En un proceso de compra-venta de un inmueble es preciso revisar minuciosamente el contrato, la escritura, los recibos de agua, predial y demás servicios que te aseguren que la propiedad no tiene adeudos, así como los planos, las licencias y los permisos de construcción.
Sin embargo, a veces perdemos de vista otros aspectos que inciden en la legalidad de nuestra compra, como si el vendedor es o fue casado y bajo qué régimen; si la propiedad es objeto de un juicio de sucesión, o si la escritura refleja la historia de propiedad del inmueble, por ejemplo.
Aunque no se trata de vivir en la paranoia y desconfiar de todo el mundo, los problemas que pueden presentarse en la compra venta de un inmueble son muchos y es importante estar alerta para detectarlos y, en caso necesario, cambiar de opción por un inmueble que nos permita hacer a transacción de manera segura, señala Jaime Juárez Green, especialista inmobiliario afincado en Cuernavaca, Morelos.
La mayor parte de los problemas legales de una propiedad "saltan" con la primera revisión a los documentos de rigor: Escritura, identificación oficial del vendedor, boleta predial del inmueble y acta de matrimonio del vendedor, en su caso. Aunque el asesor inmobiliario del vendedor ya debe haber revisado que todo esté en orden, nunca sobra tener asesoría por nuestro lado.
• Sucesiones testamentarias: Cuando uno de los dueños legítimos del inmueble fallece, testado o no, es preciso ejecutar la sucesión y es poco frecuente que se haga de inmediato, pues supone el pago de una nueva escritura.
Muchos prefieren esperar al momento de la venta, para que se haga todo en la misma sesión notarial. Este proceso tarda entre 3 y 6 meses, así que la venta no será rápida.
• Poderes notariales falsos: Es una forma común de fraude que un apoderado venda las propiedades de alguien que ya falleció. Tras la muerte, el poder ya no funciona, pues las propiedades ahora son de los herederos.
Por eso es importante que si la transacción se hará mediante poder, se llame directamente a la notaría que lo avala, ara preguntar si aún está vigente. "Y no tomar el teléfono d ela notaría del mismo poder, sino investigarlo aparte, para que sea real", sugiere Juárez Green.
• Estudios de titulación: Se trata de una investigación de la escritura y sus antecedentes. No sólo importa que no aparezca gravamen en la escritura actual, sino averiguar quiénes han sido los propietarios y cómo se ha trasladado ese dominio.
"No es un trámite común, pero si como comprador algo no te suena bien y tienes dudas, puedes solicitarlo a un abogado o a mismo notario".
• Divorcios: Es importante conocer el estado civil del vendedor y bajo qué régimen. Si es casado por sociedad conyugal, todos los bienes adquiridos dentro del matrimonio pertenecen a la pareja al 50% aun cuando sólo un nombre aparezca en la escritura, y la situación persiste después del divorcio, si es que no se llegó a un acuerdo de división durante la división legal de bienes.
Si la propiedad fue adquirida antes de la boda, sólo pertenece al comprador. Si el divorcio aún está en proceso, es probable que ambos deban acudir a firmar. Con uno que no esté dispuesto a la venta, se cancela la operación.
Jaime Juárez comenta que es importante que, de existir un contrato privado de compra venta, éste incluya los nombres completos de el vendedor y el comprador; el nombre y datos del Notario, la superficie, medidas y colindancias del inmueble, el valor pactado para la transacción, el tiempo para cerrarla y las penas convencionales en caso de que alguno de los involucrados no cumpla.
Cabe señalar que cada entidad federativa tiene sus propias leyes y requisitos respecto a estos contratos y a las penas convencionales susceptibles de ser pactadas. Tu asesor inmobiliario y tu abogado podrán ayudarte a redactar un contrato correcto.
