jueves, 29 de marzo de 2012

7 preguntas para diagnosticar tu cartera


Paro lograr el equilibrio financiero debe de saber identificar loa hábitos monetarios nocivos; planear correctamente tus gastos puede ahorrarte muchos dolores de cabeza al pagar tus cuentas.


Tu cuerpo te permite moverte y lograr tus objetivos, la mayoría de las personas trata de mantenerlo sano y evitar los excesos, así como atender a tiempo los malestares antes de que se conviertan en enfermedades complicadas.
Eso es lo mismo que sucede con tus finanzas personales, un descuido o un mal hábito pueden convertirse en un padecimiento crónico que te genere dolor y preocupación.

"Haciendo una analogía con el trabajo, las personas más eficientes son aquellas que hacen una planeación adecuada de sus tareas, asignando tiempo y priorizando procesos y tareas de acuerdo con el impacto y el avance que tengan. Así, las personas más saludables financieramente son aquellas que mejor planean sus finanzas personales", señala Catalina Tabón, gerente de estrategia de portafolios de Skandia.
De acuerdo con el Banco de México, seis de cada 10 tarjetas de crédito corresponden a clientes que no pagan el total de sus saldos cada mes, es decir, pagan intereses por las compras que realizan y dejan que su deuda vaya creciendo, esto puede ser un primer foco rojo pues una deuda mal atendida es igual a una bola de nieve que va tomando fuerza y se convierte en un elemento de destrucción.

La teoría aplicada por Skandia para dar asesoría financiera estipula que existen cinco pasos básicos para tener equilibrio: identificación y control de gastos, disminución de deudas, definición de objetivos financieros, creación de disciplina de ahorro y asesoría sobre inversiones.
Sin embargo, estos pasos son difíciles de tomar si, de entrada, no tienes una condición financiera adecuada, por ello hay preguntas clave que te ayudan a diagnosticar las conductas nocivas  e identificar cuáles son los hábitos que debes atacar y corregir:

1. ¿Qué porcentaje de ingreso destinas a tu ahorro?Según Skandia, una persona financieramente saludable debe destinar entre un 10 y un 30% de su ingreso mensual al ahorro, si aún no lo haces es momento de reorganizar tus gastos.

2. ¿Qué porcentaje destinas al pago de hipoteca o renta? Asignar más del 30% de tu ingreso mensual al pago de renta o de un crédito hipotecario puede generar desequilibrios fuertes en tus finanzas, pues recurrir a deudas con altos intereses para fondear tus gastos básicos por cubrir tus pagos de vivienda puede hacer que termines con un adeudo mayor al valor de tu propiedad, ten cuidado.

3. ¿Cuánto gastas en necesidades básicas como educación, salud, alimentación y entretenimiento? El gasto en los rubros fijos debe ser del 30% de tu sueldo, esa es la única manera de que el presupuesto alcance para fondear los gastos de vivienda y el ahorro.

4. ¿Cuánto destinas al pago de deudas? Puedes identificar un alto peligro en tus finanzas cuando destinas más del 30% de tu ingreso al pago de deudas, eso es un indicio de que debes reorganizar tu presupuesto y combatir el endeudamiento antes de que tu cartera sufra un infarto letal.

5. ¿Tienes un fondo de emergencia? Hay distintos tipos de ahorro: el que ocupas para un fin de corto plazo (un concierto, quizá), el que tienes para objetivos altos (comprar un auto, una casa, etc) y el que debes destinar para imprevistos. La teoría financiera dice que es ideal tener un mínimo equivalente a seis meses de tu ingreso disponible para hacer frente a cualquier eventualidad.

6. ¿Tienes un plan B para las catástrofes? Contar con un seguro es una cuestión básica, lo ideal es que si tienes familia que depende de ti, tengas una red de protección por si algo te ocurre. Skandia señala que para tener tranquilidad total la suma asegurada del sostén de la familia debe ser equivalente a cinco años de ingresos mensuales, eso evitará que tus hijos pasen apuros en caso de que faltes.

7. ¿Cómo anda tu patrimonio? Un signo de salud financiera es la posesión de bienes de alto valor como un auto o una casa, lo ideal es que éstos equivalgan a un mínimo de un año de tus ingresos.

Fuente: CNN Expansión

martes, 27 de marzo de 2012

Prevén buen año para vivienda, sector de oportunidad


A pesar del difícil entorno externo, la economía mexicana tendrá un crecimiento sólido de entre 3.3 y 3.4% en 2012, el cual estará balanceado en todas sus variables, lo que hará que el país ofrezca oportunidades interesantes de inversión en vivienda y otros sectores, afirmó José Antonio Meade Kuribreña, titular de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).


Al participar como orador invitado en el Mexican Housing Day 2012, el funcionario enfatizó que además de la vivienda, otros sectores con grandes atractivos para la inversión en el país son el sistema financiero, de servicios, manufactura, minería, etcétera, ya que es una economía que tiene buenos balances, además de que su dinámica de crecimiento no descansa en un sector específico.


Meade Kuribreña resaltó los fuertes apoyos que otorgó el gobierno a la vivienda para este año por medio del programa Esta es Tú Casa, los cuales se elevaron 57% en 2012, al sumar ocho mil 235 mdp.


Diseño regulatorio


Expuso que se está diseñando un mejor marco regulatorio para ir expandiendo los productos de vivienda que se ofrecen en el mercado.
“Hay diferentes alternativas y cada una tiene un impacto distinto, ya que la posibilidad de una segunda hipoteca en México por medio del Infonavit implica que unos dos millones de trabajadores que ya tuvieron acceso a una vivienda puedan tener acceso a una segunda casa”, señaló.


“Implica que podamos echar a andar un programa para financiar mejoras en la vivienda, ya que introduce un segmento de mercado que puede ser relevante y dinámico. Permite que podamos dar acceso al crédito a trabajadores no afiliados al Infonavit y el Fovissste”, agregó.


Se han dado seis millones de acciones de vivienda (lo que incluye créditos hipotecarios y financiamientos para ampliación y remodelación de casas) con un valor de inversión en el sector de 1.4 billones de pesos”.
Tenemos retos importantes en el futuro, por ello el el sector público y privado esperan otorgar un millón de acciones de vivienda en 2012; además, algo importante en la agenda de 2012 es atender a no afiliados, que representan 70% del déficit de casas en México.


Al respecto, el director general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Ariel Cano, dijo que actualmente se atiende de manera contundente la demanda de vivienda tanto de la población vinculada a la seguridad social como de los no afiliados a través de una herramienta denominada Crediferente.

jueves, 22 de marzo de 2012

Consejos para la compra de un terreno


Comúnmente, la adquisición de un terreno es la base para construir una vivienda que pasará a formar parte de tu patrimonio. Por ello se trata de una compra importante en la que tienes que revisar todas las opciones disponibles, ya que deberán adaptarse a tu gusto, necesidades y estilo de vida.
Por toso esto, a continuación te damos algunas sugerencias para que el proceso de adquirir tu terreno sea más sencillo:
El abogado civil Rafael Rosales Baca, nos explica que cuando se adquiere una propiedad, ya sea un terreno, casa, departamento o local comercial, en el mercado encontramos dos tipos de inmuebles: el regular, que tiene escrituras y está inscrito en el Registro Público de la Propiedad; y la que no tiene ni escrituras ni inscripción, es irregular, pero puede ser comercializable.
En este caso, aunque no hay escritura, la transacción puede hacerse obteniéndose en la compra los llamados derechos posesorios de la propiedad. Sin embargo, debido a que las situaciones pueden ser diversas y variadas en este caso, existe el riesgo de que haya problemas.

Qué es lo ideal

En una operación regular de compra-venta, que es la vía más sana, lo primero a verificar es que la parte vendedora cuente con las escrituras, pues éstas son el título de propiedad del inmueble, señala el especialista. Pero hay que poner atención en lo siguiente:
De entrada, es importante revisar que las medidas de la propiedad coincidan con las que declaran las escrituras. Aunque no tiene que ser exacto, anota Rafael Rosales.
Por otro lado, también hay que observar que en dicha escritura conste un sello del Registro Público de la Propiedad y el Comercio, el cual contiene una serie de datos que le darán acceso al historial del inmueble.
Según Rosales, cada propiedad tiene un historial en el Registro Público de la Propiedad, donde consta, desde la primera inscripción del inmueble, a qué nombre se hizo, la fecha, hasta a quién se le vendió después, y así en lo sucesivo.
Respecto del formato del sello, éste difiere en las escrituras de propiedades nuevas y las que fueron registradas antes de 1979.
En las propiedades recientes se encuentra un Folio Real, que es un número; ya en escrituras más viejitas, de 79 u ochenta para atrás, los sellos dicen: ´Esta escritura se encuentra inscrita en el Registro Público de la Propiedad y Comercio de la Ciudad de México, en el libro X, sección Y, hoja Z, tomo tal, explica.
En ambos casos, los datos le dan acceso a cualquier usuario de conocer el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, información por la que deben pagarse los derechos correspondientes.

Otros consejos

1.- Revisa que los documentos coincidan: Lee detenidamente las escrituras del que será tu nuevo terreno. Asegúrate que los datos sean correctos, revisa que las medidas que dicen las escrituras sean las mismas medidas con las que cuenta, y que tenga un sello del Registro Público de la Propiedad, el cual tiene una serie de números que te darán acceso al historial del mismo. Será importante verificar que la propiedad no tenga gravámenes o hipotecas pendientes.

2.- Consulta el uso de suelo: Visita la delegación u oficina municipal que corresponda a la propiedad y revisa que tenga autorización para construir. En caso de que no tengas permitido edificar, tendrás que buscar un terreno en otra ubicación.

3.- Estudia la zona geográfica: Infórmate con los mismos vecinos del lugar si existen inundaciones en cierta época del año, así como deslaves, huracanes, o cualquier otro fenómeno natural del que debas estar enterado. Investiga si hay fábricas, depósitos de basura o conductos de petróleo o gas cerca del lugar. Estos factores pueden ser determinantes para que tomes la decisión de comprar el terreno o buscar uno mejor.

4.- Revisa los servicios e infraestructura: Esto incluye que la zona sea lo que buscas en cuanto a áreas verdes, iluminación, alcantarillado, así como los servicios a los que tengas acceso una vez construida tu casa. Recuerda que hay servicios de televisión por cable y telefonía que no instalan en determinadas zonas.

5.- Haz un balance general: Considera pros y contras de comprar el terreno de acuerdo a lo que más te interese. Recuerda que todo lo que decidas deberá adherirse a tu presupuesto. Proyecta qué costos te generará en el corto, mediano y largo plazo, y de qué manera financiarás la construcción de tu hogar.

Editorial Metroscubicos 

martes, 20 de marzo de 2012

Casas armables de plástico en 80,000 pesos



Una familia puede armar una casa de plástico de 30 metros cuadrados en menos de una semana con un costo de 6,000 dolares (80,000 pesos). Una vivienda con agua y electricidad.
Estas casas de polímero son producto de la ingeniería mexicana de Repshel y los materiales de Dupont. Lo innovador de la solución está en el sistema constructivo de concreto encapsulado que permite una mejor distribución del material en todo el panel de pvc, clave para la resistencia de la casa, explicó Álvaro Peon, vicepresidente de marketing y ventas para América Latina de Dupont.
Detalló que la familia puede elegir el tamaño y la distribución de su vivienda. En un terreno  plano se colocan los paneles (paredes) de pvc, se rellenan de concreto, se coloca el techo y se pinta. La casa se puede equipar con un panel solar para proveerla de energía eléctrica.
Cerca de 90,000 hogares mexicanos se asientan cada año en lugares poco aptos para ser habitados y bajo modalidades precarias. Según datos del Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012, 4% de las viviendas del país no cuentan con energía eléctrica y 14% no tienen baño.
Las casas de plástico podrían ser una solución sustentable a este problema. El proyecto inició en 2009 y a la fecha ya hay 8,000 edificaciones de polímero instadas en México. Este sistema también se puede utilizar para construir aulas u hospitales, detalló Peon.

jueves, 15 de marzo de 2012

Interesa sector vivienda a inversionistas extranjeros


El sector vivienda es el termómetro de la situación económica de México y actualmente es más que estable. Así lo dimos a conocer en el extranjero a través del Mexican Housing Day, evento que se realizó en Nueva York.
El Mexican Housing Day es un importante evento en el cual mostramos a los dueños del dinero en el extranjero que en México cada vez hay más personas con vivienda propia y existen las condiciones para que el negocio de bienes raíces siga creciendo con doble dígito para que vengan más inversionistas, haya más proyectos y sigan bajando las tasas de interés.

¿Pero esto cómo nos afecta o beneficia?


En el Mexican Housing Day participan desde dependencias de gobierno hasta empresas y desarrolladoras que intercambian experiencias con su similares de otros países. En cada alianza que celebraron las instituciones de vivienda con inversionistas extranjeros, el mayor beneficiado es aquel que como tú sueña con estrenar o mejorar su casa. 

Por ejemplo, Grupo Danhos, de origen español, construyó la torre residencial Palmas Kamerún y el primer centro comercial de usos mixtos en la Ciudad de México conocido como Reforma 222. No sólo invirtieron dinero, sino que dieron empleo a mucha gente y trajeron tendencias en la manera de concebir la vivienda vertical. Otro gran inversionista español es Grupo LAR, que ha construido desarrollos turísticos en varios estados y su proyecto más reciente es Performa, un edificio con espacios residenciales y comerciales en Paseo de la Reforma.
En 2011 se otorgaron más de 700,000 créditos/subsidios, mientras que para 2012 la meta es otorgar 722, mil hipotecas y 279 mil subsidios con un rango de inversión de $246,000 a $258,000 millones de pesos.

Acciones que atraen a inversionistas


Entre las acciones que generan confianza entre los inversionistas para seguir construyendo en México está el crecimiento de la vivienda vertical y que la vivienda cada vez es más amigable con el medio ambiente.
Otra acción es que ahora es posible tramitar un segundo crédito del Infonavit en conjunto con la banca y el crédito para los no afiliados a la seguridad  social, donde según estimaciones de Daniel Leal Díaz Conti, Presidente de la Asociación Hipotecaria Mexicana, hay una demanda 8.1 millones de familias que cumplirían los requisitos para adquirir una hipoteca.

Buenas calificaciones


Para 2012, la meta sigue siendo realista y se prevé otorgar 550 mil hipotecas, de las cuales 129 mil vendrán de la banca privada.
Los intereses por el dinero prestado están más bajos que nunca y la gente ha respondido bien. Según el Banco de México, en plena crisis financiera mundial (2009 – 2010) las tasas estaban en 14.76 y 14.37%, respectivamente, y hoy están en 9.75% con Santander y no solo para clientes VIP, y aunque baja la tasa no se altera el costo anual total del 12 por ciento.
 Infonavit  y Fovissste han realizado un gran esfuerzo por simplificar sus procesos de otorgamiento combinado con la innovación en productos, y el interés que cobran está entre 6 y 10%. Esto permite considerarlos como una buena opción para comprar casa e incluso para invertir y rentar.
La mayor parte de los créditos para la adquisición de vivienda en México son a tasa fija y a plazos de hasta 20 años, de esta manera se pagará lo mismo durante toda la vida del crédito.
No se otorga crédito a personas que no demuestren ingresos suficientes para pagar una hipoteca, por eso es que nuestras instituciones crediticias tienen un índice de morosidad controlado. Esto beneficia a todos porque así no habrá ningún tipo de desequilibrio financiero.
Este año comienzan a atenderse mercados desatendidos, por ejemplo taxistas o meseros ya encuentran opciones de crédito para comprar casa, lo que hará que crezca la industria y baje el déficit habitacional.
El exitoso mercado de vivienda en México está cambiando. Para poder ofrecer una vivienda de calidad, han dejado de construir casas en serie, aisladas y alejadas de servicios y se han dado a la tarea de construir casas de calidad sustentable a través de los Desarrollo Urbanos Integrales Sustentables (DUIS).
El portafolio hipotecario representa el 10% del PIB y la tasa de cartera vencida es de menos del 5%, lo que significa que la vivienda es un sector productivo que da empleo para mucha gente.

Editorial Metroscubicos / Ana Lydia Valdés 

martes, 13 de marzo de 2012

Remates inmobiliarios, opción de inversión


Existe la idea de que hay grandes oportunidades si se compran propiedades adjudicadas por los bancos a sus deudores hipotecarios. Sin embargo, esta conjetura no es totalmente cierta.

Debemos reconocer que es complicado que en este pequeño segmento del sector inmobiliario encuentres la casa de tus sueños o un gran negocio de inversión en bienes raíces. Aún así, hay oportunidades que pueden ser interesantes. Te decimos cómo encontrarlas.

Las propiedades que han sido adjudicadas por los bancos y después regularizadas se sacan a la venta por las instituciones financieras y se pueden comprar al 90% del valor de mercado, o cuando mucho con un descuento de hasta 14%, explica Isidoro Sánchez, director de desarrollo de productos y nuevos segmentos de BBVA Bancomer.

¿Un mal necesario?

“Los inmuebles adjudicados son un mal necesario” dice Sánchez. Los bancos antes de llegar a este punto hacen un esfuerzo por renegociar sus créditos y este es el último recurso. Sobre todo porque las instituciones financieras no están interesados en el negocio inmobiliario y quieren vender estas propiedades. Incluso las venden con la apertura a que el nuevo cliente utilice un crédito hipotecario del mismo banco, de otro o con instituciones como Infonavit o Fovissste.

BBVA Bancomer tiene aproximadamente 9,000 inmuebles en varios estatus a la venta, lo que no representa ni el 2% de los activos totales que gestionan. Este banco regulariza las propiedades para que quien las compre pueda mudarse de inmediato. “El banco pone estos inmuebles en el mejor esquema de punto de venta, lo que se vende es lo que está regularizado y se puede transmitir la propiedad de forma jurídica perfectamente legal y se pueden entregar las llaves a la persona que compre”, dice Sánchez.

Los inmuebles en proceso de regularización, que también están a la venta, a pesar de tener pendiente alguna situación jurídica o administrativa, este banco no los vende al público abierto, explica el directivo de BBVA Bancomer. Esto sucede en otras instituciones también, y son en general conjuntos de varias casas que se hizo un crédito al constructor, por ejemplo, y los interesados en adquirirlos son personas morales que terminarán la regularización. En estos trámites se puede conseguir un mejor descuento.  

Para adquirir una propiedad en remate bancario hay que considerar el factor tiempo, recomienda Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), quien explica que suena atractivo porque existe un descuento, pero si esto se suma a una prisa personal por tener un bien inmueble puede ser un riesgo. “Es un negocio inmobiliario pero no siempre es una transacción ordinaria”, dice Carrera.

¿Cómo encuentro estas propiedades?

Los bancos e instituciones financieras que cuentan con este tipo de inmuebles, suelen tenerlos listados en sus sitios de internet, algunos publican listas en periódicos, y otros más utilizan corredores inmobiliarios certificados.

La mejor forma de informarte sobre remates es acudiendo al banco en persona o hablando a sus teléfonos, dice Jaime Arizmendi, director de Coldwell Banker Egea y quien se dedicó un tiempo a estas de transacciones. “También es la manera más segura de hacerlo”, añade.

BBVA Bancomer tiene personas encargadas de este tema a nivel regional y después una o dos personas por ciudad.

Carrera de la Condusef recomienda que siempre se acuda al Registro Público de la Propiedad a ver que efectivamente el inmueble esté a nombre del banco que la quiere vender. No hacer esto puede ser un error que traiga muchos problemas por detrás. Y constatar cómo está el bien o el terreno físicamente.

De hecho, muchas de las historias de terror son de personas que compraron propiedades a personas que decían tener el inmueble a nombre de un banco o asociación inmobiliaria y que el comprador no se dio a la tardea de averiguar si era cierto. Por eso es imperativo revisar a nombre de quién está registrado el inmueble antes de firmar cualquier cosa.

No es tan sencillo encontrar propiedades en remate en cualquier ciudad o zona del país. Según Sánchez es más sencillo en sitios que han sufrido una crisis, por ejemplo, en el sureste del país que se sufrió una crisis de turismo o hay una cierta depresión por falta de empleo, o en regiones fronterizas.

Las propiedades no regularizadas

Si el inmueble que te gustó o te interesa no está regularizado, entonces toma en cuenta el tiempo y costo del trabajo que deberás hacer para regularizarlos. El banco lo que hace es transmitir la propiedad y cede los derechos litigiosos al comprador. 

Esto se le puede comprar a un banco, inmobiliaria o al Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE), organismo descentralizado del Gobierno Federal.

Según Arizmendi, la mayoría de estas transacciones se hacen a grupos inmobiliarios o despachos que ya saben cómo terminar de forma más veloz los trámites de regularización o, incluso, los juicios. Y no recomienda a personas individuales este trámite a menos de que realmente hayan estudiado el tema y sepan lo que les queda por delante en términos de trámites.

En los términos legales hay dos formas de que el banco o una institución financiera obtenga bienes inmuebles, explica Sánchez de BBVA Bancomer, por dación o por adjudicación. En el caso de dación, es un acuerdo mutuo en el que la persona que tenía el crédito acepta dar el inmueble a cambio de la falta de pago. Por otro lado, en el caso de adjudicación es cuando el inmueble puede pasar por procesos jurídicos y que estén dañados físicamente, por ejemplo, o, incluso, invadidas. Estas son las propiedades más complejas de regularizar.

Editorial Metroscubicos / Regina Reyes-Heroles C. 

jueves, 8 de marzo de 2012

Legalmente, ¿ Qué implica ser aval ?


Sin duda en más de una ocasión hemos escuchado el término aval, y muchos en alguna oportunidad hemos quedado como aval de un determinado crédito obtenido por un familiar o amigo. Sin embargo, en muchas ocasiones, hasta que recibimos una demanda para cobrarnos el préstamo es cuando comenzamos a entender las implicancias legales de constituirse en aval.

Actualmente es común, por no decir que casi obligatorio, que como requisito para obtener un determinado crédito se exija al solicitante contar con un aval.

Cuando hablamos de créditos con garantías tangibles, en los cuales existe algo que garantiza el pago del préstamo, como por ejemplo en un crédito automotriz o hipotecario, no hay mayor inconveniente para la institución que otorga el crédito, puesto que en caso de no pago podrá ejecutar la garantía sobre el bien que cauciona el cumplimiento de la obligación, es decir, el automóvil o el bien raíz.
Sin embargo, el problema surge cuando estamos frente a un crédito que no tenga una determinada garantía real, como un crédito de consumo. En estos casos la institución normalmente exigirá aval para proceder al otorgamiento del crédito, como una forma de garantía del pago.

Qué es ser aval

Se denomina aval a una forma de garantía. Se dice que una persona es aval de otra cuando la primera se compromete a responder por los compromisos de la segunda en caso de haber algún problema o incumplimiento.

Aceptar ser aval de un determinado crédito implica convertirse en codeudor solidario de quien obtiene el financiamiento. El término solidario proviene del latín in solidum, que significa “por el todo”. Es así que, el ser codeudor solidario implica ser deudor por el total de la deuda, sin que sea un requisito para el otorgante del crédito demandar primero al deudor original.

Así es como demandante, antes de iniciar un juicio para el cobro del préstamo, puede decidir dirigirse directamente contra el aval, sin que éste pueda excusarse del pago por el hecho de no haber sido demandado primero el deudor original.

Por supuesto que si la situación económica del aval es mejor que la del deudor original, la institución que otorgó el crédito no dudará en demandarlo directamente. Si el aval no paga, se producirán los efectos normales de cualquier juicio en su contra, es decir, embargo de bienes y remate judicial.

Sin perjuicio de lo anterior, una vez que el aval haya pagado la deuda, ya sea voluntaria o forzosamente, puede demandar al deudor original para que éste reintegre lo pagado, ya que el crédito fue otorgado precisamente en beneficio del deudor original.

¿Conviene ser aval?

Puesto que quien acepta ser aval se compromete a responder por las obligaciones de otro, esto conlleva algunos riesgos que es necesario examinar antes de aceptar el compromiso.

No debemos olvidar que ser aval es convertirse en partícipe de la deuda de otro, puesto que se comprometen los bienes como garantía en caso de no cumplir con las obligaciones en los plazos establecidos.

Muchas personas aceptan ser aval sin pensar en lo que están accediendo a hacer y en algunas ocasiones pueden llevarse sorpresas desagradables, por lo que es una decisión que debe pensarse con cuidado.

En algunos casos, cuando conocemos bien a la persona que solicita el “favor” y estamos seguros de que tiene capacidad y disposición de cumplir con la deuda, ser aval podría no implicar mayor riesgo.

¿Se puede renunciar al compromiso?

No es sencillo renunciar a ser aval, puesto que al aceptar serlo, se acepta un contrato de deuda con todas las cláusulas especificadas. Además, las tres partes: acreedor, deudor y aval deben estar de acuerdo en caso de cualquier modificación al contrato original.

Lo que sucede en algunos casos es que el aval decide liquidar la deuda del solicitante para que sus bienes no sean perturbados, y después ya cobrarle de manera externa.

En todo caso no es recomendable realizar estas acciones puesto que pueden llegar a ser complicadas y problemáticas, lo mejor es estar seguros de quién y cómo es la persona que nos solicita como aval.

¿Qué hacer si ya somos aval?

Como ya lo mencionamos, al decidir ser aval legalmente adquirimos los mismos compromisos que el deudor. Así pues, lo mejor es estar al tanto del desarrollo de la deuda.

Es fundamental estar siempre bien informados sobre el progreso del pago y la disminución de la deuda y asegurarnos que nuestro respaldado está cumpliendo con lo acordado. La comunicación en estos casos es importante.

En fin, lo más importante antes de aceptar ser aval de un crédito que solicita un familiar o amigo, es tener presente las implicancias de este acto y sobretodo ponderar las posibilidades de tener que pagar el crédito en la eventualidad de que por cualquier circunstancia el deudor no pudiese cumplir en tiempo y forma, ahorrándonos así la verdadera pesadilla que significa verse obligado a pagar una deuda ajena, incluso arriesgando nuestros bienes.

Editorial Metroscubicos / Gustavo Guzmán

martes, 6 de marzo de 2012

Remates inmobiliarios, opción de inversión

Existe la idea de que hay grandes oportunidades si se compran propiedades adjudicadas por los bancos a sus deudores hipotecarios. Sin embargo, esta conjetura no es totalmente cierta.


Debemos reconocer que es complicado que en este pequeño segmento del sector inmobiliario encuentres la casa de tus sueños o un gran negocio de inversión en bienes raíces. Aún así, hay oportunidades que pueden ser interesantes. Te decimos cómo encontrarlas.

Las propiedades que han sido adjudicadas por los bancos y después regularizadas se sacan a la venta por las instituciones financieras y se pueden comprar al 90% del valor de mercado, o cuando mucho con un descuento de hasta 14%, explica Isidoro Sánchez, director de desarrollo de productos y nuevos segmentos de BBVA Bancomer.

¿Un mal necesario?

“Los inmuebles adjudicados son un mal necesario” dice Sánchez. Los bancos antes de llegar a este punto hacen un esfuerzo por renegociar sus créditos y este es el último recurso. Sobre todo porque las instituciones financieras no están interesados en el negocio inmobiliario y quieren vender estas propiedades. Incluso las venden con la apertura a que el nuevo cliente utilice un crédito hipotecario del mismo banco, de otro o con instituciones como Infonavit o Fovissste.

