4 momentos para invertir en bienes raíces

Hay cuatro etapas de vida en la que los mexicanos compran casa. Conoce tu perfil y algunas recomendaciones.

La generación en madurez

Incluye a personas de más de 64 años que ya tienen una casa propia y quieren venderla para adquirir una propiedad más pequeña, desde un departamento hasta –en algunos pocos casos- el ingreso a una casa hogar para adultos mayores.

Este proceso muestra una reducción en la familia, pues los hijos ya están casados y forman una familia propia, y la pareja no quiere vivir en una casa con altos costos de mantenimiento, sino en un sitio más tranquilo y manejable.

En este caso, la venta de la casa aporta el dinero suficiente para la nueva propiedad y el resto se convierte en el dinero que la pareja necesitará mantener el estilo de vida que tenían, pero sin los gastos de una casa grande.

Cuando vas a reducirte haz un presupuesto de los gastos que vas a necesitar al año, esto te dará una idea de qué tanto del dinero de la venta de la casa puedes invertir en un nuevo bien inmueble.

Cuando se llega a la etapa de retiro la venta de un bien inmueble puede representar un ahorro extra que ayude a los gastos que vienen con este momento de vida: seguros médicos más costosos, medicinas, o las vacaciones que uno siempre soñó mientras trabajaba ocho horas diarias.

Esta generación que hoy en día puede vender su casa y comprar un departamento pequeño para vivir cómodamente logró crear un patrimonio con su bien inmueble y ahora pueden intercambiar ese espacio por liquidez para enfrentar los gastos del retiro.

Son compradores usuales, que responden a una necesidad, pero que tuvieron la capacidad de hacer una compra inteligente al adquirir su casa, así que se comportaron como inversionistas.

A los que están en esta etapa de vida, les recomendamos buscar una propiedad que esté en un sitio comercial y sea fácil de vender por los hijos cuando la propiedad sea heredada.

La generación de adultos

Los mexicanos entre 45 y 64 años de edad se encuentran en una etapa de vida en la que adquieren la segunda o tercera propiedad. Los hijos de la familia ya están saliendo de la universidad y empiezan a trabajar, por lo que los gastos en ellos se reducen significativamente.

Estos compradores piensan, por ejemplo, en una propiedad como casa de descanso o quizá adquirir un bien inmueble que se rente y produzca un ingreso adicional.

Los mexicanos en estas edades buscan crear y proteger su patrimonio. Algunos empiezan a preocuparse más por su retiro y ven en sus ladrillos una cierta seguridad para poder vivir tranquilos más adelante. Para no cometer errores y adquirir propiedades que sean buen inversión es recomendable asesorarse con profesionales, volverse comprador inversionista y buscar que la propiedad no sólo cubra las necesidades, sino que pueda tener un mejor valor a la hora de venderla.

La generación X

Estos mexicanos entre 35 y 45 años de edad están detrás de los rendimientos. Gracias a su manejo de Internet están muy informados y ya cuando buscan asesoría sólo quieren saber los detalles de la escrituración.

No es la primera propiedad que adquieren, normalmente es su segunda y ya vendieron la primera, por lo que comparan precios y buscan las mejores opciones financieras.

Algunos, por su interés en las inversiones prefieren herramientas como fondos de inversión y les gusta invertir en mercados de renta variable. Los ladrillos son una inversión más con la que quieren rendimientos. Si sientes que estás en esta generación, puede que estés interesado en comprar una casa vieja, remodelarla y venderla por una ganancia rápida.

Al adquirir una casa usada, remodelarla y venderla puede ser un buen y veloz negocio en el que puedes obtener hasta un 20 o 30% de ganancias

Toma en cuenta que estás en una etapa de producción y es probable que estés obteniendo ingresos interesantes, pero no arriesgues todo. Recuerda que la clave de las inversiones está en la diversificación y tener algo en ladrillos es una forma de diversificar tus activos.

Si te identificas con los compradores inversionistas, te aconsejamos buscar propiedades comerciales, y analizar bien el riesgo, ya que al rentar una propiedad comercial habrá periodos en los que no tengas inquilinos o debas hacer arreglos y esto puede mermar tus ganancias. Asesórate bien y piensa que este es un negocio que implica tiempo y conocimiento.

La generación del milenio

Las personas entre 22 y 35 años de edad que adquieren su primera vivienda están muy informados y antes de llegar con un agente inmobiliario ya conocen el mercado y saben qué quieren.

Son los usuarios de redes sociales como Twitter y Facebook y no han tenido problemas en buscar por Internet los tejes y manejes del sector. Sin embargo, dado que han experimentado esta última crisis, buscan una propiedad para empezar a crear patrimonio. No necesariamente ven las inversiones como una forma de generar rendimientos veloces.

Esta generación va a comprar algo pequeño, ya sea una casa o un departamento, con la idea de invertir y poder disfrutar, pero con la meta de poder venderla y así pedir un nuevo crédito y juntar lo suficiente para una vivienda mejor. Así piensan generar su patrimonio.

Entre las cosas que buscan, son bienes inmuebles más amigables con el medio ambiente, ya sea que tengan un sistema de captación de agua o paneles solares para calentar el agua. Es una generación más comprometida con esto y con su salud, por lo que también buscan espacios que sean urbanos, para estar cerca del gimnasio, o con ciertas amenidades incluidas en el desarrollo habitacional para cuidar su salud.

Por otro lado, esta generación a penas empieza su vida profesional y los gastos fijos y variables que tienen fluctúan. Por ejemplo, gastan en gadgets de tecnología o algunos hasta siguen estudiando, por esto, deben tomar a consideración que comprar una casa puede afectar ciertos gustos o eventos de su estilo de vida.

Si estás en esta etapa de vida es probable que no le tengas miedo a los créditos hipotecarios, pero recuerda que es recomendable buscar hipotecas con tasas fijas y en pesos.

Metroscubicos.com/Regina Reyes-Heroles

No heredes problemas, pon tus papeles en regla

Tener un testamento es el primer paso para que tus bienes no se conviertan en líos para tus herederos. “Toda la vida trabajas para crear un patrimonio y por no dejar las cosas claras en un testamento puedes perder gran parte de lo acumulado”, dice Edgar González Peredo, profesor de Obligaciones y Contratos Civiles de la Escuela Libre de Derecho y la Universidad Panamericana.

Para que todo lo que logres en la vida no solo lo disfrutes tú, sino que llegue a mejorar la vida de tus herederos, debes tener un testamento y dejar tus papeles en orden.

Y sí, es cierto, cuando haces un testamento dejas por escrito ciertos afectos que en el tiempo pueden cambiar, explica el notario Guillermo Escamilla, Notario 243 y presidente de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del Distrito Federal, pero no te preocupes porque un testamento lo puedes ajustar según tus deseos. Lo importante es que lo tengas para que en el momento en el que faltes, tus herederos solo sufran tu pérdida y no líos con papeles y sucesiones. 

El testa… ¿qué?

El testamento es el documento que permitirá que tus deseos se cumplan a la hora de tu fallecimiento, es decir, que lo que tienes de bienes lleguen a las personas que tú has estipulado.

Lo puedes hacer desde que tienes 16 años y sólo necesitas tener una identificación oficial y visitar a un Notario.

La idea de este documento no es pensar en la muerte, sino estar tranquilo y vivir tu vida. Es tan sencillo que puedes hacerlo sobre “tus bienes presentes y los futuros”, explica González Peredo. Y si sigues la regla de que sea un documento sencillo y muy claro es probable que no tengas que revisarlo durante muchos años.

Hay dos figuras importantes en el testamento, explica Escamilla: los herederos y el albacea.

