Guía para escriturar tu casa

El camino para escriturar tu futura casa, departamento o terreno tiene dos vías; todo depende del tipo de operación que estés haciendo. 

Trato directo

Si compras tu bien inmueble al contado y directamente con el vendedor,  lo primero que tienes que hacer es acudir a un notario, que es la persona facultada para atender las operaciones inmobiliarias. 

Para elegir notario debes ser muy práctico: acude a la notaría más cercana, así evitarás congestiones de tránsito y recorrer largas distancias; toma en cuenta que irás al menos dos o tres veces. 

Una vez que le expongas tu caso al notario, él evalúa si procede o no. “La función principal del notario es prevenir problemas”, apunta Alfredo Ruiz del Río, notario 141 del Distrito Federal. Él te indicará los procedimientos a seguir para que el trámite sea viable. Por ejemplo, señala el abogado, si la propiedad está intestada, habrá que hacer un procedimiento de sucesión. 

Con financiamiento

Si realizas la operación mediante un crédito del Infonavit, el Fovissste, un banco o Sofol, “el notario no interviene al principio”, apunta el abogado, porque los acreedores hipotecarios verifican que los papeles de la propiedad estén en regla. Una vez que la institución considera que puede seguir adelante, turna el asunto a un notario. 

Con el expediente en mano, el notario hará una nueva revisión para verificar los detalles. “En esta revisión analizamos cosas que puedan generar complicaciones, como la sociedad conyugal. Digamos que el inmueble lo adquirió una pareja casada por bienes mancomunados; en ese caso, ambos deben venir a firmar, pero si ella ya falleció, se debe hacer la sucesión”.

Sigue el trámite

Tanto si la operación se realiza al contado como si interviene alguna institución financiera, una vez que se tiene la documentación completa se procede a la firma de la escritura, la cual se asienta en el protocolo del notario. “En ella firman las partes involucradas, y hasta aquí se ha cumplido con lo que pide la ley: que la transmisión de propiedad se realice en escritura pública ante notario”, ratifica el especialista. 

Las segundas partes di son buenas

El trámite no concluye con la firma de la escritura: la inscripción de la escritura es tan importante como la primera etapa. Para ello el notario expide un testimonio, que es una reproducción de la escritura, y se inscribe ese documento en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPyC). 

El RPPyC determina quién es el dueño de una propiedad y si ésta tiene pendiente algún gravamen, hipoteca, embargo, decreto expropiatorio, etcétera. Aunque todavía hoy el proceso es algo lento, “esta inscripción implica publicar el trámite ante terceros, lo cual legitima al adquiriente del inmueble como propietario”. 

En este punto el notario te entregará el testimonio de la inscripción, con lo que prácticamente concluye el proceso de escrituración.

Cargas fiscales y gastos administrativos

Los gastos notariales en la compra de una casa se dividen en cuatro rubros:

1.- Derechos. Son los que se pagan por tramitar los certificados de libertad de gravamen, de no adeudo de agua y predial, de zonificación, de inscripción en el RPPyC y algunas otras autorizaciones y permisos especiales que recava el notario.

2.- Impuestos por adquisición. Es el monto más significativo, pues asciende a entre 3 y 4 por ciento de lo que resulte más alto: el avalúo o valor comercial, y el valor catastral del inmueble. 

Toma en cuenta que cada entidad tiene su tabulador, y éste varía dependiendo del valor de la propiedad.

3.- Gastos. Se refiere a gastos por avalúo y generación de nuevas escrituras.

4.- Honorarios. Al igual que ocurre con los impuestos, las autoridades gubernamentales competentes de cada entidad establecen su arancel de honorarios. También varían de acuerdo con el valor de la propiedad.

Aunque se tiene la creencia de que la mayor parte de los gastos notariales corresponden a los honorarios, en realidad a ese rubro sólo se destina en promedio una sexta parte del total de los gastos.

Para que tengas una idea del porcentaje que corresponde a honorarios, mira este ejemplo:

Si compras una casa con valor de $1,000,000 de pesos en la Ciudad de México, pagarías $90,000 por gastos notariales, de los cuales, $30,500 serían por derechos, $33,500 de impuestos de adquisición y $18,600 por honorarios.

De un lugar a otro, la diferencia en el monto la determinan los derechos y los impuestos. Por cierto, los estados que tienen los impuestos por adquisición más altos son Guerrero y Quintana Roo.

Aprovecha los descuentos

Cada año los gobiernos estatales y del Distrito Federal ponen en marcha las Jornadas Notariales. Esta iniciativa consiste en ofrecer descuentos en trámites notariales e impuestos. Está dirigida principalmente a personas que posean o compren propiedades de entre $450,000 y $950,000.

Los beneficios que puedes obtener de las Jornadas Notariales son: 

Descuentos por escrituración y pago de impuestos. Las propiedades con menor precio reciben mayor descuento. 

En las Jornadas Notariales el cálculo de los impuestos se determina siempre con base  en el valor catastral, notoriamente menor que el avalúo comercial, por lo que pagarías menos ISR.

No hay fechas precisas para realizar las Jornadas Notariales; cada ciudad establece un calendario. En la página de la Asociación Nacional del Notariado Mexicano www.notariadomexicano.org.mx está la información correspondiente.

Editorial Metroscubicos / Gabriela Balcázar