BBVA Bancomer tiene aproximadamente 9,000 inmuebles en varios estatus a la venta, lo que no representa ni el 2% de los activos totales que gestionan. Este banco regulariza las propiedades para que quien las compre pueda mudarse de inmediato. “El banco pone estos inmuebles en el mejor esquema de punto de venta, lo que se vende es lo que está regularizado y se puede transmitir la propiedad de forma jurídica perfectamente legal y se pueden entregar las llaves a la persona que compre”, dice Sánchez.

Los inmuebles en proceso de regularización, que también están a la venta, a pesar de tener pendiente alguna situación jurídica o administrativa, este banco no los vende al público abierto, explica el directivo de BBVA Bancomer. Esto sucede en otras instituciones también, y son en general conjuntos de varias casas que se hizo un crédito al constructor, por ejemplo, y los interesados en adquirirlos son personas morales que terminarán la regularización. En estos trámites se puede conseguir un mejor descuento.  

Para adquirir una propiedad en remate bancario hay que considerar el factor tiempo, recomienda Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), quien explica que suena atractivo porque existe un descuento, pero si esto se suma a una prisa personal por tener un bien inmueble puede ser un riesgo. “Es un negocio inmobiliario pero no siempre es una transacción ordinaria”, dice Carrera.

¿Cómo encuentro estas propiedades?

Los bancos e instituciones financieras que cuentan con este tipo de inmuebles, suelen tenerlos listados en sus sitios de internet, algunos publican listas en periódicos, y otros más utilizan corredores inmobiliarios certificados.

La mejor forma de informarte sobre remates es acudiendo al banco en persona o hablando a sus teléfonos, dice Jaime Arizmendi, director de Coldwell Banker Egea y quien se dedicó un tiempo a estas de transacciones. “También es la manera más segura de hacerlo”, añade.

BBVA Bancomer tiene personas encargadas de este tema a nivel regional y después una o dos personas por ciudad.

Carrera de la Condusef recomienda que siempre se acuda al Registro Público de la Propiedad a ver que efectivamente el inmueble esté a nombre del banco que la quiere vender. No hacer esto puede ser un error que traiga muchos problemas por detrás. Y constatar cómo está el bien o el terreno físicamente.

De hecho, muchas de las historias de terror son de personas que compraron propiedades a personas que decían tener el inmueble a nombre de un banco o asociación inmobiliaria y que el comprador no se dio a la tardea de averiguar si era cierto. Por eso es imperativo revisar a nombre de quién está registrado el inmueble antes de firmar cualquier cosa.

No es tan sencillo encontrar propiedades en remate en cualquier ciudad o zona del país. Según Sánchez es más sencillo en sitios que han sufrido una crisis, por ejemplo, en el sureste del país que se sufrió una crisis de turismo o hay una cierta depresión por falta de empleo, o en regiones fronterizas.

Las propiedades no regularizadas

Si el inmueble que te gustó o te interesa no está regularizado, entonces toma en cuenta el tiempo y costo del trabajo que deberás hacer para regularizarlos. El banco lo que hace es transmitir la propiedad y cede los derechos litigiosos al comprador. 

Esto se le puede comprar a un banco, inmobiliaria o al Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE), organismo descentralizado del Gobierno Federal.

Según Arizmendi, la mayoría de estas transacciones se hacen a grupos inmobiliarios o despachos que ya saben cómo terminar de forma más veloz los trámites de regularización o, incluso, los juicios. Y no recomienda a personas individuales este trámite a menos de que realmente hayan estudiado el tema y sepan lo que les queda por delante en términos de trámites.

En los términos legales hay dos formas de que el banco o una institución financiera obtenga bienes inmuebles, explica Sánchez de BBVA Bancomer, por dación o por adjudicación. En el caso de dación, es un acuerdo mutuo en el que la persona que tenía el crédito acepta dar el inmueble a cambio de la falta de pago. Por otro lado, en el caso de adjudicación es cuando el inmueble puede pasar por procesos jurídicos y que estén dañados físicamente, por ejemplo, o, incluso, invadidas. Estas son las propiedades más complejas de regularizar.

Editorial Metroscubicos / Regina Reyes-Heroles C.

jueves, 1 de marzo de 2012

Malos hábitos de los compradores de vivienda

Todos sabemos que adquirir una vivienda es una importante operación que debemos meditar tranquilamente para tomar las mejores decisiones; sin embargo, en ocasiones el comprador puede llegar a convertir el proceso en un calvario para el vendedor, incluso de manera involuntaria. Por ello te diremos lo que no debes hacer durante la compra de una casa.

Pedir innumerables visitas sin hacer ofertas, ofrecer precios irrisorios o exigir descuentos adicionales de precio cuando se está por cerrar la operación, son algunas de las prácticas de los compradores que desesperan a los vendedores.