Los herederos son las personas a quienes quieres dejarles tus bienes y el albacea es la persona que se encargará de que lo que establezcas en el testamento se realice. Y de hecho, una se las primeras tareas que tiene es hacer un inventarios de los bienes para que todos lleguen al as personas adecuadas.

A la persona que escojas como albacea debes avisarle, dice Escamilla, y puedes ayudarle o hacerle menor el trabajo si tienes todos tus papeles en regla e incluso, ordenados. Sigue leyendo para que veas cómo lograr una sucesión sin líos para tus herederos. 

Lo personal

1.- Los hijos: Una de las partes complicadas del testamento es establecer –si tienes hijos menores de edad- quién va cuidarlos. En este aspecto hay dos figuras en las que debes pensar: el tutor y el curador. El tutor seré quien cuide de tus hijos y los bienes que les dejes hasta que sean mayores de edad. El curador es “el policía del o los tutores”, dice González Peredo.

2.- Las joyas y las obras de arte: Si tienes joyas y obras de arte, es otro de los bienes que debes especificar en tu testamento. Lo que se recomienda es tener un inventario de qué es lo que tienes y a quién se lo quieres dejar, si es que lo deseas especificar. Esto se puede hacer en un anexo al testamento. Pero por ahora, no está de más que tengas un inventario en casa de lo que vas adquiriendo.

Tus bienes inmuebles

En el testamento no necesitas especificar cada uno de los bienes inmuebles que tienes y a quién se lo quieres dejar, a menos de que así lo desees.

La recomendación es que para no heredar problemas con los bienes inmuebles tengas en regla: la escritura, el pago del predial y del agua. ¿Por qué?, porque si no lo tienes, entonces tus herederos deberán regularizar el inmueble y pagar las deudas de éste, con recargos.

“El patrimonio va cambiando conforme pasa el tiempo, es como tu cartera, tiene entradas y salidas, en principio, el testamento debería dejar abierto para considerar entradas y salidas en el patrimonio”, dice Escamilla.

Por ejemplo, si inviertes en bienes raíces entonces no es conveniente que en el testamento especifiques todos los inmuebles que tienes y a quién se los quiere dejar, pues es probable que surja alguna oportunidad y que vendas alguno.

Lo que es recomendable es que tengas una hoja por separado al testamento en el que listes todas las propiedades que tienes, y si las vendes o adquieres nuevas, entonces solo ajustas este inventario. Esto va a ayudar a tu albacea a la hora de ponerse a trabajar en tu sucesión.

Si tienes una propiedad que todavía no es tuya porque estés pagando una hipoteca, entonces debes especificar con qué institución tienes el crédito y dónde están los papeles del seguro que liberarán el inmueble y la deuda a la hora de tu muerte.

Escamilla solo recomienda mencionar un bien inmueble en el testamento cuando consideras que se quedará en tu patrimonio para siempre.

Si tienes un bien raíz en co-propiedad, entonces debes entender que sólo puedes heredar el porcentaje que te pertenece. “Cada porcentaje sigue la suerte de quienes sean los herederos”, dice González.

Por ejemplo, si tu casa está escriturada a nombre de tuyo y de tu pareja, pero se divorcian, entonces cada uno tiene el 50%. Si ustedes a su vez tienen cada uno dos hijos con una segunda pareja y heredan a sus hijos, entonces esta propiedad se dividirá en 25% por hijo.

Si a esto se le suma que la escritura no esté en regla, por ejemplo, o que no la tengas, se complica la sucesión.

No te preocupes sino tienes la escritura de tu inmueble, lo que necesitas es el número de la escritura, la fecha de adquisición y el nombre del Notario encargado, explica Escamilla.

Los notarios guardan los documentos durante cinco años y después los envían a un archivo, así que siempre puedes sacar la copia de una escritura con estos datos.

Otros datos que debes tener, si es que no tienes un archivo completo, es el de la cuenta de predial y de agua.

Cuentas de banco, inversiones y seguros

Los seguros de rigen bajo la Ley de Contrato de Seguros y las cuentas bancarias y de inversiones bajo la de la Comisión Nacional Bancaria, esto quiere decir, que no tienes que especificar en tu testamento dónde están las cuentas y a quién se las dejas. De hecho, cuando se abre la cuenta de cheques o la de inversiones y se contrata un seguro se establece quién es el beneficiario de dicho bien.

En este caso la recomendación de Escamilla y González es tener los papeles ordenados en un archivo y que tus hijos, el albacea o tus herederos sepan dónde están, quién es el beneficiario y en qué situación está cada cuenta o seguro.

Para esto puedes hacer un inventario, en el que puedes también incluir tus deudas, si así lo quieres y si éstas tienen un seguro en caso de fallecer, como sucede en el caso de la hipoteca o el crédito automotriz.

Por otro lado, para cobrar los seguros se necesita el acta de defunción y a veces un documento que muestre que la sucesión se ha llevado a cabo, por lo que estos trámites deberán realizarlos tus herederos.

¿Y cuánto cuesta testar?

Según datos de Guillermo Escamilla, del Colegio de Notarios, un testamento en el Distrito Federal cuesta alrededor de $3,500 pesos. Pero si aprovechas el mes del Testamento que es en Septiembre, entonces el valor se reduce a aproximadamente $1,500 pesos (costo que se tuvo en septiembre de 2011, puede variar este 2012).

Otros programas que puedes aprovechar son las Jornadas Notariales en el Distrito Federal, habrá unas en julio y agosto, en las que el costo del testamento es de $1,100 pesos.

Finalmente, el DF también tiene un programa para que a los adultos mayores que están registrados en el programa de Pensión Alimentaria, en el que el testamento cuesta $400 pesos y se divide en ocho pagos con cargo a sus tarjetas.

“El mensaje es: hagan testamento, el costo siempre va a ser menor a los problemas que puedes heredar si no dejas las cosas claras”, añade Edgar González Peredo, de la Libre de Derecho.


Editorial Metroscubicos / Regina Reyes-Heroles C.

Problemas testamentarios en un inmueble

Ante las diversas solicitudes de personas que tienen interés en saber cómo se pueden resolver algunas problemáticas de bienes inmuebles que están bajo el régimen de intestado, nos acercamos con el licenciado Mariano Gómez Hernández, presidente de Relaciones Interinstitucionales de la Barra Nacional de Abogados, para que respondiera las dudas más comunes y sus soluciones.

¿Se puede nombrar en el testamento un albacea para que sea el encargado de vender el inmueble y repartir por partes de acuerdo a lo que se estableció con el sucesor?

Sí. El albacea asume la responsabilidad de velar por esos bienes hasta que el titular los reciba de la manera en la que se estipuló en el testamento. Tradicionalmente la gente elige alguien de su confianza para que sea el administrador de la sucesión. Es privilegio de la persona asignada aceptarlo o no. Si lo hace, tiene que aceptar el cargo y protestar. Es una responsabilidad de carácter legal, civil y moral.

El albacea no tendrá ganancia económica, a menos que los herederos así lo decidan esto se usa sobre todo en casos que implican la administración de una empresa o el cobro de rentas y similares.

El compromiso de un albacea es entregar el patrimonio como lo recibió. Si se enajena de alguna manera, será solamente con la aprobación de los herederos.

A quién se puede heredar, si sólo tiene un hermano y varios sobrinos de sus hermanos ya fallecidos, no tiene ascendencia ni descendencia?

El testamento es la herramienta idónea para prevalecer su voluntad. No hay limitaciones por vínculo familiar ni de ninguna otra índole. Hay gente que elige dejar sus bienes a alguna institución de beneficencia.

Se puede heredar el uso y disfrute, y no necesariamente la propiedad. Por ejemplo, dejo a mi hermana el derecho de habitar mi casa mientras ella viva y cuando ella fallezca, la propiedad pasará a manos de mis hijos.

O si la casa se puede rentar, se establece en el testamento que los frutos de la renta de la casa sean para mi amiga fulana de tal. En otras palabras, se puede heredar a quien lo desee y de la forma que quiera estipularlo.

Mi padre murió y la casa quedó intestada, mi madre vive y nosotros los hijos queremos que quede a su nombre, ¿en dónde puedo hacer el trámite y cuánto cuesta?

Se efectúa ante un Notario o Juez Familiar (en el Distrito Federal) o ante un juez civil. Los juicios por sucesión se dirimen en el Tribunal de lo Familiar.

El costo se constituirá por los honorarios del abogado (sujetos a las condiciones del mercado) y el Notario. Además, habrá que agregarse el costo por las copias certificadas.

Si bien no hay una regla respecto a los costos, en el medio se considera que el costo de la sucesión puede representar alrededor del 10 por ciento del valor del patrimonio.

De elegirse que todo el asunto se desahogue solamente en el juzgado familiar y usted hacer los trámites, el desembolso se referirá al costo de las copias certificadas.

Generalmente, cuánto tiempo implica un juicio sobre un inmueble intestado.

Más de un año, aunque no hay un tiempo preestablecido. Durante un juicio intestamentario hay que publicar tres edictos en algún periódico de circulación nacional y dejar lapsos de 30, 60 y 90 días para respuesta, es parte del protocolo.

Además, este tipo de juicios implican cuatro sentencias. La primera es para afirmar al albacea y reconocer a los herederos. En esa fase se asigna un juzgado por método aleatorio.

Luego se anuncia la sucesión abierta, se analiza si hay herederos con derechos, se determina luego en una junta de herederos quienes, bajo protesta de decir la verdad, señalan que no conocen otras personas que deberían entrar en el testamento.

Viene luego la cuantificación de bienes (muebles o inmuebles), se mandan a valuar por el juez. Una vez establecidos los herederos y el valor del patrimonio, si los herederos no se ponen de acuerdo en cómo distribuirlos, el juez decidirá la manera en la que se repartirá la herencia.

El juez tiene la potestad de proteger más a menores de edad, discapacitados o incapacitados por edad.

Mi abuelita murió hace 34 años intestada y a mi papá no le dio importancia arreglar los papeles. Él tiene solo una hermana la cual no hemos localizado (perece que murió) ¿qué puedo hacer para arreglar los papeles?

Se puede demandar la sucesión testamentaria de quien sea, siempre y cuando no haya sido cosa juzgada. Eso sí, el juicio va generación por generación. En este caso, primero se analizaría la situación de los hijos de la abuela y después de los nietos.

Los edictos se publican, precisamente, como una manera de ubicar a familiares con los que se ha perdido contacto.

Ahora bien, si el papá dejó un testamento esto facilita las cosas, pues también se heredan derechos presentes o futuros.
Estamos interesados en comprar una casa en la que los dueños fallecieron y la hija única la está vendiendo, no hay testamento y tampoco tiene escrituras, ni titulo de propiedad.

No se recomienda comprar una casa donde no haya escrituras, ya que no hay certeza jurídica. Quizá esa persona no sea el único dueño, como se ha visto pueden resultar otros herederos o legítimos propietarios.

¿Qué es el proceso de sucesión?

Cuando fallece el propietario o titular registral, como se conoce jurídicamente y no dejó sucesión hereditaria, inicia un proceso testamentario.

Esta etapa inicia cuando se conoce quién o quiénes son los herederos. Si no está estipulado, se busca al titular registral del bien inmueble. Una vez que los herederos son identificados, ellos determinan el procedimiento sucesorio para que los documentos se registren a su nombre.

El Código Civil para el Distrito Federal es muy puntual cuando se refiere a la ausencia de un testamento para definir quién o quiénes tienen derecho a heredar.

De esta manera, los primeros en heredar son el cónyuge, hijos y nietos en tercer lugar. Si no hubiera descendientes directos, la herencia es de los ascendientes, es decir, los padres, abuelos o bisabuelos.

En el caso de no existir, la ley establece como beneficiarios a familiares colaterales de cuarto grado o consanguinidad, como los hermanos o tíos de quien falleció, si no hay tales, los primos hermanos, podrían heredar.

Para solucionar estos casos, es necesario acudir a un notario quien orientará tanto para elaborar el testamento como para ratificar a los herederos de acuerdo con el código civil vigente.

Incluso, si se desconoce que los progenitores dejaron testamento, apoyan a investigarlo en dependencias de gobierno, archivo judicial, archivos de notarías o en el registro público de la propiedad.

El titular de un crédito Infonavit muere y no deja sucesión, ¿los posibles herederos pueden vender la propiedad?

Hay personas que tienen créditos inmobiliarios con el Infonavit. Si el titular muere, la deuda contraída con el Instituto se salda, pero si éste no dejo testamento, el posible heredero no podrá vender el bien inmueble.

Por lo que habría que hacer un procedimiento testamentario, para conocer conforme a la ley, quién o quiénes son los primeros con derecho a heredar.

Editorial Metroscubicos.com

Guía para vender tu casa más rápido

Vender una propiedad es una forma de convertir el patrimonio en una fuente de ingresos extra o para adquirir una casa más grande o mejor ubicada, pero para que esta operación no traiga dolores de cabeza es necesario aplicar ciertas medidas que ayudarán a acelerar la transacción.

Hasta hace poco tiempo bastaba con un cartel para anunciar y realizar la venta de una propiedad, desgraciadamente hoy estos anuncios proliferan tanto que en muchas ocasiones pasan inadvertidos, de ahí la importancia de ir un poco más allá y planificar bien la operación.

Determinar el valor

Es un tema clave a la hora de vender: establecer el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que un agencia inmobiliaria le determine su precio de venta. Otras posibilidades son: tomar como referencia precios de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona, una tasación de la vivienda por empresas especializadas, consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas a la venta en la zona.

Es importante saber que existen profesionales inmobiliarios capacitados para asegurar las mejores condiciones de la venta, además del conocimiento de los procesos que evita sorpresas desagradables y en algunos casos disminuye el tiempo de espera.

Documentación en regla

Los expertos recomiendan revisar que todos los papeles estén en orden, ya que hay ocasiones en que los inmuebles no son legalmente propiedad de quien quiere disponer de ellos, como cuando fallece el dueño y no se ha hecho la sucesión del bien. Otro factor es cuando las escrituras del inmueble tienen errores que pueden impedir la venta o dificultar la acreditación de la propiedad, como fallas en la descripción, ubicación o nombre del propietario. Los documentos que debes tener son: título de propiedad o escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, boletas de agua y predial debidamente pagadas, recibos de luz y teléfono además de los servicios adicionales contratados, identificación oficial y un croquis de localización para facilitar la ubicación.

El costo de la venta 

Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón debes tener claro los gastos que generará la venta. Como por ejemplo el papeleo que estas transacciones implican, hay que tomar en cuenta el gasto en el notario, abogado, valuadores profesionales, agentes inmobiliarios y contador para calcular la carga fiscal derivada de la venta del inmueble. Además de las reparaciones que se requieran.

Reparaciones y obras

Una vez que decidas a dar el paso, decenas de compradores visitarán la casa y comprobarán el estado de la misma con otras similares. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen. Si tienes acceso a realizar reparaciones a un precio razonable y con gente de confianza, evalúa el costo al que puede dejarte la casa preparada para vender, de tal forma que no estés en desventaja respecto de otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras.

Debemos empezar por entender que la apariencia exterior debe impresionar al comprador lo suficiente como para impulsarlo a entrar a la casa. Normalmente los compradores son influenciados por sus emociones cuando elijen una casa. Con esto en mente, piensa en los compradores como si fueran invitados de honor.

15 tips para la venta

1.- Invierte en publicidad. Elabora un anuncio atractivo sobre la venta de la vivienda incluyendo datos útiles e información importante (metros útiles, distribución, año en el que se construyó o reformó), y publícalo en medios masivos de Internet como por ejemplo en metroscubicos.com.

2.- Repara paredes cuarteadas o agujeros, cerraduras sueltas, lámparas, etcétera. Estos detalles son fáciles de reparar y sin embargo pueden llamar la atención de forma negativa. Reemplaza los focos fundidos y los apagadores y contactos que no funcionen.

3.- La primera impresión es muy importante, de manera que la fachada y el patio de la propiedad deben estar perfectamente limpios y el césped bien podado. Crea una entrada acogedora. Invierte tiempo y, si es preciso, dinero en acondicionar la puerta principal.

4.-En caso de mostrar una casa que aún está habitada, presta especial atención a la limpieza y cuidado de la vivienda durante la visita de los compradores. Debes procurar que todo esté en su sitio, perfectamente ordenado y dispuesto de un modo confortable.

5.- Una buena decoración es clave para impresionar a los posibles compradores, más teniendo en cuenta que la venta de casas usadas tiene bastante demanda.

6.- Dale a la casa un aspecto ventilado, elimina el desorden y reduce el mobiliario al mínimo. Reorganiza los muebles para que el ambiente no esté cargado. Es importante crear un ambiente espacioso, con canales de comunicación entre las estancias. Antes de abrir la puerta a los posibles compradores, enciende todas las luces y lámparas, aunque sea de día.

7.- Pon especial cuidado con el baño y la cocina. Ambas áreas deben brillar por su limpieza. Limpia los azulejos, quita señales de humedad o moho en las juntas, coloca toallas nuevas. En la cocina retira todos los utensilios. Corrige goteras en las llaves, ya que esto puede aparentar problemas en las tuberías

8.- Algunos expertos en venta de casas aconsejan ambientar la vivienda con aromas deliciosas para potenciar el sentido de bienestar. Coloca flores frescas o cestas con aromatizantes por la casa.

9.- Las mascotas pueden descomponer el proceso de venta. Hay personas que temen a los perros, gatos o incluso pájaros, o que sufren alergias. Aunque te encanten los animales, si quieres potenciar la venta de tu casa lleva los animales con un vecino o un familiar cada vez que la muestres a posibles compradores.

10.- Se sincero, refleja fielmente las características del inmueble, no sirve de nada engañar porque, aunque podrías conseguir contactos extra, corres el riesgo de que estos se sientan defraudados.

11.- Elabora un archivo fotográfico y un video, sabemos que no se vende ninguna casa sin que medie al menos una visita previa, pero las fotos son la atracción principal. Publica el mayor número posible. Selecciona las imágenes, que la primera imagen no sea la de un baño. Procura incluir fotos que den una visión global del inmueble, no te quedes en los detalles. No olvides incluir imágenes de la fachada.

12.- Haz una descripción con el máximo detalle posible, el objetivo es que el potencial comprador pueda hacerse una idea del inmueble mediante el texto y las imágenes que incluyas.

13.- Introduce todos los extras que tenga la casa, en este caso es mejor pecar de exceso que quedarse corto. Cuanta más información más fácil resultará hacer atractivo el inmueble ante los ojos de los compradores.

14.- Atiende a todas las personas que se pongan en contacto contigo, no te demores en la respuesta de los e-mails o las llamadas, nunca se sabe si ese contacto es la persona dispuesta a comprarlo.

15.- Finalmente debes tomar en cuenta la demanda y oferta del mercado local, ya que esto determinará el tiempo que tome vender la propiedad y las bases de la negociación. Ten paciencia, el proceso no es cuestión de uno o dos días. Procura actualiza las fotos y la descripción, en ocasiones un pequeño cambio puede hacer que un anuncio se vuelva más atractivo.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán

Presentan créditos hipotecarios para mujeres

Banorte anunció dos créditos hipotecarios dirigidos a las mujeres, con los cuales busca reconocer la relevante participación del sector femenino en la actividad económica. Los productos, con los cuales las clientas casadas o solteras pueden acceder a un financiamiento para adquisición de vivienda, construcción, remodelación o mejora de hipoteca, son: Hipoteca Accesible Mujer Banorte e Hipoteca Elite Mujer Banorte.

La institución bancaria señaló que los créditos buscan resolver las principales necesidades de las mujeres cuando quieren adquirir una vivienda, apoyándolas con asesoría y asistencia especializada en actividades relacionadas con la compra de una casa, como la mudanza, equipamiento, trámites, etcétera.

Explicó que el nuevo producto hipotecario ofrece reducciones del pago mensual en caso de nacimiento o adopción, titulación de la acreditada o de su hijo, matrimonio o enfermedad.

Hipoteca Mujer Banorte está dirigida a créditos hipotecarios donde participa una mujer, como titular o coacreditada, en la comprobación de ingresos para el otorgamiento del financiamiento.

Definición de los esquemas

Hipoteca Accesible Mujer Banorte, con un pago por millar inicial de sólo 8.80, tasa de interés fija de 10.41%, y un financiamiento sobre el valor de la vivienda de 85%, llegando hasta 95% con Apoyo Infonavit, Cofinavit, Alia2 + y Respalda2, a plazos de 15 y 20 años.

Hipoteca Elite Mujer Banorte, con tasa fija de 10.35%, pago fijo por la vida del crédito, financiamiento sobre el valor de la vivienda de 75%, llegando hasta 90% con Apoyo Infonavit, Cofinavit, Alia2 + y Respalda2, a plazos de cinco, diez, 15 y 20 años.

Entre las principales características y beneficios innovadores contemplados por Hipoteca Mujer Banorte destaca la reducción de hasta 30% del pago mensual, durante cuatro meses, al suceder eventos como: nacimiento o adopción de un hijo; matrimonio: titulación de la acreditada o de sus hijos y enfermedades graves.

Cada evento puede ser cubierto como máximo una vez al año, pudiendo presentarse los cuatro eventos en un mismo año.

10 errores que debes evitar al firmar un contrato de renta

A diario se elaboran cientos de contratos de renta que, aunque son parecidos entre sí, cada uno de ellos tiene sus peculiaridades. Unos fijan sobre el inquilino el pago del mantenimiento, otros cargan al propietario la responsabilidad de cubrir los servicios públicos; en fin, una variedad de contratos que son definidos entre el inquilino y el propietario.

De ahí la importancia de que los inquilinos pongan mucha atención y lean completamente el contrato antes de firmarlo, solicitar la modificación de las cláusulas con las que esté en desacuerdo, además de solicitar la copia del mismo (es obligatorio entregar una copia del contrato firmado entre las partes).

Las personas deben de ser muy precavidas cuando van a tomar decisiones que afectarán su economía, como la renta de una casa o departamento. Pero muchas veces las cautelas no son suficientes y sus intereses se ven dañados. Estos son algunos de los errores que hay que evitar cuando se firma un contrato de arrendamiento:

1.- Rentar sin verificar más posibilidades.

Se debe investigar sobre todas las opciones disponibles para asegurar que se está tomando una decisión informada. Esto es importante porque el inquilino tal vez ni siquiera esté consciente de todas las posibilidades antes de empezar a ver otras opciones. Las mejores fuentes de información son Internet, los periódicos y las agencias inmobiliarias, luego puedes empezar a visitar aquellos inmuebles que te resulten interesantes.

Visitar el inmueble te dará una mejor idea acerca de las facilidades y del tamaño. Por eso es importante investigar lo que ofrece cada uno. Tal vez no encuentres lo que estás buscando antes de visitar muchos lugares.

2.- Desconocer si existen deudas en los servicios públicos.

Es común que los inquilinos no verifiquen si existen deudas en los servicios públicos. Por ello debe exigir que le entreguen las facturas de los servicios públicos en cero. En caso contrario, deben estipular esa deuda en el contrato de renta, responsabilizando el pago de esa deuda al propietario o administrador.

3.- No investigar los precios de la zona.

El mercado de renta de inmuebles ha cambiado, es importante investigar los precios de los inmuebles similares al que piensas alquilar, te servirá como parámetro para realizar una elección inteligente y negociar el precio.

4.- Fijar clausulas y promesas verbales

Uno de los errores más comunes es que los consumidores acepten promesas verbales, y al momento de demostrar que se llegado a ciertos acuerdos o condiciones es casi imposible hacer prevaler la palabra del propietario o administrador.

Por ejemplo, si el propietario o administrador informó que pagaría los gastos de seguridad, si es verbal éste puede alegar que es falso obrando de mala fe. Dejando al inquilino con la deuda sin ninguna opción a reclamar.

5.- No leer el contrato

El error más frecuente que comete un arrendatario es no verificar las clausulas del contrato y exigir que el contrato esté debidamente registrado.

La mayoría de las veces esto ocurre sin mala fe por parte del propietario, que se limita a copiar un modelo de contrato sin modificar las cláusulas que en él aparecen.

Se recomienda verificar las clausulas de penalidad en el contrato, ya que en caso de atrasos no se podrá alegar desconocimiento. Al recibir el inmueble solicita la copia de los servicios públicos (agua y electricidad y basura) que este al día.

Si no se revisa a detalle es posible que se excluyan ciertos aspectos importantes para el inquilino.

6.- No firmar todas las hojas del contrato.

Abogados y expertos inmobiliarios recomiendan estampar la firma en cada uno de las páginas y anexos que aparecen en el contrato y no solo en la última, además de no firmar contratos con espacios en blanco.

De esta forma se evita que después se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

7.- No revisar la casa, ni reflejar en el contrato su condición.

Algunas veces la casa o renta que se va a rentar no está en buenas condiciones; es habitable pero tiene algunas grietas, desperfectos, problemas con la instalación eléctrica, humedad. Si el arrendatario acepta entrar a vivir aunque el inmueble tenga estas irregularidades debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete a repararlas. Debe realizar un inventario de la casa y que el propietario o administrador lo reciba como bueno y válido.

Si esto no se plasma en el contrato, el propietario puede negarse a realizar los arreglos una vez que el inquilino ya esté en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo después puede decir que ha sido el arrendatario quien causó los daños en la casa. Esto le puede dar derecho a pedir que lo pague o descontarlo de los depósitos.

8.- No realizar un inventario del mobiliario.

De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad (en caso de estar amueblada o semi-amueblada), en un anexo, el mobiliario y electrodomésticos que se encontró en el inmueble y estado en el cual se encontró.

También hay que manifestar el estado en el que se encuentran los muebles de la cocina y los accesorios del baño, así como los clósets.

Así el arrendatario evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato, mueble o puerta que ya no se encontraba en estado óptimo y el dueño se cubre las espaldas si le falta algún objeto.

9.- Confiarse porque conoce al administrador o propietario.

Con frecuencia los inquilinos se fían de su cercanía o presunta amistad con el propietario o administrador del inmueble, y restan importancia a asuntos que deben plasmar en el contrato de renta.

En las transacciones comerciales no se puede dejar nada al azar, todo debe estar por escrito, puede que por prudencia o vergüenza el inquilino no realice una petición y no se plasme en el contrato, después es difícil hacer prevaler la palabra del inquilino y peor aun la amistad se puede perder.

10.- Forma de pago.

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a pagar las mensualidades de la renta, la fecha límite de pago y dónde se hará. Muy importante, siempre debes solicitar el recibo de pago.

Es importante que esto quede establecido en el contrato, de lo contrario una de las partes puede argumentar que intentó abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.

Algunos anuncios de renta de vivienda son llamativos por su bajo precio. Después, al consultarlo, resulta que el arrendatario debe pagar todos los gastos junto con los del agua, la luz, la basura, la seguridad, el mantenimiento, etcétera.

La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al inquilino el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el arrendatario calcule cuánto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderían al dueño del inmueble.

También hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades al alquilar la vivienda, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán

Cuánto cuesta tener una casa vacía

Contar con un inmueble vacío, llámese casa o departamento, puede generar numerosos gastos que se incrementan en gran medida si la vivienda se está pagando a través de una hipoteca.

Para muchas personas, la riqueza está relacionada con el patrimonio, concretamente con el inmobiliario. La propiedad de viviendas o inmuebles de todo tipo siempre ha significado bienestar familiar, pero también pueden ser una fuente de pérdidas si no se le saca provecho.

El aumento en los impuestos, el constante incremento en el costo de los servicios y mantenimiento y el alza en las tasas de interés de interés hace, en muchas ocasiones, insostenible la posesión de inmuebles cerrados o sin uso.

Las viviendas siempre han sido y seguirán siendo una buena inversión a largo plazo. Son muchas la familias que cuentan con una segunda vivienda que no está destinada a un uso determinado. También hay propietarios que se atrevieron a hacer una compra sin la venta previa de su actual vivienda.

Los propietarios de estas viviendas tiene dos soluciones, venderlas o rentarlas. Para venderlas lo primero es asesorarse bien sobre cuál es el precio real de mercado de tu inmueble, esto sólo te lo puede decir un profesional de tu zona. Con la excesiva oferta, la dificultad del financiamiento y la merma del poder adquisitivo de los compradores, se hace difícil venderlo. Sólo tendremos posibilidades venta si nos ponemos a nivel de los precios de mercado, incluso un poco por debajo.

La otra opción es la renta, que aunque no reporte mucha rentabilidad sí nos ayudará a pagar los gastos mínimos de los consumos y nos quedará un remanente neto.

Entre las dos opciones, la mejor será la que en cada caso beneficie más al propietario. Lo mejor es asesorarse por un verdadero profesional inmobiliario que nos aconsejará cual es la mejor de nuestras posibilidades.

Los riesgos de una casa vacía
 

Ser dueño de una propiedad vacía es un valor perdido, puede deteriorarse rápidamente si no se le da el mantenimiento adecuado y puede convertirse en blanco de la delincuencia, vandalismo o paracaidistas.

Al ser propietario debes cumplir con pagos impostergables que siempre afectarán tu bolsillo. En caso de que hablemos de una propiedad que estés pagando a través de una hipoteca, debes considerar que es necesario cubrir las mensualidades, que incluyen los respectivos intereses.

Según expertos en el tema, entre los costos o riesgos que deberás considerar por una propiedad vacía están:

• Pago de mantenimiento si está dentro de un régimen de propiedad condominal.
• Pago de servicios como agua, impuestos, pago mínimo de energía eléctrica, luz pública, etcétera.
• Pago de vigilancia si el fraccionamiento cuenta con ese servicio.
• Pérdida de ingresos por arrendamiento (cálculo anual aproximado de acuerdo a la ubicación).
• Invasión del inmueble.
• Uso del inmueble para actividades ilícitas.
• Saqueo de muebles y accesorios (muebles de baño, puerta, ventanas y hasta tuberías de cobre).

