay que manifestar el estado en el que se encuentran los muebles de la cocina y los accesorios del baño, así como los clósets.
Así el arrendatario evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato, mueble o puerta que ya no se encontraba en estado óptimo y el dueño se cubre las espaldas si le falta algún objeto.

9.- Confiarse porque conoce al administrador o propietario.

Con frecuencia los inquilinos se fían de su cercanía o presunta amistad con el propietario o administrador del inmueble, y restan importancia a asuntos que deben plasmar en el contrato de renta.
En las transacciones comerciales no se puede dejar nada al azar, todo debe estar por escrito, puede que por prudencia o vergüenza el inquilino no realice una petición y no se plasme en el contrato, después es difícil hacer prevaler la palabra del inquilino y peor aun la amistad se puede perder.


10.- Forma de pago.

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a pagar las mensualidades de la renta, la fecha límite de pago y dónde se hará. Muy importante, siempre debes solicitar el recibo de pago.
Es importante que esto quede establecido en el contrato, de lo contrario una de las partes puede argumentar que intentó abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.
Algunos anuncios de renta de vivienda son llamativos por su bajo precio. Después, al consultarlo, resulta que el arrendatario debe pagar todos los gastos junto con los del agua, la luz, la basura, la seguridad, el mantenimiento, etcétera.
La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al inquilino el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el arrendatario calcule cuánto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderían al dueño del inmueble.
También hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades al alquilar la vivienda, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán