Blinda tu inversión inmobiliaria en 2012

Si tienes en mente adquirir un bien inmueble como inversión, debes buscar con ojo experto. Estos son los aspectos que todo especialista en el sector reconoce como elementos básicos para comprar:


1. Ubicación, ubicación, ubicación. Es la clave en el sector de bienes raíces. Si lo que compras no está en una zona que tenga demanda en el momento en que lo adquieres o no tiene perspectivas de seguir estando de moda, entonces puedes estar arriesgando tu inversión.
Antes de comprar, revisa el precio por metro cuadrado de la zona y compáralo con lo que te ofrecen.
Es importante que la zona cuente con servicios que dan plusvalía, como un hospital, buenas escuelas y un parque.
Si quieres comprar en un edificio, recuerda que entre más alto el piso que adquieras, mejor lo podrás vender después.


2. Espacio vendible. Puede parecer obvio, pero hay muchas viviendas con espacios que después son muy difíciles de vender. Por ejemplo: que tenga más de tres recámaras y sólo un baño. Esto no es comercial, y cuando quieras salir de esa vivienda tu comprador podría reducir el precio debido a esta característica.
Hoy en día también es difícil vender viviendas muy grandes, por ejemplo, una con ocho recámaras. Ese tipo de construcciones tiene poca demanda y tendrías que bajar el precio para lograr venderlo.


3. Estado de conservación. La gente compra por precio y aspecto. Puedes encontrar una vivienda que te guste mucho y a buen precio, pero si no haces una inspección completa y detallada, te puedes llevar una sorpresa que te haga perder rendimiento a la hora de la venta o exigir que inviertas más. Más allá de que te guste el color de las paredes o el piso, revisa las ventanas, ábrelas para ver si funcionan y cómo lo hacen.
Recorre la propiedad y ve abriendo llaves en los baños o accionando las palancas de los WC para que te des cuenta del funcionamiento de las instalaciones hidráulicas. En un par de minutos puedes ver cómo funcionan el calentador y el gas, por ejemplo, si abres la llave del agua caliente y ves que se tarda mucho en salir a la temperatura apropiada.
Antes de comprar, contrata a un electricista que revise las instalaciones. 

¿Y si el precio está en dólares?

Lo primero que debes entender en cuanto al precio de un bien inmueble que no está en pesos, es que a la hora de la compra tú sí vas a pagar en pesos. Lo que determina el precio es el tipo de cambio al que se toma el dólar.
Poner una propiedad a la venta en dólares traslada al comprador el riesgo cambiario, es decir, el riesgo de la volatilidad económica durante el proceso de compra. Ello se justifica sólo en algunas zonas específicas del país y en algunos sectores; es más común que se fije el precio de un bien en dólares cuando se trata de una oficina o un comercio, o si el inmueble está dentro del rango de residencial medio a plus.
En ocasiones el precio en dólares también se justifica porque en el rubro de la construcción hay insumos cuyo costo resulta afectado por el tipo de cambio, así que muchos desarrolladores pactan el precio en dólares para asegurarse ante la posibilidad de un cambio drástico.
De hecho, también se dice que si hay procesos electorales cercanos a la etapa de venta de los desarrollos, es probable que muchos precios se expresen en dólares, ya que históricamente el valor del peso en relación con la divisa suele fluctuar al acercarse esas etapas políticas.
Sin embargo, no hay que olvidar que comprar un bien inmueble exige una negociación entre el vendedor y el comprador, así que todo está abierto a dialogar. Aunque el precio esté en dólares, tú puedes hacer una propuesta en pesos o establecer el tipo de cambio del dólar al peso.

Dos recomendaciones básicas:

1. Si vas a comprar un bien para vivir en él, establece un tope cambiario en el contrato. Por ejemplo, si el dólar está a $13, entonces indica que puedes pagar hasta $14.3, que es 10% más, y que en caso de que el dólar bajara no pagarías menos de $11.70 por dólar, 10% menos.


2. Si lo que buscas es hacer negocio, entonces es recomendable que adquieras terreno en lugares con uso de suelo comercial y de oficinas que ofrezcan la opción de rentar en dólares espacios de diversas dimensiones. Para esto debes analizar el mercado alrededor de lo que compras y asegurarte de que sí se están logrando las rentas en dólares. Estos negocios de proyectos patrimoniales en los que se invierte para desarrollar áreas de comercio y oficinas, tienen un retorno de entre siete y ocho años. En otras palabras, es una inversión a largo plazo, por lo que siempre debes tener un colchón para eventualidades; así no tendrás que echar mano de tus bienes.
 Agradecimientos: José Martínez Licea, director de Servicios de Coldwell Banker México / José Micha Mizrahi, ArchetonicDevelopers / Sonia Sánchez, autora del blog de finanzas personales “Blog y Lana” / Marciano Sánchez Bretón o Sanchezbreton, socio director de Elix Desarrollo / Fernando Soto-Hay, director general de TuHipotecaFácil.


Metroscubicos.com/ Jimena Cardoso