Todo esto llevara un costo implícito una vez que se presente cualquiera de estas situaciones, además de la contratación de un abogado, deslindamiento de responsabilidades y hasta la perdida de la propiedad.

Obviamente esto llevara a una depreciación del inmueble muy por debajo de su precio comercial.

Mejor arrendar y sacar provecho
 

Sin embargo podemos hablar de que si decidieras sacar provecho a ese inmueble que está en estado improductivo podría lograr que hasta se pague por sí solo a través de una renta.

Muchas personas prefieren tener la vivienda vacía ante el temor de padecer problemas que pudieran terminar hasta con la pérdida del inmueble.

No obstante, los expertos recomiendan que te acerques a los profesionales inmobiliarios quienes pueden asesorarte respecto de la mejor forma de sacar provecho de tu inmueble, es más, ellos mismos pueden encargarse de la administración sin que tú tengas que padecer el cobro de la renta o hacer corajes por el deterioro o abuso del inmueble.

Tiempo compartido, planea tus vacaciones de por vida

Los tiempos compartidos y los fraccionales son la mejor inversión para asegurar  tus vacaciones. Pero ojo! son diferentes. Con el tiempo fraccional eres dueño de una fracción del inmueble para toda la vida y puedes heredarlo, hipotecarlo o venderlo. Por lo general, son propiedades de lujo y por tanto el costo es alto, sin embargo puedes afiliarte a programas de intercambio. 

Antes de la crisis, este tipo de oferta vacacional fue recurrente en Estados Unidos, pues las personas podían cambiar sus semanas de destino con otros lugares. En México los preferidos eran las playas más exclusivas como Cabo San Lucas, Punta Mita o Cancún. 

En contraste, el tiempo compartido fue concebido para que el público en general pudiera disfrutar de una propiedad segura para vacacionar cada año sin necesidad de gastar en mantenimiento. Aquí tú compras por adelantado una semana o un mes y por un número determinado de años, casi siempre con hoteles. 

Cifras de ARDA previas a la quiebra de Leghman Brothers en 2007, muestran la drástica caída de las propiedades fraccionales en Estados Unidos, un mercado que facturaba en promedio $2.7 billones de dólares cayó alrededor del 75%, para situarse en  apenas $600 millones de dólares anuales. 

El tiempo compartido también cayó, pero sólo 30%, pasando de una facturación de $10.6 billones de dólares anuales promedio a $6.5 billones de dólares por año. Por esta razón, está siendo más rápida la recuperación de los tiempos compartidos que los fraccionales.

Impacto en México

Este revés impactó en México. Por un lado cerró la llave de créditos puente a desarrolladores turísticos ante el riesgo de ventas; pero al mismo tiempo, la caída de los precios dio pauta para que el inversionista mexicano se animara a comprar.  

El mercado del tiempo compartido y fraccional en México tuvo una desaceleración menor a la registrada en Estados Unidos. En el mismo período de crisis (2008-2010), algunas propiedades fraccionales en México se mantuvieron operativas debido a que los millonarios mexicanos no perdieron dinero, según consideró Nausbam.  

Con el retiro obligado de inversionistas extranjeros las propiedades dejaron de cotizarse en dólares y se ofrecieron en pesos. Esto motivó a los capitalistas mexicanos a invertir en propiedades vacacionales con amplia participación de sectores medios que no habían incursionado en propiedades vacacionales.  

Sin embargo, tras los efectos de la crisis “lo que realmente afectó al mercado mexicano fue la imagen de inseguridad y violencia”, subrayó  Nusbaum. 

Lecciones aprendidas

Lección 1: Mientras en tiempos de bonanza, el éxito dependía de la velocidad con la que una compañía crecía, tras la crisis el éxito significó margen de ganancia, es decir, qué tan rentable es la compañía. 

Lección 2: La estrategia para vender tiempos compartidos y fraccionales estuvo basada en la emoción. Los  desarrolladores norteamericanos invertían grandes fortunas en mercadear sus productos inmobiliarios, -lo importante era generar ventas-. Ahora, se vende solamente a quien tiene capacidad de pago.

Lección 3: Antes de la crisis el consumidor podía pagar a plazos con amplias facilidades y enganche menor al 10%. Después de septiembre de 2008, si el consumidor pagaba a plazos el desarrollador no tendría la capacidad de empaquetar esos pagarés para obtener crédito. Endurecieron términos y condiciones e pago. 

Lección 4: Endurecimiento de las líneas de crédito.- Tras la crisis, el desarrollador ya no pudo usar pagarés  como respaldo para una nueva línea de crédito; perdió su capacidad para construir ante la falta de capital. En Estados Unidos el negocio de tiempo compartido, es un negocio de flujo negativo, por lo que la disponibilidad de crédito es esencial para el desarrollador.

Lección 5: En la actualidad lo que se mide es la eficiencia de la venta. Las empresas dejaron de confiar en cualquier prospecto. Hoy si cuesta mucho atraer un prospecto corro el riesgo de quedar fuera de negocio. El secreto está en ser más eficiente.

“Debemos aprender de los errores que se cometieron en Estados Unidos”, asentó el experto. En Estados Unidos el acceso al financiamiento solía ser más sencillo, pero los desarrolladores crearon una dependencia al crédito que los llevó a la crisis. México puede utilizar la forma de financiamiento en sus operaciones sin crear esa dependencia y aprovechar el crecimiento de una pudiente clase media.

Una de las herramientas que contribuyen a incrementar las ventas de fraccionales y tiempos compartidos es el CRM  o Customer Relationship Management, es decir, gestión de las relaciones con el cliente. Mediante esta base de datos, los miembros de ARDA han podido tomar decisiones informadas y recuperar el éxito.

ARDA representa a los empresarios norteamericanos de tiempo compartido y fraccionales. Surgió hace 40 años y se conforma por 4 organismos diferentes a nivel mundial, entre los que incluye una Fundación sin fines de lucro encargado de investigar en temas de educación en todo el mundo.  

Editorial Metroscubicos / Ana Lydia Valdés

Cuidado con los fraudes inmobiliarios

El anuncio era más que atractivo y se ajustaba perfecto a lo que Ana Cisneros estaba buscando: una buena ubicación en una colonia trendy, con mucha vida cultural y algo de bohemia. ¿El precio? Inmejorable, perfecto para comenzar su vida independiente.

“Compartía depa con una amiga y desde el principio planeamos separarnos al cumplir un año, así que comencé a buscar algo por el mismo rumbo y a un precio accesible para una sola persona. Cuando vi: Reforma 222, $7,100 al mes, pensé que era para mí”, cuenta la joven abogada.

Cuidado con las ofertas increíbles

Aparentemente todo era claro, sin embargo, los problemas comenzaron pronto y dieron indicios de que algo andaba mal. “Lo sentimos, pero el número que marcó no puede ser procesado de esa manera, rectifíquelo e intente de nuevo”, decía una voz femenina grabada al otro lado de la línea.

Aunque hoy acepta que el precio era “sospechosamente bajo” para la oferta de ubicación y características del departamento, Ana estaba curiosa y esperanzada en haber encontrado lo que llaman “un garbanzo de a libra”, así que escribió un correo electrónico a la dirección del anuncio.

Muchos días después, al fin llegó la respuesta. En inglés, una mujer le argumentaba ser la dueña y haber salido huyendo de México hacia Londres a causa de un mal divorcio. Le aseguraba que era la propietaria del inmueble y que nadie, nadie en este mundo tenía un juego de llaves más que ella.

