Cómo se obtiene la medida exacta de un inmueble

¿Superficie total, superficie construida o superficie útil? Son tres términos que los profesionales inmobiliarios deben considerar y entender para llevar a buen término, y de la manera más justa, la venta de un inmueble, ya sea casa, departamento, local comercial, etcétera.

Y es que dependiendo de uno y otro concepto, los propietarios podrían llevarse una seria decepción si piensan que adquirieron una mayor superficie de espacio realmente habitable.

Los metros cuadrados que figuran en las escrituras pueden referirse a conceptos distintos, hasta el punto de que el hablar de metros útiles, metros construidos o metros totales, puede aumentar o disminuir el tamaño del inmueble hasta 25%, o incluso más.

Falta de información, causa de confusiones

Medidas por su nombre, la superficie total corresponde a los metros cuadrados que mide el lote, mientras que la superficie construida lo que expresa son los metros cuadrados que cubren la  construcción, sin tomar en cuenta el área verde u otros espacios.

En el primero de los casos, esta medida es la que se expresa en el plano que figura en el Registro Público de la Propiedad, mientras que en el segundo corresponde a las dimensiones de la superficie construida, expresadas en el plano.

En cuanto a la superficie útil, esta señala la cantidad de metros cuadrados habitables, es decir los metros con los que cuenta quien habite el inmueble para realizar todas las actividades normales y privadas que requiera.

Departamentos: caso aparte

La medida utilizada para comercializar departamentos en condominio es por lo general, solamente la de superficie construida. Esta incluye tanto el área habitable, como las áreas comunes del edificio.

Así, por ejemplo, las superficies correspondientes a los pasillos de acceso a los pisos, cubiertas, escalera y hasta el hueco del ascensor, se suman a la superficie disponible, lo que puede representar que un departamento de 100 metros cuadrados habitables aumente su superficie hasta alcanzar los 130 metros de superficie total.

Sin embargo, cuando se refiere al área útil, que es realmente el espacio habitable con que se cuenta, sin incluir ninguna parte proporcional de espacios comunes, lo cierto es que, de esos 130 metros vendidos, únicamente 100 son utilizables.

Esta diferencia, tan evidente si se piensa bien, es información valiosa para el comprador de un departamento en condominio.

En primer lugar porque el comprador debe tener claro que de ese total de metros que compra, los primeros expresan la totalidad del espacio utilizable, incluyendo zonas públicas que conforman el condominio.

Mientras que los segundos expresan los metros utilizables de forma privada. En definitiva se debe conocer siempre todos los aspectos de su vivienda y no sólo sus características estéticas y funcionales o sus aspectos constructivos, sino también los metros que en realidad se poseen para habitar y para disfrutar.

No siempre es fácil conocer la superficie de una vivienda, desgraciadamente algunos vendedores inflan los datos sobre el tamaño real para obtener una mayor ganancia.

Lo mejor es verificar la superficie ante el Registro Público de la Propiedad o en las escrituras, ahí se identifica plenamente el inmueble con la superficie que tiene con sus medidas y colindancias.

Diferencias

Superficie útil (metros útiles): es toda aquella que puedes pisar dentro del inmueble, en este concepto entra todo el interior, pero quedarán excluidas todas las partes que aún estando dentro no son útiles, como el espacio de las columnas y falseados.

La información de la superficie útil es importante porque proporciona una idea del espacio disponible para vivir; sin embargo, a no ser que tengas el plano de la vivienda original o la escritura es difícil conocerlo, por lo que necesitarías la ayuda de un arquitecto para obtenerla fielmente.

Superficie construida (metros construidos): aquí se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se comparten paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de ellas. Se suelen integrar también los tabiques, galerías, conductos e instalaciones. En uso residencial no se consideran superficie construida los espacios con una altura inferior a 1.50 metros.

Superficie construida con elementos comunes: es la superficie que realmente refleja el Registro Público de la Propiedad y la que utilizan los valuadores a la hora tasar un inmueble. En los edificios es diferente determinar la superficie útil e incluso a la construida, ya que aquí se incluyen pasillos y zonas comunes.

Terrazas o patios

Las mayores diferencias entre compradores y vendedores comúnmente se relacionan a cómo debe medirse la superficie de terrazas o patios. En este caso lo mejor es definir claramente la superficie de la vivienda y del patio por separado, así se evitarán malos entendidos.

Una buena recomendación es recurrir a un arquitecto para que revise los planos de la casa y así obtener las medidas exactas en metros cuadrados.

La información del Registro Público de la Propiedad es abierta y puede ser consultada en cualquier momento, lo cual muy útil a la hora de ver la superficie de una vivienda.

Teniendo claro las medidas reales del inmueble, es decir, los metros totales, los metros construidos y los metros útiles, no habrá malentendidos por motivo de errores a la hora de hacer números y decidirse por la compra o venta.

Editorial  Metros Cúbicos.