En Metroscubicos.com hicimos un sondeo entre diversos agentes inmobiliarios, quienes destacaron cuales son las 5 típicas acciones que en ocasiones realizan algunos compradores que desesperan al vendedor, particular o profesional.



1.-Visitar y visitar el inmueble sin concretar una oferta

Es típico que un potencial comprador visite la vivienda y luego pida varias citas más. Los vendedores lo entienden, pero hay casos frustrantes en los que el interesado llega con un diseñador, un arquitecto para hacer reformas o un familiar, invierten horas en la visita, miden todos los rincones, hacen planes sobre donde pondrán la televisión pero no realizan ofertas por la casa.

Los agentes entienden que comprar una casa es una gran inversión, pero señalan que antes de llevar a profesionales de todo tipo hay que mostrar algunas señales que demuestren el interés por la casa y no hacerlo varias visitas después. Recuerdan que antes de firmar un contrato hay muchas oportunidades de ver la casa, pero que medir cada centímetro de la vivienda en la segunda visita suele ser una pérdida de tiempo para todos: comprador,
propietario y agente inmobiliario.


2.- Ofertas injustificadas a la baja

Si una propiedad, por ejemplo, está valuada en el mercado en 1.5 millones de pesos, hay interesados que ofrecen 1 millón sin motivo aparente y sin justificar su oferta. No explican si es porque la vivienda en cuestión está sobrevalorada o tiene algún problema grave, simplemente son personas que buscan gangas y a cualquier precio buscan una reducción del 20 o 30% sin pensar o calcular si realmente está en precio, si es la más barata de la zona o si tiene múltiples mejoras, etcétera.

Los inmobiliarios explican que las ofertas injustificadas a la baja también son una pérdida de tiempo para todos los involucrados, ya que el vendedor no va a hacer una fuerte rebaja sin razón, a pesar de que la propiedad lleve un tiempo en el mercado. Una petición de rebaja injustificada suele conllevar una respuesta proporcional del comprador: un descuento mínimo, lo que cierra las puertas a cualquier negociación. Es totalmente lícito y recomendable hacer ofertas o pedir descuentos, pero si son realistas y se hacen con respeto.



3.- No respetar los ofrecimientos

Hay ocasiones en las que el comprador hace una oferta para iniciar el proceso de negociación a sabiendas de que posteriormente faltará a su palabra, retirándola y haciendo otra oferta inferior. Esto añade estrés y desconfianza entre todas las partes involucradas, lo que siempre complica la operación

Las ofertas por escrito o de palabra deben ser respetadas, ya que la confianza es primordial en el proceso de compra-venta. Si durante el proceso de compra se descubre algún desperfecto o problema es normal que se renegocie el precio, pero no respetar la palabra dada sin motivo alguno tensa el proceso y suele llevar a la ruptura del mismo. si la vivienda interesa y se decide iniciar una negociación, ésta tiene que ser seria si se quiere finalizar con éxito.



4.- Pedir información sin estar interesados


Quienes ya han comprado una vivienda empezaron por curiosear el mercado, pero muchos saben que están tanteando el terreno y que aún pasará cierto tiempo hasta que compren. No hay problema en que consulten y conozcan, pero hay interesados de este tipo que realizan diversas preguntas y peticiones al agente inmobiliario para nada. Algunos hasta piden una investigación de permisos de construcción en la ciudad o piden información sobre viviendas que no se ajustan a sus necesidades

Actualmente, los compradores pueden realizar un primer trabajo en la
búsqueda de su casa y posteriormente recurrir a un agente inmobiliario si consideran seriamente una compra y necesita ayuda. Sin embargo, la comprobación de los documentos oficiales, investigaciones o comprobantes legales del estado de las viviendas son pasos que se deben dar cuando se está realmente interesado en comprar y no en las primeras etapas del proceso, cuando se sabe de antemano que no se va a adquirir dicha vivienda. Es, de nuevo, hacer perder el tiempo a todas las partes. Este tipo de compradores terminan siendo etiquetados como "malos clientes", por lo que los agentes los evitan en el futuro e incluso cuando realmente están interesados en comprar.


5.- Cambiar constantemente de opinion

Todos modifican y ajustan sus deseos según van adentrándose en el proceso de comprar una casa. Lo que desespera a los vendedores profesionales es que el comprador que no para de dar bandazos en sus deseos, pese a que lleve meses buscando casa. Primero quiere un inmueble en el centro, luego prefiere el área metropolitana y más tarde una casa en otro estado, exigiendo en cada episodio a la inmobiliaria que le muestre viviendas que encajen con sus "teóricos" deseos. Esto hace que se desperdicie mucho tiempo, ya que el comprador no sabe realmente lo que quiere y para él ver casas es un mero pasatiempo.