Por otro lado, el experto inmobiliario indica que un punto importante para dudar de una propiedad es definitivamente el precio: "Los inmuebles baratos siempre tienen un secreto. A lo mejor un problema legal, o simplemente unos vecinos insufribles o un pozo de aguas negras a medio kilómetro… Si es barata, algo tiene".
Casitas del terror
Un caso aparte en los factores que pueden cambiar nuestra decisión de comprar una casa es su historia.
Más por cuestiones personales que por aspectos legales, un inmueble en donde ocurrieron hechos violentos o delictivos suele ser poco atractivo para los compradores, pues algunos no quieren "heredar" malas vibras y otros de plano confiesan que no se arriesgarían a enfrentar algún suceso paranormal.
Toda ciudad tiene alguna propiedad tristemente célebre por haber sido escenario de algún homicidio o hecho violento, y muchas nunca se venden o rentan nuevamente. Las que sí, suelen rematarse a precios hasta 25% por debajo de su valor real.
Es importante que sepas que, legalmente, cuando una vivienda con historia sale a la venta es porque ya terminaron las investigaciones pertinentes y la autoridad responsable la "liberó" para que sus propietarios hagan lo que deseen con ella.
En el caso de inmuebles utilizados para hechos delictivos como secuestro o narcotráfico, lo más común es que el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes lo subaste o lo ponga a disposición en cuanto se demuestre que fueron escenario de dichos crímenes y los delincuentes ya estén sentenciados. En ese momento, estará "limpio".
Jorge Bourguet Pietrasanta, abogado especialista en temas inmobiliarios, explica que "debemos partir de la base de que el adquirente tercero de una propiedad lo hace de buena fe y no puede perjudicarlo algún acto delictivo que se haya cometido en la propiedad de la cual hoy en día es el propietario".
Asimismo, señala que cuando la autoridad descubre que una propiedad es utilizada para cometer algún tipo de delito, se le aplica de inmediato la Ley de Extinción de Dominio y se realiza una anotación preventiva en la escritura ante el registro Público de la Propiedad, por lo que cualquier Notario que solicite el certificado, conocería que la propiedad no es sujeta a operación de compra venta.
Y es común que, si aún está en ese proceso, "tenga sellos de propiedad incautada, ya sea por la Procuraduría del Estado o por la Federal. Mientras un inmueble está sujeto a investigación, ya sea ante Ministerio Público o Juez Penal o Civil, la autoridad le pondrá sellos y no sería posible venderla y menos afectar a un comprador…a menos que compre a ciegas".
Que no te gane la prisa
Aunque es difícil que alguien se anime a "comprar a ciegas" una casa y sin la asesoría adecuada, tampoco es imposible. Es el caso de Patricia, madre de dos hijas adolescentes, divorciada, a quien las circunstancias obligaron a comprar su vivienda en sólo dos semanas. Hoy vive nuevamente en una casa rentada.
Este 2012, Patricia ganó en el sorteo de Fovissste la oportunidad de ejercer su crédito hipotecario. Sin embargo dejó pasar los tiempos que otorga el instituto de vivienda para utilizar el dinero y al llegar por fin con un asesor inmobiliario, en abril, se dio cuenta que si llevaba el proceso normal perdería su crédito.
Con sólo 15 días para comprar, Patricia buscó por su cuenta y se lanzó por la primera vivienda que cubría sus expectativas y por un precio que, pensó, era una ganga. Cerró el trato, pagó y se mudó. Unos días después, ya instalada se enteró que en la casa había ocurrido un homicidio hacía poco tiempo.
La anécdota se convirtió en pesadilla unas semanas después, cuando llegó el Ministerio Público a desalojarla porque el inmueble aún figuraba como escena del crimen de una investigación en proceso.
Patricia buscó al corredor que le vendió la propiedad, pero no lo encontró. Hasta hoy sigue sin resolver el problema. Vive en un departamento rentado y paga el crédito a Fovissste por una casa que no es suya, y quizá nunca lo sea.
Georgina Navarrete | Editorial Metroscubicos
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