También le decía que si le ponía un giro por dos meses de renta –un mes y el depósito–, estaba dispuesta a enviar las llaves por mensajería desde Inglaterra y a rentarle por el tiempo que necesitara, hasta un máximo de 5 años.

El consejo de los expertos

Es en este punto donde los especialistas dan la primera alerta: “Nunca hagas trato con alguien que no puedes identificar y localizar fácilmente”, aconseja Adán Larracilla, Presidente Nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales inmobiliarios (AMPI).

Abogada al fin, Ana dejó la ingenuidad de lado y escribió un nuevo mail en el que advertía, amablemente, cuál es su profesión y que no enviaría un solo peso antes de revisar el contrato y certificar la identidad y ubicación de la “dueña”… Nunca más hubo respuesta.

Sin embargo, Ana no es un caso aislado. A la emprendedora Cynthia Villalba le sucedió algo idéntico con undepartamento en la colonia Condesa. Mismo rango de precio y hermosas fotos del interior de un departamento amueblado, de dos recámaras y más de 100 m2 (mismas características), y una renta baja que integraba servicios y mantenimiento.

En este caso, el contacto también debió ser vía correo electrónico; se trataba de una mujer que había conseguido un empleo en Londres, donde permanecería al menos 4 años. Curiosamente, su nombre era latino y Cynthia supo de inmediato “que no tenía por qué escribirme en inglés”.

Prometer no empobrece...

Ambas cartas son casi un machote con la solicitud de dos meses de arrendamiento y la promesa de enviar las llaves por mensajería. Cynthia fue todavía más curiosa y detectó casos similares entre sus amistades, así como anuncios en diversas páginas de internet, de paga y gratuitas.

“En principio es importante lograr contacto humano real con los arrendadores”, opina Adán Larracilla, aunque advierte que hay muchos indicadores a evaluar a la hora de leer el anuncio. Aquí, una lista compacta con “focos rojos” durante el proceso de búsqueda:

• Que el oferente sea una empresa seria, conocida, o un particular con teléfono habilitado
• Hacer un breve análisis, realista, sobre los precios de la zona por metro cuadrado y sospechar de las “gangas”
• Que el arrendador o un representante responda la llamada y se preste a un encuentro y a mostrar el inmueble
• Que el arrendador te solicite comprobantes de identidad e ingresos, y que investigue tu situación crediticia

“Por ejemplo, en Reforma 222 el m2 a renta va de los $150 a $200. Un departamento de 100 m2 no bajará de $15,000 al mes y puede llegar a $20,000, menos de $14,000 ni soñarlo”, señala Larracilla.

Asimismo, opina que ningún arrendador serio dejará entrar a “cualquiera” en su propiedad, de modo que si no investiga quién eres y qué tan buen inquilino y pagador eres, es posible que esconda un fraude.

Una vez que se llega al punto de tomar acuerdos y se revisa el contrato, agrega Larracilla, “nunca se entrega un peso antes de firmar la promesa de renta, donde se estipulan todas y cada una de las condiciones pactadas. Las garantías para ambas partes deben ser explícitas y claras en el contrato”.

Instalados en la era digital, es importante aprender a cuidarnos y no dejarnos llevar por ofertas increíbles. Ya sabes lo que decían las abuelas: “piensa mal…”

Editorial Metroscubicos.com / Georgina Navarrete

Prevén buen año para vivienda, sector de oportunidad

A pesar del difícil entorno externo, la economía mexicana tendrá un crecimiento sólido de entre 3.3 y 3.4% en 2012, el cual estará balanceado en todas sus variables, lo que hará que el país ofrezca oportunidades interesantes de inversión en vivienda y otros sectores, afirmó José Antonio Meade Kuribreña, titular de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).


Al participar como orador invitado en el Mexican Housing Day 2012, el funcionario enfatizó que además de la vivienda, otros sectores con grandes atractivos para la inversión en el país son el sistema financiero, de servicios, manufactura, minería, etcétera, ya que es una economía que tiene buenos balances, además de que su dinámica de crecimiento no descansa en un sector específico.


Meade Kuribreña resaltó los fuertes apoyos que otorgó el gobierno a la vivienda para este año por medio del programa Esta es Tú Casa, los cuales se elevaron 57% en 2012, al sumar ocho mil 235 mdp.


Diseño regulatorio


Expuso que se está diseñando un mejor marco regulatorio para ir expandiendo los productos de vivienda que se ofrecen en el mercado.
“Hay diferentes alternativas y cada una tiene un impacto distinto, ya que la posibilidad de una segunda hipoteca en México por medio del Infonavit implica que unos dos millones de trabajadores que ya tuvieron acceso a una vivienda puedan tener acceso a una segunda casa”, señaló.


“Implica que podamos echar a andar un programa para financiar mejoras en la vivienda, ya que introduce un segmento de mercado que puede ser relevante y dinámico. Permite que podamos dar acceso al crédito a trabajadores no afiliados al Infonavit y el Fovissste”, agregó.


Se han dado seis millones de acciones de vivienda (lo que incluye créditos hipotecarios y financiamientos para ampliación y remodelación de casas) con un valor de inversión en el sector de 1.4 billones de pesos”.
Tenemos retos importantes en el futuro, por ello el el sector público y privado esperan otorgar un millón de acciones de vivienda en 2012; además, algo importante en la agenda de 2012 es atender a no afiliados, que representan 70% del déficit de casas en México.


Al respecto, el director general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Ariel Cano, dijo que actualmente se atiende de manera contundente la demanda de vivienda tanto de la población vinculada a la seguridad social como de los no afiliados a través de una herramienta denominada Crediferente.

Consejos para la compra de un terreno

Comúnmente, la adquisición de un terreno es la base para construir una vivienda que pasará a formar parte de tu patrimonio. Por ello se trata de una compra importante en la que tienes que revisar todas las opciones disponibles, ya que deberán adaptarse a tu gusto, necesidades y estilo de vida.

Por toso esto, a continuación te damos algunas sugerencias para que el proceso de adquirir tu terreno sea más sencillo:

El abogado civil Rafael Rosales Baca, nos explica que cuando se adquiere una propiedad, ya sea un terreno, casa, departamento o local comercial, en el mercado encontramos dos tipos de inmuebles: el regular, que tiene escrituras y está inscrito en el Registro Público de la Propiedad; y la que no tiene ni escrituras ni inscripción, es irregular, pero puede ser comercializable.

En este caso, aunque no hay escritura, la transacción puede hacerse obteniéndose en la compra los llamados derechos posesorios de la propiedad. Sin embargo, debido a que las situaciones pueden ser diversas y variadas en este caso, existe el riesgo de que haya problemas.

Qué es lo ideal

En una operación regular de compra-venta, que es la vía más sana, lo primero a verificar es que la parte vendedora cuente con las escrituras, pues éstas son el título de propiedad del inmueble, señala el especialista. Pero hay que poner atención en lo siguiente:

De entrada, es importante revisar que las medidas de la propiedad coincidan con las que declaran las escrituras. Aunque no tiene que ser exacto, anota Rafael Rosales.

Por otro lado, también hay que observar que en dicha escritura conste un sello del Registro Público de la Propiedad y el Comercio, el cual contiene una serie de datos que le darán acceso al historial del inmueble.

Según Rosales, cada propiedad tiene un historial en el Registro Público de la Propiedad, donde consta, desde la primera inscripción del inmueble, a qué nombre se hizo, la fecha, hasta a quién se le vendió después, y así en lo sucesivo.

Respecto del formato del sello, éste difiere en las escrituras de propiedades nuevas y las que fueron registradas antes de 1979.

En las propiedades recientes se encuentra un Folio Real, que es un número; ya en escrituras más viejitas, de 79 u ochenta para atrás, los sellos dicen: ´Esta escritura se encuentra inscrita en el Registro Público de la Propiedad y Comercio de la Ciudad de México, en el libro X, sección Y, hoja Z, tomo tal, explica.

En ambos casos, los datos le dan acceso a cualquier usuario de conocer el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, información por la que deben pagarse los derechos correspondientes.

Otros consejos

1.- Revisa que los documentos coincidan: Lee detenidamente las escrituras del que será tu nuevo terreno. Asegúrate que los datos sean correctos, revisa que las medidas que dicen las escrituras sean las mismas medidas con las que cuenta, y que tenga un sello del Registro Público de la Propiedad, el cual tiene una serie de números que te darán acceso al historial del mismo. Será importante verificar que la propiedad no tenga gravámenes o hipotecas pendientes.

2.- Consulta el uso de suelo: Visita la delegación u oficina municipal que corresponda a la propiedad y revisa que tenga autorización para construir. En caso de que no tengas permitido edificar, tendrás que buscar un terreno en otra ubicación.

3.- Estudia la zona geográfica: Infórmate con los mismos vecinos del lugar si existen inundaciones en cierta época del año, así como deslaves, huracanes, o cualquier otro fenómeno natural del que debas estar enterado. Investiga si hay fábricas, depósitos de basura o conductos de petróleo o gas cerca del lugar. Estos factores pueden ser determinantes para que tomes la decisión de comprar el terreno o buscar uno mejor.

4.- Revisa los servicios e infraestructura: Esto incluye que la zona sea lo que buscas en cuanto a áreas verdes, iluminación, alcantarillado, así como los servicios a los que tengas acceso una vez construida tu casa. Recuerda que hay servicios de televisión por cable y telefonía que no instalan en determinadas zonas.

5.- Haz un balance general: Considera pros y contras de comprar el terreno de acuerdo a lo que más te interese. Recuerda que todo lo que decidas deberá adherirse a tu presupuesto. Proyecta qué costos te generará en el corto, mediano y largo plazo, y de qué manera financiarás la construcción de tu hogar.

Editorial Metroscubicos 

Remates inmobiliarios, opción de inversión

Existe la idea de que hay grandes oportunidades si se compran propiedades adjudicadas por los bancos a sus deudores hipotecarios. Sin embargo, esta conjetura no es totalmente cierta.

Debemos reconocer que es complicado que en este pequeño segmento del sector inmobiliario encuentres la casa de tus sueños o un gran negocio de inversión en bienes raíces. Aún así, hay oportunidades que pueden ser interesantes. Te decimos cómo encontrarlas.

Las propiedades que han sido adjudicadas por los bancos y después regularizadas se sacan a la venta por las instituciones financieras y se pueden comprar al 90% del valor de mercado, o cuando mucho con un descuento de hasta 14%, explica Isidoro Sánchez, director de desarrollo de productos y nuevos segmentos de BBVA Bancomer.

¿Un mal necesario?

“Los inmuebles adjudicados son un mal necesario” dice Sánchez. Los bancos antes de llegar a este punto hacen un esfuerzo por renegociar sus créditos y este es el último recurso. Sobre todo porque las instituciones financieras no están interesados en el negocio inmobiliario y quieren vender estas propiedades. Incluso las venden con la apertura a que el nuevo cliente utilice un crédito hipotecario del mismo banco, de otro o con instituciones como Infonavit o Fovissste.

BBVA Bancomer tiene aproximadamente 9,000 inmuebles en varios estatus a la venta, lo que no representa ni el 2% de los activos totales que gestionan. Este banco regulariza las propiedades para que quien las compre pueda mudarse de inmediato. “El banco pone estos inmuebles en el mejor esquema de punto de venta, lo que se vende es lo que está regularizado y se puede transmitir la propiedad de forma jurídica perfectamente legal y se pueden entregar las llaves a la persona que compre”, dice Sánchez.

Los inmuebles en proceso de regularización, que también están a la venta, a pesar de tener pendiente alguna situación jurídica o administrativa, este banco no los vende al público abierto, explica el directivo de BBVA Bancomer. Esto sucede en otras instituciones también, y son en general conjuntos de varias casas que se hizo un crédito al constructor, por ejemplo, y los interesados en adquirirlos son personas morales que terminarán la regularización. En estos trámites se puede conseguir un mejor descuento.  

Para adquirir una propiedad en remate bancario hay que considerar el factor tiempo, recomienda Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), quien explica que suena atractivo porque existe un descuento, pero si esto se suma a una prisa personal por tener un bien inmueble puede ser un riesgo. “Es un negocio inmobiliario pero no siempre es una transacción ordinaria”, dice Carrera.

¿Cómo encuentro estas propiedades?

Los bancos e instituciones financieras que cuentan con este tipo de inmuebles, suelen tenerlos listados en sus sitios de internet, algunos publican listas en periódicos, y otros más utilizan corredores inmobiliarios certificados.

La mejor forma de informarte sobre remates es acudiendo al banco en persona o hablando a sus teléfonos, dice Jaime Arizmendi, director de Coldwell Banker Egea y quien se dedicó un tiempo a estas de transacciones. “También es la manera más segura de hacerlo”, añade.

BBVA Bancomer tiene personas encargadas de este tema a nivel regional y después una o dos personas por ciudad.

Carrera de la Condusef recomienda que siempre se acuda al Registro Público de la Propiedad a ver que efectivamente el inmueble esté a nombre del banco que la quiere vender. No hacer esto puede ser un error que traiga muchos problemas por detrás. Y constatar cómo está el bien o el terreno físicamente.

De hecho, muchas de las historias de terror son de personas que compraron propiedades a personas que decían tener el inmueble a nombre de un banco o asociación inmobiliaria y que el comprador no se dio a la tardea de averiguar si era cierto. Por eso es imperativo revisar a nombre de quién está registrado el inmueble antes de firmar cualquier cosa.

No es tan sencillo encontrar propiedades en remate en cualquier ciudad o zona del país. Según Sánchez es más sencillo en sitios que han sufrido una crisis, por ejemplo, en el sureste del país que se sufrió una crisis de turismo o hay una cierta depresión por falta de empleo, o en regiones fronterizas.

Las propiedades no regularizadas

Si el inmueble que te gustó o te interesa no está regularizado, entonces toma en cuenta el tiempo y costo del trabajo que deberás hacer para regularizarlos. El banco lo que hace es transmitir la propiedad y cede los derechos litigiosos al comprador. 

Esto se le puede comprar a un banco, inmobiliaria o al Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE), organismo descentralizado del Gobierno Federal.

Según Arizmendi, la mayoría de estas transacciones se hacen a grupos inmobiliarios o despachos que ya saben cómo terminar de forma más veloz los trámites de regularización o, incluso, los juicios. Y no recomienda a personas individuales este trámite a menos de que realmente hayan estudiado el tema y sepan lo que les queda por delante en términos de trámites.

En los términos legales hay dos formas de que el banco o una institución financiera obtenga bienes inmuebles, explica Sánchez de BBVA Bancomer, por dación o por adjudicación. En el caso de dación, es un acuerdo mutuo en el que la persona que tenía el crédito acepta dar el inmueble a cambio de la falta de pago. Por otro lado, en el caso de adjudicación es cuando el inmueble puede pasar por procesos jurídicos y que estén dañados físicamente, por ejemplo, o, incluso, invadidas. Estas son las propiedades más complejas de regularizar.

Editorial Metroscubicos / Regina Reyes-Heroles C.